Inwestowanie w mieszkania jeszcze długo będzie atrakcyjne

Robert Lidke: W Polsce w tej chwili czynsze rosną szybciej niż ceny mieszkań – czy to jest typowa sytuacja dla naszego kraju?

Jacek Furga: Faktycznie tak jest. To zjawisko obserwujemy już od 4 lat. Dzieje się tak w wielu lokalizacjach. Tak szybki wzrost czynszów nie wynika z tego, że czynsze są podwyższane tam gdzie mieszkania są wynajmowane od wielu lat, ale z tego, że jest zawieranych wiele nowych umów, są to umowy na nowe mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach, w wysokim standardzie. I to właśnie decyduje o szybko rosnących czynszach.

Boom mieszkaniowy bierze się stąd, że mamy niskie stopy procentowe, w konsekwencji klienci banków przenoszą swoje środki na rynek mieszkaniowy…

Zdecydowanie oferty bankowe, nawet długoterminowe lokaty nie mają szans w zderzeniu z wysoką rentownością osiąganą na rynku wynajmu mieszkań, która w niektórych lokalizacjach sięga 6-7 procent. I co ciekawe rentowność jest wyższa w Katowicach, Białymstoku czy w mniejszych miastach niż w Warszawie, Krakowie czy we Wrocławiu. Inwestorzy odkrywają nowe miejsca i to jest korzystne dla tych, którzy potrzebują mieszkań, bo ta oferta pojawia się tam gdzie dzisiaj nie w zasadzie mieszkań na wynajem się nie buduje.

Ale czy ta sytuacja nie jest jednak niebezpieczna, czy nie okaże się, że bańka na rynku nieruchomości kiedyś pęknie, a ci zainwestowali w mieszkania pod wynajem zaczną tracić?

Deficyt mieszkaniowy w Polsce jest na tyle wysoki, że jeśli będzie mniej atrakcyjna rentowność i komuś znudzi się wynajmowanie mieszkania, to ten ktoś będzie mógł swoje mieszkanie odsprzedać na rynku wtórnym osobie, która kupi je dla siebie czy też może właśnie na wynajem. Widzimy, że na rynku pierwotnym jest więcej transakcji niż na rynku wtórnym, i to może świadczyć, że rynek nadal jest niezaspokojony. Nie ma ryzyka, że zabraknie nam potencjalnych chętnych żeby odkupić nasze mieszkanie. Potencjał zakupowy, zwłaszcza w dużych aglomeracjach jest bardzo wysoki.

Zobacz i posłuchaj rozmowy na naszym kanale aleBankTV na YouTube albo na końcu artykułu

Tymczasem deweloperzy i firmy budowlane narzekają na brak pracowników, co oznacza, że tej liczby mieszkań, na które jest w tej chwili popyt nie da się wybudować, czyli ceny mieszkań przy takiej nierównowadze powinny nadal rosnąć.

Te sygnały docierają do kupujących i dlatego nadal kupują mieszkania. Deweloperzy mówią nie tylko o braku rąk do pracy, ale też o rosnących cenach materiałów budowlanych czy o kończącej się podaży atrakcyjnych gruntów pod budowę domów. To może oznaczać, że ofert nowych mieszkań będzie mniej niż dotychczas.

Czy Polacy kupujący mieszkania robią to rozsądnie, to znaczy czy nie zadłużają się zbyt mocno, i czy nie kupują zbyt dużych mieszkań?

Analiza zakupów, przy najmniej tych, które są realizowane przy udziale sektora bankowego pokazują, że zarówno banki, jak i ich klienci zachowują się bardzo racjonalnie. To już nie jest ta sytuacja z roku 2007 czy 2008, że kupowało się na hurra, do maksymalnych możliwości kredytowania i maksymalnych chęci potencjalnych nabywców. Teraz na podstawie danych z pierwszego kwartału tego roku można powiedzieć, że 75 procent mieszkań kupowanych z pomocą kredytu to są mieszkania do 62 metrów kwadratowych powierzchni. Czyli żaden szał. Zwykle są to mieszkania kupowane za cenę do 300 tysięcy złotych. A wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, inaczej wskaźnik ryzyka dla banku i dla klienta, dla 57 procent kredytobiorców jest poniżej 80 procent, czyli tej wartości rekomendowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Ale chyba jest ryzyko stopy procentowej? Od kilku lat stopy procentowe w Polsce się nie zmieniają, a nie są to przecież stałe stopy. W każdej chwili mogą wzrosnąć i może się zdarzyć tak, że obsługa kredytu będzie kosztowała więcej niż zyski z wynajmu mieszkania.

Jeśli chodzi o ryzyko stopy procentowej, to mówimy o tym w Związku Banków Polskich i w Centrum AMRON. Rzeczywiście dzisiaj wszyscy opieramy się na deklaracjach prezesa NBP Adama Glapińskiego, który mówi o stałości i stabilności stóp procentowych NBP w tym roku, i w roku 2019. Jednak z takim ryzykiem trzeba się liczyć. Ale przy tym poziomie zaangażowania kredytowego, czyli jeśli średnia cena kupowanego mieszkania wynosi poniżej 300 tysięcy złotych, i przy wskaźniku LTV na poziomie 80 procent, wzrost oprocentowania kredytów o 2 punkty procentowe oznaczać będzie wzrost miesięcznej raty kredytu o 100-200 złotych. To nie powinno być problemem dla kredytobiorców.

Poza tym nikt nie powinien zakładać, że przez cały okres kredytowania przychody z najmu będą w całości pokrywały miesięczne raty kredytu. Byłoby to lekkomyślne. Zawsze trzeba zakładać konieczność dokładania własnych środków do rat kredytowych. Z takim założeniem należy wchodzić w ten biznes.