Czy warto skorzystać z niemieckich wzorów finansowania budownictwa mieszkaniowego?

Właśnie podsumowano rynek finansowania mieszkań w Niemczech w pandemicznym roku 2020. W sumie wypłacono  287 mld euro, co oznacza wzrost o 32 mld euro, czyli o 12,9% względem roku 2019.

Strukturę finansowania nabywców mieszkań prezentuje poniższa grafika.

Kasy budowlane w Niemczech

Uważnych Czytelników może zdziwić tak niski udział banków hipotecznych – 3,4% w kredytowaniu nabywców mieszkań.

Banki hipoteczne w Niemczech w zasadzie nie udzielają kredytów mieszkaniowych osobom fizycznym. Ich działalność polega na nabywaniu już udzielonych kredytów przez banki uniwersalne i ich refinansowanie poprzez emisje listów zastawnych.

Skala rocznego finansowania zakupów mieszkań w Polsce jest 16 razy mniejsza niż w Niemczech

Po nowelizacji Ustawy o listach zastawnych w bankach hipotecznych w 2016 roku, również  polski sektor banków zmierza w stronę podobnego rozwiązania.

Z kolei niemieckie kasy budowlane ze swoim udziałem w kredytowaniu 14,2% służą do inicjowania procesu nabywania mieszkania.

Zgromadzone w kasie budowlanej oszczędności, z reguły odpowiadające wysokości udzielanego przez nie kredytu stanowią łącznie z kredytem z kasy prawie 30% w koszcie nabywanego mieszkania.

Ile metrów mieszkania za średnią pensję w Warszawie, a ile w Berlinie?

Zgodnie z prognozami najnowszego Raportu AMRON-SARFiN portfel kredytów hipotecznych w Polsce osiągnie w roku 2021 swój rekord z wartością ok. 80 mld złotych, czyli ok. 18 mld Euro.

Oznacza to, że skala rocznego  finansowania zakupów mieszkań w Polsce jest 16 razy mniejsza niż w Niemczech. Można oczywiście  szukać tłumaczenia w różnicach wynagrodzeń, ale rozsądniej jest porównać średnie ceny transakcyjne na rynku mieszkaniowym w Berlinie i w Warszawie.

Dynamiczny wzrost cen w Polsce nie jest przejawem nadmuchiwania bańki spekulacyjnej

Za metr mieszkania w nowym budownictwie w centrum Berlina trzeba zapłacić średnio 5275 euro, a w Warszawie „tylko” 2739 euro.  Jest więc w Warszawie tylko 2 razy taniej.

Ile “mieszkań” kupimy za średnią pensję? Wiadomo, że średnia pensja żadnego Europejczyka, bez względu na miejsce jego zamieszkania – zarówno w polskich jak i w innych dużych europejskich miastach nie wystarczy to nawet na pół metra nieruchomości.

Za średnią polską pensję wyliczoną na poziomie 912 euro można w Warszawie kupić 0,33 m2 mieszkania, a w Berlinie za średnią niemiecką pensję w wysokości 2.300 euro, można kupić 0,43 m2 mieszkania.

Również takie porównanie pokazuje, że ostatnio dynamiczny wzrost cen w Polsce nie jest przejawem nadmuchiwania bańki spekulacyjnej.