Czy warto inwestować w kamienice w Warszawie?
Kamienicą nazywamy przynajmniej jednopiętrowy budynek mieszkalny, usytuowany zwykle w zwartej zabudowie, który został wzniesiony w technologii tradycyjnej z kamienia lub cegły. Taki rodzaj miejskiego budownictwa mieszkaniowego dominował od późnego średniowiecza aż po drugą połowę XX wieku.
Kamienica najczęściej stanowi fragment pierzei będącej szeregiem elewacji frontowych budynków stykających się ścianami. W lukach po wyburzonych lub zniszczonych podczas wojny obiektach powstają nowe, tzw. plomby, które w wielu przypadkach nawiązują stylistycznie do otoczenia. Zazwyczaj kamienice łączą funkcję mieszkalną z usługową na parterze.
Charakterystyka kamienic w Warszawie
Stołeczne kamienice zlokalizowane są w najstarszych dzielnicach miasta, głównie w Śródmieściu, na Pradze Północ, Mokotowie, Żoliborzu i Ochocie. Tylko niewielka część z nich przetrwała działania wojenne, aby wciąż móc zachwycać mieszkańców i turystów.
Warszawa bowiem jest jednym z miast, które najdotkliwiej ucierpiały podczas II wojny światowej. Szacuje się, że zniszczono nawet 72% zabudowy mieszkalnej. Odbudowa zdewastowanego na tak ogromną skalę miasta stanowiła nie lada wyzwanie.
Wysiłek rekonstrukcji historycznych zabudowań został doceniony, gdyż Stare Miasto zostało wpisane na listę światowego dziedzictwa kulturowego UNESCO. Kamienice na Starówce pierwotnie pochodziły z XV‒XIX wieku. W większości zostały odbudowane w latach 1947‒1953.
Znaczna część warszawskich kamienic objęta jest ochroną konserwatora zabytków. Budynki często posiadają nadane zwyczajowe nazwy utworzone od imion i nazwisk właścicieli lub zdobienia fasady np. kamienica „Riaucourta”, czy też „Pod Lwem”. Na ścianach niektórych z nich widnieją tabliczki upamiętniające pobyt wybitnych artystów, przywódców i innych cenionych osobistości.
Mieszkania w kamienicach wyróżnionych znanym nazwiskiem są droższe za metr kwadratowy średnio o kilkanaście procent w porównaniu do tych z sąsiednich domów. Ponadto w Warszawie dużą popularnością cieszy się zakup lub najem lokali usługowych w kamienicach. Usytuowane są one zwykle na parterze i stanowią siedziby głównie restauracji, kawiarni, luksusowych butików, muzeów, teatrów, czy też biur.
Wiele starych i zniszczonych kamienic otrzymuje nowe życie. Budynki są nie tylko gruntownie odnawiane, ale także nadbudowywane. W razie potrzeby przeprowadzane są remonty, przebudowy i adaptacje istniejących pomieszczeń. Rentowność takich przedsięwzięć może sięgać od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent.
Mieszkania w kamienicach wyróżnionych znanym nazwiskiem są droższe za metr kwadratowy średnio o kilkanaście procent w porównaniu do tych z sąsiednich domów
Na rynku warszawskim istnieje wiele firm o ugruntowanej pozycji, których działania koncentrują się na renowacji i odsprzedaży kamienic. Ich potencjał dostrzega także coraz szersza grupa inwestorów indywidualnych.
GRAFIKA 1. REWITALIZACJA KAMIENICY PRZY ULICY FOKSAL 13/15 W WARSZAWIE
Czytaj także: Sprzedaż mieszkań w 2021 roku, mimo pandemii koronawirusa, będzie rosła?
Zalety mieszkania w kamienicy
WYJĄTKOWY KLIMAT – pachnące historią kamienice wyróżniają się niepowtarzalną architekturą i estetyką. Charakteru nadają im bogate zdobienia, płaskorzeźby i portale. Zabytkowe kamienice określane są mianem budynków „z duszą”.
DOSKONAŁA LOKALIZACJA – stołeczne kamienice w znakomitej większości znajdują się w niewielkiej odległości od centrum miasta. Związane jest to z takimi dogodnościami jak prestiż okolicy, dobra dostępność środków komunikacji miejskiej, a także bliskość punktów usługowych i ośrodków kulturalnych.
DUŻA PRZESTRZEŃ – mieszkania w kamienicach są przeważnie większe niż w nowo powstających budynkach. Stare lokale posiadają najczęściej oddzielną kuchnię i przestronny przedpokój. Ponadto ogromnym atutem mogą być wysokie sufity, które umożliwiają budowę antresoli lub pawlaczy.
WYSOKI STANDARD – kamienice już dawno przestały kojarzyć się z obdrapanym murem i ponurym wnętrzem. Obecnie przeżywają swoisty renesans. Budynki przechodzą gruntowne remonty i zyskują nowy blask. Części wspólne są odnawiane, zaś przestarzałe instalacje i urządzenia wymieniane. Obecnie mieszkania oferowane do sprzedaży w kamienicach często dorównują standardem luksusowym apartamentowcom.
AKUSTYKA – grube mury kamienic skutecznie tłumią odgłosy z zewnątrz oraz z sąsiednich mieszkań.
Wady mieszkania w kamienicy
ASPEKT PRAWNY – nabycie lokalu w kamienicy jest w wielu przypadkach problematyczne ze względu na nieuregulowany stan prawny, który może być spowodowany nieujawnieniem przez spadkobiercę swojego prawa w księdze wieczystej. Rozwiązanie kwestii własnościowej może znacząco wydłużyć proces zakupu i generować dodatkowe koszty. Ponadto zdarzało się, że nabywcy po ponownym obmiarze lokalu byli zmuszeni zapłacić za dodatkowy metraż, gdyż powierzchnia ujawniona w księdze wieczystej różniła się od faktycznej.
STAN TECHNICZNY BUDYNKU – nawet jeśli kamienica z pozoru wygląda na zadbaną, to myśląc o kupnie mieszkania zawsze warto sprawdzić, kiedy ostatnio miał miejsce remont budynku oraz jakie działania modernizacyjne są planowane w najbliższym czasie. Ponadto szczególną uwagę należy zwrócić na stan instalacji elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych, gdyż te mogą być przestarzałe i niesprawne.
Rozwiązanie kwestii własnościowej może znacząco wydłużyć proces zakupu i generować dodatkowe koszty
OGRZEWANIE – w starym budownictwie niestety często występuje problem słabego ocieplenia ścian i nieszczelnych okien. Pomieszczenia w kamienicach mają przeważnie duży metraż i wysokie sufity, przez co trudniej jest je ogrzać. Przed kupnem mieszkania trzeba sprawdzić działanie instalacji grzewczej oraz upewnić się, że wilgotność powietrza jest optymalna i na ścianach nie występuje pleśń. Lokatorzy kamienic zwykle muszą liczyć się z wyższymi opłatami za ogrzewanie.
NADZÓR KONSERWATORSKI – wpis do rejestru zabytków z jednej strony jest powodem do dumy i gwarantuje zachowanie unikalnego wyglądu budynku, z drugiej zaś może utrudnić prace modernizacyjne i remontowe oraz podnieść ich koszty. Ingerencja w zabytek wymaga specjalnego pozwolenia konserwatora.
BRAK PARKINGU – w odróżnieniu od mieszkań deweloperskich, do których w większości przynależy miejsce postojowe, w przypadku kamienic mieszkańcy zazwyczaj muszą parkować auta wzdłuż ulicy.
BRAK WINDY – kamienice raczej rzadko posiadają udogodnienie w postaci wind, jednak przy okazji gruntownych remontów w wielu przypadkach są one instalowane.
Czytaj także: Eurostat: tylko w Luksemburgu mieszkania bardziej drożeją niż w Polsce
Ceny kupna i najmu
Mieszkania w stołecznych kamienicach sprzedają się rzadziej niż w blokach z wielkiej płyty, bądź w nowym budownictwie. Według danych Centrum AMRON dotyczących struktury obrotu na rynku wtórnym, w 2020 roku kamienicę wybierał co siódmy nabywca. Wpływa na to przede wszystkim ograniczona podaż, gdyż zabytkowych budynków nie przybywa.
Na rynku kamienic można zaobserwować dużą rozpiętość cen
Przeciwnicy kupna lokum w starym budownictwie wskazują na liczne ryzyka. Pomimo to w ostatnich latach popularność kamienic gwałtownie rośnie wraz ze wzrostem optymizmu inwestorów. Przebudowa niszczejących budynków pozwala na wyeliminowanie ich wad i sprzedaż z dużym zyskiem.
Na rynku kamienic można zaobserwować dużą rozpiętość cen. Wynika to głównie z różnic w stanie technicznym budynków oraz standardzie wykończenia wnętrz.
Analiza transakcji zawartych w 2020 roku w Warszawie wykazała, że ceny poniżej 10 tys. zł/m2 dotyczą lokali przeznaczonych do generalnego remontu znajdujących się w zaniedbanych kamienicach.
Przykładowo 40-metrowe mieszkanie o niskim standardzie, położone w budynku w złym stanie technicznym, z 20 minutowym dojazdem do centrum komunikacją miejską sprzedano zaledwie za 7 tys. zł/m2.
Na drugiej szali mamy luksusowe apartamenty w odrestaurowanych kamienicach w Śródmieściu, za które trzeba zapłacić nawet więcej niż 20 tys. zł/m2. Nominalne ceny ponad 200-metrowych lokali sięgają nawet kilku milionów złotych. Największy wpływ na wartość takich nieruchomości mają: historyczny charakter, walory architektoniczne oraz atrakcyjna lokalizacja.
Za luksusowe apartamenty w odrestaurowanych kamienicach w Śródmieściu trzeba zapłacić nawet więcej niż 20 tys. zł/m2
Przedmiotem obrotu są nie tylko pojedyncze lokale, ale także całe kamienice. Takich transakcji na rynku jest naturalnie znacznie mniej, a nabywcami są zwykle wyspecjalizowane firmy zajmujące się flippingiem. Naznaczone czasem budynki bywają kupowane sporo poniżej średniej ceny rynkowej za metr kwadratowy. Po odnowieniu ich wartość wzrasta nawet dwukrotnie.
Ceny najmu mieszkań w kamienicach, podobnie jak ceny kupna, charakteryzują się dużym zróżnicowaniem. W Warszawie dwa pokoje w niskim standardzie kosztują obecnie od około 1 600 zł miesięcznie łącznie z opłatami licznikowymi.
Bardziej wymagający klienci mogą znaleźć oferty, których cena przekracza 10 000 zł za miesiąc. Najdroższe są wielkopowierzchniowe apartamenty zlokalizowane blisko centrum, za które trzeba zapłacić około 20 000 zł miesięcznie.
Podsumowanie
Zakup mieszkania w zabytkowej kamienicy może okazać się spełnieniem marzeń i doskonałą inwestycją pod warunkiem, że rozważone zostaną wszystkie ryzyka, które niesie za sobą taka transakcja.
Znalezienie korzystnej oferty może być trudnym zadaniem ze względu na wygórowane ceny.
Lokale na warszawskiej Starówce kosztują średnio 18 000 zł/m2 i wszystko wskazuje na to, że będą dalej zyskiwać na wartości.
Ewelina Staruch,
Analityk Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON.
