Czy umowy na kredyt hipoteczny mogą być niepodważalne?

Robert Lidke: Jak Pan ocenia propozycję zgłoszoną przez ekspertów Centrum Myśli Strategicznych, którzy proponują stworzenie wzoru umowy na kredyt hipoteczny w złotych, który byłby zaakceptowany przez KNF lub Sąd Najwyższy co gwarantowałoby nienaruszalność zapisów takiej umowy?

Waldemar Rogowski: Doceniam tę propozycję. Ale żeby się ona sprawdziła  to przede wszystkim musiałaby być odpowiednia kultura prawna i kultura instytucjonalna w naszym kraju polegająca na tym, że nikt w przyszłości takiego standardu nie próbowałby kwestionować. Czyli jeżeli byśmy osiągnęli dzisiaj konsensus wszystkich interesariuszy takiej umowy, to musielibyśmy mieć pewność prawną, że nikt takiej standardowej umowy by nie podważył.

Nie chodzi tylko o to, że dzisiaj uznamy dane zapisy umowy za prawidłowe, ale o to, żeby za 5, 10, 15, a nawet 20 lat nikt ich nie podważał.

Niestety nikt dzisiaj nie jest w stanie zagwarantować, że ten standard teraz wypracowany i nawet zaakceptowany przez wszystkich interesariuszy nie będzie w przyszłości podważany.

Jednak w tej propozycji jest zaszyte rozwiązanie, które mówi, że w przypadku podważania zapisów umowy konsekwencje spadną na Skarb Państwa, a nie na banki.

Skarb Państwa to w istocie podatnicy. Z perspektywy banku jest to dobre rozwiązanie.

Nie jest jednak wcale powiedziane, że podatnicy chętnie by się zgodzili na takie rozwiązanie teraz lub w przyszłości.  Nawet gdyby podatnicy teraz wyrazili na to zgodę, to nie wiadomo czy w przyszłości nie byłby to kontestowane np. przez jakieś środowiska polityczne.

Nie byłoby potrzeby zrzucania ryzyka prawnego na Skarb Państwa i podatników,  gdybyśmy mieli wszyscy zaufanie do instytucji państwa. Obecnie mamy do czynienia z kryzysem instytucjonalności.

Dzisiaj dochodzi w naszym kraju do sytuacji, że praktycznie można podważyć każdy kontrakt. Czyli na przykład umowa kredytowa, czy finansowa przestaje mieć charakter kontraktowy, ale staje się swoistą opcją. Opcją „call” dla jednej strony i opcją „put” dla drugiej strony.

Inny pomysł na uniknięcie ryzyka na rynku kredytów hipotecznych dla klientów detalicznych, to zrezygnowanie z udzielania im takich kredytów, i nastawienie się na kredytowanie podmiotów, które budują mieszkania na wynajem.

W tej propozycji jest zawarta wyraźna sugestia do tego, żeby odejść od prawa konsumenckiego, które charakteryzuje asymetryczność w stosunku do stron kontraktu z wyraźnym odchyleniem w stronę konsumencką.

Rzeczywiście w momencie, w którym byliby finansowani tylko inwestorzy, mielibyśmy równorzędnych partnerów gospodarczych. Wtedy prawo ochrony konsumenta nie ma tu zastosowania. Po jednej stronie umowy jest profesjonalny przedsiębiorca i pod drugiej stronie również występuje przedsiębiorca.

Ale w tej sytuacji polityka mieszkaniowa państwa powinna być nakierowana na wspieranie budowy mieszkań na wynajem.

Polityka mieszkaniowa służy do realizacji jednego celu konstytucyjnego, czyli zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W Konstytucji nie wspomina się, że sposobem na realizację tego celu ma być własność czy wynajem.

To są tylko instrumenty realizacji polityki mieszkaniowej. Tak naprawdę stoimy przed ogromną publiczną dyskusją na temat tego czy idziemy w formę hybrydową, czyli wspieramy obie nogi, a więc dojście do własności i najem długoterminowy, czy też idziemy w kierunku wspierania tylko jednej z tych form.

Byłaby więc własność bez wsparcia żadnej formy najmu. Albo też idziemy w kierunku wspierania tylko wynajmu, a nie wspieramy dojścia do własności.

Jeśli chodzi o najem, to ten scenariusz rodzi kolejne pytania. Czy chcemy wspierać najem instytucjonalny czyli PRS? Prywatny najem instytucjonalny w Polsce dzisiaj to jest 8,5 tysiąca mieszkań, czyli w ogólnej liczbie mieszkań na wynajem – nieistotny promil. Czy też wspieramy najem przez inwestorów prywatnych, osoby fizyczne? PRS i najem prywatny to są całkowicie dwa różne najmy.

Jeżeli poszlibyśmy w najem instytucjonalny, to trzeba uważać, żeby za kilka lat rynku nie zdominowało kilku dużych graczy, jak ma to miejsce np. w Niemczech.

Potrzebna jest więc rola regulacyjna państwa, które powinno ukształtować kontrakt pomiędzy osobą wynajmującą, a osobą prywatną czy też instytucją, która wynajmuje mieszkanie, tak aby najemca i wynajmujący mieli poczucie bezpieczeństwa ekonomicznego i prawnego. Tu też jest potrzebna standardowa umowa.

Chodzi o to, aby ten, kto wynajmuje długoterminowo, płaci czynsz regularnie i nie dewastuje wynajmowanego mieszkania, ani nie jest uciążliwy dla sąsiadów, był trudno usuwalny z mieszkania. A możliwość wypowiedzenia w trakcie obowiązywania umowy sprowadzona byłaby do określonych obiektywnych i wpisanych w umowę powodów.

Chodzi też, aby podmiot wynajmujący nie wykorzystywał swojej pozycji rynkowej do zawyżania ceny najmu.

Powstaje więc pytanie na jakim poziomie ustawić poziom ceny najmu, żeby był atrakcyjny dla obu stron.

Jeżeli bardzo ograniczymy stawki za wynajem, to doprowadzimy do tego co się dzieje na rynkach rozwiniętych, gdzie nie ma chętnych do budowania mieszkań na wynajem, bo inwestycje nie dają odpowiedniej stopy zwrotu. Natomiast gdy cena najmu będzie zbyt wysoka, to znacząco ograniczymy do niego dostęp. Cena najmu musi być zatem fair price.

To z pewnością jest więc kolejne miejsce dla koniecznej interwencji regulacyjnej państwa, aby obie strony umowy były w pozycji win – win. Chodzi tu o symetryczność, także w rozkładaniu ryzyka najmu na obie strony.