Certyfikowane osiedla mieszkaniowe – nowa era budownictwa

Mamy do czynienia z transformacją sposobu myślenia o budownictwie jako konsekwencji globalnych przemian środowiskowych, a także zmiany sposobu życia i oczekiwań użytkowników. Mimo iż certyfikowanie budynków nadal jest domeną sektora biurowego (stanowi on 66,3 procent całego rynku zrównoważonego budownictwa ocenianego wg systemów BREEAM, LEED, DGNB i HQE), 25-procentowy przyrost udziału certyfikowanych budynków sektora mieszkaniowego, jaki dokonał się w ostatnim roku w ogóle rynku certyfikowanych budynków[1] napawa optymizmem i wskazuje kierunek przyszłych zmian.

[1] „Certyfikacja zielonych budynków w liczbach, Raport Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, edycja 2017: https://plgbc.org.pl/wp-content/uploads/2017/04/Certyfikacja-zielonych-budynkow-w-liczbach-2017.pdf

Baza Budynków Certyfikowanych informuje o 5 inwestycjach mieszkaniowych w Polsce, które mają zakończony proces certyfikacji. Należą do nich ‘Accent Vert’, ‘Accent Eco’, ‘La Melodie Budynek 1’ oraz ‘La Melodie Budynek 2’ spółki Bouygues Immobilier Polska, certyfikowane w systemie HQE, a także ‘Osiedle Mickiewicza’ spółki Skanska Residential Development, certyfikowane w systemie BREEAM. Ci dwaj deweloperzy są pionierami na polskim rynku. Pierwszy certyfikat zrównoważonego budownictwa dla budynku mieszkalnego przyznany został 24 marca 2015 r. i dotyczył inwestycji ‘Accent Eco’. Od tego czasu obserwuje się wzmożone zainteresowanie certyfikowaniem osiedli mieszkaniowych, a nawet rosnącą konkurencję deweloperów na tym tle. Powstają kolejne osiedla poddawane certyfikacji, a im wcześniejszy etap inwestycji, tym większe szanse na uzyskanie certyfikatu lub jego wyższą notę.

Dla uzyskania tytułu budynku zrównoważonego nie wystarczy wyposażyć go w energooszczędne oświetlenie, wentylację i systemy do oszczędzania wody. Certyfikacja obejmuje cały proces inwestycyjny – od analizy działki poprzez projektowanie i prace budowlane aż po eksploatację budynku. Kładzie nacisk na ochronę środowiska, oszczędność zasobów naturalnych oraz wpływ na zdrowie i komfort mieszkańców. Wymogi oceniane w ramach systemów wielokryterialnych, to między innymi: efektywność energetyczna, jakość środowiska wewnętrznego, wykorzystanie nowoczesnych i efektywnych rozwiązań instalacyjnych, minimalizacja  zużycia wody, zmniejszanie generowanych odpadów (od budowy po użytkowanie), lokalizacja. Oceniany jest szereg kryteriów związanych bezpośrednio z komfortem użytkowania obiektu –  jak dostęp do światła dziennego i widoku za oknem, wydajna wentylacja, użycie niskoemisyjnych materiałów, możliwość sterowania ogrzewaniem, chłodzeniem i oświetleniem, bliskość transportu publicznego i wiele innych czynników.

W procesie starania o uzyskanie wyróżnienia ekologicznego dla bemowskich inwestycji ‘Accent Vert’ i ‘Accent Eco’ spółki Bouygues Immobilier przeprowadzono dokładną analizę lokalizacji i ekspozycji fasad budynków, uwzględniono elementy małej architektury, zaprojektowano rozwiązania promujące ekomobilność, zastosowano bezpieczne dla zdrowia i charakteryzujące się wysoką jakością materiały, zoptymalizowano wydajność energetyczną budynków. W budynku ‘Accent Eco’ zaprojektowano panele solarne do podgrzewania ciepłej wody użytkowej. Na terenie inwestycji przewidziano również powstanie oczka wodnego oraz warzywnika przeznaczonego na uprawę warzyw i owoców. W bieżącym roku ten sam deweloper rozpoczął także budowę 'Camelii’, budynku mieszkalnego przy ul. Potrzebnej na warszawskich Nowych Włochach. Projekt, zakładający budowę 5-piętrowego budynku oferującego 161 lokali o metrażu od 28 do 125 m kw., także zdobył certyfikat ekologiczny HQE.

Prekursorem nowych trendów w budownictwie mieszkaniowym, wpisujących się w założenia zrównoważonego rozwoju, z pewnością jest także firma Skanska. Szwedzka spółka realizuje w Polsce inwestycje zgodnie z najlepszymi skandynawskimi wzorcami. Należą do nich m.in. racjonalne wykorzystanie zasobów naturalnych, kreowanie ‘zielonej społeczności’ mieszkańców i rozwój ‘zielonej edukacji’, wszystko przy tworzeniu mieszkań atrakcyjnych dla nabywców.

‘Osiedle Mickiewicza’ jest pionierskim w Polsce projektem mieszkaniowym posiadającym certyfikat środowiskowy BREEAM.  Inwestycja ‘Jaśminowy Mokotów’ stanowi pierwsze osiedle na warszawskim Mokotowie budowane zgodnie z wytycznymi tego samego certyfikatu środowiskowego. Z kolei osiedle ‘Holm House’ jest budowane nie tylko zgodnie z wytycznymi certyfikatu środowiskowego BREEAM, ale także z wytycznymi certyfikatu ‘Obiekt bez barier’, co jest pierwszym tego typu przedsięwzięciem w Polsce.

Wielość aspektów zrównoważonego budownictwa, branych pod uwagę przez spółkę Skanska, może stanowić wzór dla kontynuatorów ww. trendów. Aspekt środowiskowy wymienionych inwestycji przejawia się m.in. w:

• używaniu nietoksycznych i certyfikowanych materiałów budowlanych na etapie budowy,
• stosowaniu antyalergicznych i bezpiecznych dla zdrowia klejów i farb z niską zawartością związków lotnych,
• gospodarowaniu odpadami – zarówno na etapie budowy, jak i w procesie eksploatacji stosuje się segregację odpadów z odzyskiem,
• dbałości o komfort okolicznych mieszkańców osiedla podczas prowadzenia jego budowy – generalny wykonawca posiada politykę środowiskową (Environmental Management System) zgodną z ISO 14001. Znacząco ogranicza się hałas i wibracje, chroni wodę i powietrze przed zanieczyszczeniami, nie stosuje się materiałów niebezpiecznych,
• zachowaniu możliwej części rodzimej roślinność i starodrzewu oraz ich zabezpieczeniu na etapie budowy.

Aspekt społeczny obejmuje m. in.:

• dostosowanie pomieszczeń do wymogów ‘home office’,
• podział przestrzeni na część dzienną i nocną, co sprzyja zdrowemu trybowi życia i zapewnia optymalny dostęp światła dziennego,
• sprawdzenie funkcjonowania budynku w trakcie budowy oraz po zamieszkaniu,
• zapewnienie szkoleń dla zarządcy z efektywnej eksploatacji budynku,
• zapewnienie dostępności środków transportu miejskiego, placówek edukacyjnych, sportowych i kulturalnych,
• udostępnienie mapki z dostępnością środków komunikacji publicznej dla mieszkańców,
• zapewnienie ścieżek rowerowych w pobliżu osiedla oraz działanie na rzecz poprawy ich dostępności,
• udostępnienie Ekologicznego przewodnika dla mieszkańców,
• dbałość o komfort życia dzięki obecności terenów zielonych – zapewnienie atrakcyjnej przestrzeni wspólnej, terenów rekreacyjnych, starannie zaprojektowanej i wykonanej zieleni wokół budynku, utrzymanie roślinności rodzimej, dobrze znoszącej polskie warunki i przyjaznej dla zwierząt wpływa pozytywnie na jakość życia, pooprawia samopoczucie i pomaga w redukcji stresu.

Dbałość o aspekt ekonomiczny wielokrotnie łączy się z dbałością o środowisko i znajduje odzwierciedlenie m. in. w:

• zapewnieniu efektywności energetycznej dzięki oświetleniu LED, czujkom ruchu, cichobieżnym energooszczędnym windom z systemem ‘stand-by’ oraz czujnikom zmierzchowym, dostosowującym natężenie światła do pory dnia;
• doborze odpowiednich okien i ich izolacji o optymalnych parametrach termicznych, wykorzystaniu optymalnego dostępu zewnętrznego oświetlenia terenu dzięki dużym rozmiarom okien i odpowiedniemu położeniu budynków;
• gospodarowaniu wodą – stacja uzdatniania wody zmiękcza ją, poprawia jej jakość, a także podnosi żywotność sprzętów AGD. Ponadto wykorzystuje się wodę deszczową w stacji mycia rowerów oraz do podlewania zieleni;
• użyciu wodooszczędnej armatury sanitarnej dostępnej w każdym pakiecie wykończenia wnętrz.

Wszyscy deweloperzy budujący zgodnie ze standardami zrównoważonego budownictwa przywiązują duża wagę do redukcji emisji CO₂ do atmosfery w procesie realizacji inwestycji budowlanej. Firma Skanska poszła jednak o krok dalej: 100 procent energii elektrycznej wykorzystywanej na budowie warszawskiego osiedla 'Jaśminiowy Mokotów’ pochodzi z odnawialnych źródeł energii. W pierwszym tego typu kontrakcie w stolicy plac budowy zasilany jest wyłącznie energią pozyskaną z farm wiatrowych. Mieszkańcy osiedla będą mogli przejąć tę umowę i nadal korzystać z czystej energii[1].

Deweloper stosuje także udogodnienia dla osób starszych i niepełnosprawnych, na co dzień borykających się z ograniczeniami ruchowymi. Projektowanie zgodnie z przepisami to jeszcze za mało. Korzystając ze współpracy z Fundacją Integracja firma Skanska przeprowadza audyty projektów deweloperskich i wprowadza korekty, eliminując potencjalne problemy dla użytkowników. Przyciski w windach są wystające i odpowiednio opisane. Kontrastowe kolory ścian w częściach wspólnych pomagają lepiej orientować się w przestrzeni i sprawnie się poruszać. Budynki pozbawia się barier architektonicznych – wszystkie drzwi mają obniżone progi, stosuje się drzwi zewnętrzne niewymagające dużej siły przy otwieraniu i posiadające systemy spowalniające zamykanie, klamki okienne oraz wideodomofony montuje się niżej niż w większości standardowych inwestycji, obok schodów prowadzących do osiedla znajdują się podjazdy. Oświetlenie zaprojektowane jest w taki sposób, by padało na twarz osoby mówiącej, by umożliwić niedosłyszącym czytanie z ruchu warg. Takie rozwiązania przeciwdziałają wykluczeniom społecznym i sprzyjają integracji międzypokoleniowej, bowiem pod jednym dachem mogą mieszkać osoby pełnosprawne i niepełnosprawne, młodsze i starsze. W każdym projekcie mieszkaniowym pewna pula lokali zostaje zaprojektowana z myślą o osobach posiadających różnego rodzaju ograniczenia (np. w drugim etapie Osiedla Mickiewicza będzie ich ok. 40 procent).

Spółka Yareal Polska, prowadząca certyfikację w systemie BREEAM dla osiedla ‘Eden Włodarzewska’, ‘Strefa Wilanów’ oraz dla „Rezydencji Chrobrego’, podkreśla przyjazne zielone otoczenie swoich inwestycji, przemyślane projekty, zapewniające rozległe balkony i panoramiczne okna, a także wyposażenie mieszkań w system ‘smart home’ firmy Fibaro, zwiększający energooszczędność i monitorujący stan bezpieczeństwa lokali. Umieszczone pod tynkiem miniaturowe moduły umożliwią m.in. monitoring oświetlenia i regulację jego natężenia za pomocą komputera lub telefonu komórkowego. System może także informować SMS-em o otwarciu okna lub drzwi, a także wyłączyć pozostawione pod nieobecność domowników żelazko. Czujnik zalania pozwoli uniknąć szkód np. w przypadku awarii pralki czy zmywarki, a wbudowana funkcja zarządzania energią na bieżąco pozwala monitorować aktualne zużycie prądu, sprawdzać jego historię, a także ocenić, które z urządzeń zużywa jej najwięcej. Statystyki prezentowane są w formie czytelnych wykresów, co pomaga mieszkańcom prognozować przyszłe rachunki.

Do grona inwestorów zamierzających ubiegających się o certyfikowanie projektu deweloperskiego dołączyła niedawno także społka Vastint Poland. Projekt ‘Riverview’ postanie nad brzegiem Motławy, w sąsiedztwie Starego Miasta w Gdańsku i starać się będzie o certyfikat LEED.

Zważywszy na liczbę systemów certyfikujących, rodzi się pytanie o ujednolicenie ich kryteriów i stworzenie jednego międzynarodowego systemu certyfikacji budynków. Działania na rzecz takiego rozwiązania podejmowane były od 2009 r., w którym podpisane zostało porozumienie między BRE Global i CSTB/Certivéam (organizacjami zarządzającymi certyfikacją BREEAM i HQE). Trwały również prace zespołów odpowiedzialnych za BREEAM i LEED. Ostatecznie działania na rzecz transparentności rynku zrównoważonych certyfikatów nie przyniosły przełomów.

Eksperci podkreślają, że konkurencja między firmami zajmującymi się certyfikacją jest zdrowa i przyczynia się do poprawy jakości budynków i ich otoczenia, a także zapewnia elastyczność cenową usług świadczonych przez organizacje certyfikujące. Wszystkie systemy certyfikacji są także zachętą do stosowania najlepszych rynkowych praktyk. Pracować można jednak nad stworzeniem podstawowych metod porównawczych, mierzących wydajność budynków w zrozumiały sposób. BREEAM skupia się bowiem bardziej na wskaźnikach dotyczących emisji dwutlenku węgla i materiałów wykorzystywanych do budowy, podczas gdy LEED bardziej odnosi się do zaoszczędzonych pieniędzy. W różnych systemach certyfikacji różne miary przykłada się także do oceny samopoczucia użytkowników itp. Brak wspólnych miar prowadzić może do nieporozumień, stąd warto je harmonizować i tworzyć wspólne pojęcia ponad różnymi systemami. Warto podkreślić także fakt, że niemiecki system DGNB powstał w oparciu o BREEAM, zatem zamiast tworzyć nowe systemy certyfikatów, warto wracać do tego, co je łączy oraz dzielić się doświadczeniem zdobytym przez starsze organizacje certyfikujące.

Niewykluczone, że w przyszłości w gronie państw członkowskich kwestię stosowania jednolitych kryteriów oceny budynkowej ureguluje Unia Europejska. Jak przewiduje Jane Henley – dyrektor generalna World Green Building Council, koalicji rad ds. zielonego budownictwa istniejących w różnych państwach w celu promowania zielonych budynków – „w przyszłości Ecolabel[2] dla budynków stanie się narzędziem regulacyjnym, a nie dobrowolnym certyfikatem”[3].

Joanna Komorowska
Analityk Rynku Nieruchomości, Koordynator Projektów Zewnętrznych
Centrum AMRON

[1] http://eurobuildcee.com/?page=edition&id=1315&id_article=2875#page_top

[2] główne oficjalne europejskie wyróżnienie, przyznawane produktom spełniającym wyższe normy środowiskowe

[3] http://eurobuildcee.com/?page=edition&id=1116&id_article=401#page_top