Ceny mieszkań od marca stabilne, rynek czeka na jesień

Jest jednak również druga strona medalu. Mamy rekordowo niskie stopy procentowe, a banki powoli zaczynają łagodzić kryteria przyznawania kredytów.

Poza tym popyt na mieszkania wciąż wydaje się dość wysoki, a deweloperzy o 20% ograniczyli liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto w pierwszym półroczu.

Obecnie spadki cen są więc równie prawdopodobne, co wzrosty. Rozstrzygnięcie przyjdzie dopiero jesienią.

W zakresie ostatnich zmian cen mieszkań, jedynym wartym odnotowania przypadkiem jest Białystok, gdzie ceny w ofertach sprzedaży są o 6% niższe niż w marcu. W pozostałych stawki są zbliżone do marcowego poziomu.

Taką stabilizację potwierdzają również dane NBP na temat cen transakcyjnych za II kwartał. Warto jednak przypomnieć, że przed tym okresem ceny mocno rosły. Dlatego w porównaniu z poziomem sprzed roku we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach ceny wzrosły przeciętnie o 12%.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to na jednym biegunie mamy Radom, gdzie są aż o 18% wyższe niż przed rokiem, a na drugim wspomniany już Białystok, gdzie są tylko o 1% wyższe.

Czytaj także: Więcej mieszkań oddanych do użytku i pozwoleń na budowę w lipcu, trudności związane z COVID-19 dopiero się zaczną?

Argumenty za tym, że ceny mieszkań zaczną spadać

Stabilizacja cen obserwowana w ostatnich miesiącach nie będzie trwała wiecznie. Jedną z możliwości jest to, że jesienią stawki zaczną spadać. Jest kilka przyczyn dlaczego tak może się zdarzyć.

Po pierwsze warto pamiętać, że pandemia wcale się nie skończyła, a wręcz mamy więcej przypadków niż wiosną, a jesienią może być jeszcze gorzej. To może przełożyć się na ponowne pogorszenie się sytuacji gospodarczej i nastrojów potencjalnych nabywców mieszkań. Jeśli ktoś obawia się utraty pracy, to nie zadłuży się na kilkaset tysięcy złotych, nawet gdyby miał wysoką zdolność kredytową, a oprocentowanie kredytu było niewiarygodnie niskie.

Kolejna kwestia to potencjalne problemy tzw. fliperów i inwestorów, którzy kupili mieszkania na wynajem. Fliperzy kupowali mieszkania, remontowali je i wystawiali do sprzedaży po znacznie wyższej cenie. Część z nich obecnie nie może sprzedać takich mieszkań, gdyż ruch na rynku się zmniejszył.

Ci, którzy zakupu dokonali za własne pieniądze mogą poczekać na kupca, choć to dla nich pewien problem, bo zamraża ich kapitał i nie pozwala dalej zarabiać. Inni, którzy mieszkanie kupili za kredyt, są w gorszej sytuacji.

Właśnie skończyły im się wakacje kredytowe i każdy miesiąc oczekiwania na kupca to nie tylko koszt utrzymania mieszkania, ale też konieczność zapłacenia raty kredytu. Za chwilę mogą więc być zmuszeni do wymuszonej sprzedaży po niskiej cenie.

W podobnej sytuacji jest część inwestorów, którzy kupili mieszkania na wynajem. Jeśli studenci w nadchodzącym roku akademickim będą uczyć się zdalnie z rodzinnych domów, to mogą zrezygnować z najmu mieszkań. Puste mieszkania będą tylko generowały koszty i mogą doprowadzić do konieczności ich sprzedaży po niskich cenach.

Popyt na mieszkania może też obniżać słaba dostępność kredytów hipotecznych. W ostatnich miesiącach większość banków podwyższyła wymagany wkład własny z 10% do 20% lub nawet 30%. Żeby uzyskać kredyt na mieszkanie o wartości 300 000 zł zwykle trzeba więc posiadać przynajmniej 60 000 zł oszczędności.

Poza tym banki niechętnie udzielają kredytów osobom, które mają inne źródło dochodu niż umowa o pracę. Duże znaczenie ma też branża, w jakiej pracuje klient. Jeśli jest to branża, która ucierpiała na skutek pandemii, to nawet jeśli ktoś ma umowę o pracę kredytu nie dostanie, ponieważ banki obawiają się, że za chwilę taka osoba może stracić pracę.

Jest też kwestia demografii. W latach ‘90 i później rodziło się znacznie mniej dzieci niż w latach ‘80. To powoduje, że kurczy się liczba Polaków, którzy będą kupowali mieszkania.

Dla przykładu obecnie jest ok. 6 mln osób w wieku 25‒35 lat. Już za 5 lat takich osób będzie tylko ok. 5 milionów. Oczywiście ten proces trwał już wcześniej, ale w ostatnich latach z naddatkiem zrekompensował to napływ ok. 1,5 mln obcokrajowców, głównie Ukraińców. W kolejnych latach ubytek młodych zdecydowanie przyspieszy, a napływ imigrantów może spowolnić. Spadnie więc popyt zarówno na najem, jak i na mieszkania, a wraz z nimi ceny.

Czytaj także: Na zakup mieszkania trzeba znacznie więcej własnych pieniędzy niż rok temu

Argumenty za tym, że ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć

Epidemia nie będzie trwała wiecznie. W końcu pojawi się szczepionka i skuteczne leki. Obecnie możemy mieć więc do czynienia z chwilowym zatrzymaniem wzrostów cen.

Gdy tylko obawy o utratę pracy miną, to popyt na mieszkania powróci, ponieważ mamy jeden z najniższych w Europie wskaźników liczby mieszkań na 1000 mieszkańców. Żeby dorównać do średniej potrzebujemy około 2 mln mieszkań.

Co ciekawe ‒ popyt widać nawet teraz. Według BIK, w czerwcu i lipcu złożono niemal tyle samo wniosków o kredyty hipoteczne, co przed rokiem.

Wzrostom cen mieszkań będą też sprzyjały najniższe w historii stopy procentowe. Średnie oprocentowanie kredytu z wkładem własnym na poziomie 25% wynosi zaledwie 2,57%. Co prawda problemem jest dostępność kredytów, ale w ostatnim czasie widać już pierwsze zmiany zmniejszające ograniczenia kredytowe w bankach.

Niskie stopy procentowe sprawiają również, że zamożni inwestorzy nie mają gdzie lokować swoich oszczędności. Mogą więc kupować mieszkania, aby w ten sposób uchronić je przed inflacją. Dla nich nie ma większego znaczenia fakt, że w najbliższych miesiącach mogą nie znaleźć najemców. Oni działają bowiem długoterminowo. Wiedzą, że pandemia za rok czy dwa się skończy. Poza tym w długim terminie ceny mieszkań będą rosły wraz z poziomem naszych wynagrodzeń. Skoro chcemy zarabiać tak jak na Zachodzie, to niestety musimy się przygotować również na to, że ceny mieszkań będziemy mieli takie, jak tam.

Warto też dodać, że sytuacja na rynku najmu wcale nie musi się bardzo pogorszyć. Nawet jeśli studenci będą uczyli się w dużej mierze zdalnie, to wielu z nich może niechętnie wracać do rodzinnego domu. Jeśli ktoś już zażył „wolności”, czyli życia bez nadzoru rodziców, zdobył na studiach nowych przyjaciół i przyzwyczaił się do nowego miasta, to o ile tylko będzie to możliwe, będzie chciał ten stan utrzymać. Nauka zdalna może więc odbywać się w wynajmowanym mieszkaniu. To jednak pod warunkiem, że student będzie miał pieniądze na najem, czyli jeśli będzie miał pracę lub jeśli otrzyma pieniądze od rodziców.

Jeśli chodzi o kwestie demograficzne, to nie można wykluczyć, że po raz kolejny rozwiążą ją imigranci. Co prawda wydaje się, że ich napływ spowolni, ale nie ma całkowitej pewności w tym zakresie. Dla przykładu obecna sytuacja na Białorusi może doprowadzić do tego, że niedługo z tego kierunku będą masowo napływali do nas ludzie, którzy będą potrzebowali miejsca do zamieszkania.

Kolejna kwestia jest taka, że nawet gdyby młodych i imigrantów było mniej, to ceny i tak mogą rosnąć. Cena zależy bowiem nie tylko od popytu, ale też od podaży. Tymczasem deweloperzy zdecydowanie ograniczyli liczbę mieszkań w budowie. Według GUS w pierwszym półroczu rozpoczęli budowę 53,5 tys. mieszkań, czyli o prawie 20% mniej niż przed rokiem. Dostosowując podaż to popytu deweloperzy mogą więc windować ceny nawet przy zmniejszającym się popycie.

Podsumowując – obecnie ceny mieszkań ustabilizowały się na poziomie z marca i trwa oczekiwanie na to, co przyniesie jesień. Im mocniejsze będzie kolejne uderzenie pandemii, im dłużej będziemy musieli się z nią mierzyć, tym większa szansa na spadki cen mieszkań.

Jeśli po raz kolejny uda nam się w miarę łagodnie przejść uderzenie koronawirusa i jeśli wkrótce pojawi się szczepionka, to ceny ponownie mogą zacząć rosnąć.

Czytaj także: NBP: pierwszy od I kw. 2017 r. spadek cen transakcyjnych na 7 największych rynkach nieruchomości