Najnowsze wydanie miesięcznika BANK 
Expander i Rentier.io podają we wspólnym raporcie, że w lutym 2024 roku spadły stawki najmu aż w 14 z 17 badanych miast. Z ich wyliczeń wynika, że rata kredytu w ramach programu Mieszkanie na start prawdopodobnie będzie niższa niż koszt najmu w miastach gdzie spadły stawki najmu.
Rok 2022 na rynku nieruchomości upłynął pod znakiem załamania sprzedaży kredytów hipotecznych i popytu na mieszkania. Co nas czeka w 2023 roku? Czy spadki cen mieszkań będą kontynuowane?
Ceny mieszkań spadły aż w 14 z 17 miastach, dla których monitorujemy sytuację, piszą analitycy Expandera i Rentier.io. W większości przypadków spadki są jednak niewielkie. Średnio ceny spadły tylko o 3,4%. Najmocniej staniały lokale w Częstochowie (8,6%), Sosnowcu (8,4%) oraz Katowicach (7,5%). Z kolei drożej niż w maju było tylko w Rzeszowie (+4%), Bydgoszczy (2%) i Lublinie (2%). Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost średniego oprocentowania do rekordowego poziomu 10%.
Jednym z warunków wymaganych do uzyskania kredytu bez wkładu własnego oraz dopłaty jest to, że cena kupowanego mieszkania nie może być wyższa niż limit obowiązujący w danym regionie Polski. Od października te limity wzrosły, więc łatwiej będzie znaleźć mieszkanie, które spełnia warunki programu.
Po czerwcowym spadku ofertowych cen mieszkań, w lipcu nastąpiło minimalne odbicie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że pomimo niewielkiego wzrostu w lipcu, wciąż w 11 z 17 badanych miast przeciętne ceny były niższe niż w maju.
Zainteresowanie kredytami studenckimi w tym roku może znacznie wzrosnąć, przewidują eksperci Expandera. Może się tak stać za sprawą dużo wyższych stawek za najem mieszkań (+26% r/r) oraz wzrostu innych kosztów życia.
W czerwcu średnie stawki najmu mieszkań były średnio o 3% wyższe niż w maju i o 26% wyższe niż przed rokiem, wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Niewielkim pocieszeniem może być to, że znacząco podskoczyła liczba dostępnych ogłoszeń wynajmu – z 18 tys. do 23 tys. Wciąż jednak było ich zdecydowanie mniej niż przed rokiem – 33 tysiące.
W ciągu zaledwie 3 miesięcy koszty najmu mieszkań wzrosły średnio o 15%, a w porównaniu z poziomem przed rokiem o 24%, wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Rekordzistą jest Wrocław, gdzie za najem trzeba zapłacić aż o 43% więcej niż przed rokiem.
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że gdy banki uwzględnią w ofertach obecny poziom stawek WIBOR, to średnie oprocentowania kredytów z 10% wkładem własnym wyniesie aż 9,12%. Będzie to najwyższy poziom od czasu, gdy zbieramy takie dane, czyli od września 2006 r. Coraz wyższe oprocentowanie powoduje dalszy spadek dostępności kredytów hipotecznych. Dostępna kwota kredytu dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 6000 zł netto jest już o 60% niższa niż we wrześniu ubiegłego roku. Choć popyt na mieszkania znacząco spadł, to sprzedający zwykle nie obniżają cen. W kwietniu ceny w ofertach były wyższe niż w marcu aż w 11 z 17 badanych miast. W porównaniu do poziomu sprzed roku ceny wzrosły natomiast we wszystkich, a średnia zmiana to 17%.
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” (MBWW) zacznie działać już 26 maja. Dzięki niemu będzie można uzyskać kredyt pokrywający nawet pełną cenę nabywanej nieruchomości oraz koszty wykończenia. Problemem może okazać się jednak słaba dostępność takich kredytów i niskie limity cen mieszkań. W wielu miastach może być trudno znaleźć lokal w takiej cenie, która będzie niższa niż limit pozwalający uzyskać preferencyjny kredyt. Na szczęście niedługo limity mają zostać podwyższone.
Koszty najmu najprawdopodobniej nadal będą szybko rosnąć. W części miast może wręcz dojść do tego, że nie uda się znaleźć żadnego mieszkania w „rozsądnej” cenie, piszą autorzy raportu Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, marzec 2022.
Rada Polityki Pieniężnej już po raz szósty podwyższyła stopy procentowe w Polsce, a WIBOR 3M wzrósł do poziomu 3,91%. Dodatkowo KNF nakazał bankom, aby do końca marca zaostrzyły sposób obliczania zdolności kredytowej. Z wyliczeń Expandera wynika, że połączenie tych efektów w niektórych bankach obniży dostępna kwotę kredytu aż o 90 000 zł, w porównaniu z dotychczasowym poziomem, i o 180 000 zł w porównaniu z wrześniem 2021 roku. W rezultacie część osób może zupełnie stracić zdolność kredytową, ocenia Jarosław Sadowski.
W zastraszającym tempie rosną kwoty, jakie przestępcom udaje się ukraść z kont bankowych. Z najnowszych danych NBP wynika, że w III kw. 2021 r. za pomocą przelewów ukradziono 31,9 mln zł. To aż o 80% więcej niż przed rokiem. Kolejne 21,8 mln zł skradziono przy użyciu naszych kart płatniczych. Tu wzrost również jest imponujący, bo wynosi 69% r/r.
Po spadkach z 2020 r. obecnie stawki najmu są już bardzo zbliżone do tych sprzed pandemii. Nie dotyczy to tylko trzech miast, w których najem jest już zdecydowanie droższy niż w lutym 2020 r. Chodzi o Gdynię (+10%), Łódź (+9%) i Szczecin (+8%), czytamy w raporcie Expandera i Rentier.io.
Rynki oczekiwały wzrostu, ale niższego, o 50 pkt bazowych. Tym samym stopy procentowe zbliżają się do docelowego, przed pandemicznego poziomu 1,5%, choć niewykluczone, że jastrzębie na kolejnych posiedzeniach będą nadal dominować i w niedługim czasie stopy osiągną poziom 2,5%, komentuje Mariusz Zielonka z Konfederacji Lewiatan.
Na rynku nieruchomości zapanowała prawdziwa gorączka. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 11 miastach ceny są o ponad 10% wyższe niż przed rokiem. Rekordzistami są Sosnowiec (+31% r/r) i Gdynia (+20% r/r). W tym ostatnim na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 trzeba wydać aż o 80 tys. zł więcej niż przed rokiem. O boomie świadczy również to, jak szybko znikają wystawiane oferty sprzedaży. Wzrosty napędzają już nie tylko niskie stopy procentowe, ale także bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Według GUS przeciętne wynagrodzenie w sierpniu wzrosło aż o 9,5% r/r.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie, mimo że Rada Polityki Pieniężnej nie podwyższyła stóp procentowych. W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym przyczyną jest wzrost stawki WIBOR 3M. Trzy banki – Bank Millennium, ING Bank Śląski i PKO BP- podwyższyły już również oferowane stawki oprocentowania stałego. Chodzi oczywiście o oprocentowanie dla tych klientów, którzy dopiero zaciągają takie kredyty. Wygląda więc na to, że czas najtańszych kredytów w historii powoli zaczyna się kończyć.
Z końcem czerwca przestał działać przepis, który na czas pandemii obniżył maksymalną wysokość kosztów pozaodsetkowych (prowizji i różnego rodzaju opłat) dla kredytów konsumpcyjnych. Z wyliczeń Expandera wynika, że tego rodzaju koszty mogą wzrosnąć nawet 3-krotnie.
Od 30 czerwca banki (z wyjątkiem banków spółdzielczych) musiały wprowadzić nowe zasadny udzielanie kredytów hipotecznych. Zobowiązała je do tego KNF w ramach nowej wersji Rekomendacji S. Zmiany w zasadach wyliczania zdolności kredytowej sprawią, że uzyskanie kredytu hipotecznego będzie trudniejsze. W przypadku okresu spłaty 35 lat dostępna kwota kredytu może zostać sztucznie obniżona o niemal 100 tys. zł.
Banki nie reklamują wielu atrakcyjnych dla klientów produktów, gdyż to im się nie opłaca. Dla przykładu na stronie internetowej mBanku, Banku Millennium, Alior Banku czy SGB, w sekcji dotyczącej kont, nie ma żadnej informacji o zupełnie darmowym rachunku podstawowym. Stosunkowo niewielu młodych wie też o triku, dzięki któremu wiele osób starszych ma teraz oszczędności oprocentowane na poziomie 3%-4% rocznie.
W I kw. 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży wciąż rosły. W porównaniu do poziomu przed rokiem niektóre wzrosty wyglądają wręcz „kosmicznie”.
Rok 2020 był bardzo trudny dla części właścicieli mieszkań na wynajem. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w Krakowie, Gdańsku i Warszawie stawki za małe i średniej wielkości lokale spadły o ok. 10% r/r. Średnio w 15 badanych przez nas miastach koszty najmu spadły o 3% r/r. Mimo to najem staje się coraz mniej opłacalny dla lokatorów. Dzieje się tak dlatego, że w tym samym czasie rata kredytu hipotecznego spadła aż o 14%. To powoduje, że np. w Sosnowcu, Częstochowie i Lublinie koszt najmu lokalu o powierzchni 30 mkw. jest o połowę wyższy niż wynosi rata kredytu na zakup takiego samego mieszkania.
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 14 z 15 badanych miastach, ceny mieszkań są wyższe niż na początku 2020 roku.
Kończy się dekada, która przyniosła ogromny rozwój rynku najmu w Polsce. Według najnowszych danych aż 727 tys. Polaków zgłosiło do urzędów skarbowych ryczałtowe rozliczenie przychodu z wynajmu. W ciągu roku przybyło więc aż 89 628 takich osób ‒ informują Expander i Rentier.io.
Rynek najmu coraz mocniej odczuwa skutki pandemii. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od marca koszty najmu spadły w 14 z 15 analizowanych miast.
W październiku padł rekord liczby internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania, dostępnych było aż 66 441 ogłoszeń. To aż o ponad 1/3 więcej niż przed rokiem.
Pandemia i wywołane nią zmniejszenie liczby najemców jest problemem dla części osób, które zainwestowały w mieszkania na wynajem. Niezwykłe jest jednak to, że nawet jeśli mieszkanie przez pół roku stoi puste, to i tak zyskowność takiej inwestycji jest 3-krotnie wyższa niż lokaty bankowej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w takiej sytuacji tzw. rentowność netto wynosi średnio 1,4%.
W ostatnich dniach frank wyraźnie zdrożał, ale wciąż jest tańszy niż wiosną. Wtedy jednak kilkaset tysięcy kredytobiorców skorzystało z wakacji kredytowych i w ten sposób uniknęło konieczności płacenia wysokich rat. Dlatego dla wielu kredytobiorców to listopadowa rata może być najwyższą w historii.
Sierpień zwykle przynosił wzrosty stawek za najem. W tym roku jest inaczej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że koszty najmu spadały. W porównaniu z lipcem średnio obniżyły się o 1,5%.
Ceny mieszkań w ofertach sprzedaży są stabilne. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że przeciętna cena m2 w 16 badanych miastach niemal nie zmieniła się w porównaniu z marcem. Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to największy spadek nastąpił w Katowicach, gdzie średnia cena m2 wynosi 6 500 zł i jest o 4% niższa niż w marcu. Największy wzrost zaobserwowaliśmy natomiast w Szczecinie, gdzie stawki wzrosły o 4% (do 6 651 zł).