NBP: rynek nieruchomości mieszkaniowych bez nadmiernych napięć cenowych

„W IV kwartale 2018 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny), wzrósł względem niskiego poprzedniego kwartału. Obserwowano istotny wzrost podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym sprzedano więcej mieszkań droższych, w tym lepiej zlokalizowanych oraz wybudowanych po 2010 r. Poziom podaży na rynku pierwotnym nadążający za popytem sprawił, że nie pojawiły się nadmierne napięcia cenowe” – czytamy w raporcie.

Wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m2 mieszkań w stanie deweloperskim

W omawianym okresie wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m2 mieszkań w stanie deweloperskim, zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW).

„Wzrost cen transakcyjnych na obu rynkach wiązał się ze sprzedażą droższych mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji. Kolejny kwartał zmalała sprzedaż mieszkań tańszych, co można wiązać z zakończeniem funkcjonowania rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM), który wspierał popyt w segmencie najtańszych lokali. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego wzrosły w 6M (o ok. 2,4% kw/kw oraz o 12,1% r/r), co oznacza istotny wzrost cen m2 porównywalnych mieszkań. W Warszawie ceny hedoniczne, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, wzrosły o 5,7% kw/kw oraz o 12,1% r/r” – czytamy w raporcie.

Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych pozostaje niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego, podał też NBP.

Według banku centralnego, inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych).

„Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych” – wskazano w materiale.

Możliwość finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu

Ponadto relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 12,6 mld zł, tj. spadła o 3,4% kw/kw i wzrosła o 18,1% r/r.

„Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym wskazują, że banki istotnie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów oraz nieznacznie złagodziły niektóre warunki, m.in. obniżyły marże kredytowe oraz pozaodsetkowe koszty kredytu. Jednocześnie banki zaobserwowały niewielki wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. Wzrósł także udział kredytów w finansowaniu zakupu mieszkań” – czytamy dalej.

Niewielkie zaostrzenie polityki kredytowej

Banki podtrzymały prognozę, iż w I kw. 2019 r. oczekują niewielkiego zaostrzenia polityki kredytowej oraz przewidują istotny spadek popytu.

Z punktu widzenia deweloperów szacowana rentowność projektów mieszkaniowych nadal jest wysoka, mimo nieznacznego zmniejszenia się w drugim półroczu 2018 r.

Liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań była wyższa w ujęciu kw/kw w IV kw. 2018 r.

„Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań. Notowano wysoką liczbę mieszkań oddanych do użytkowania oraz rosnącą liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto. Oznacza to, że podaż jest elastyczna względem wzrostu cen, co ogranicza ryzyko nadmiernych napięć na rynku” – wyjaśnia NBP.

Sprzedaż mieszkań na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce wzrosła względem poprzednich dwóch kwartałów i wyniosła ok. 16,5 tys., tj. była na poziomie średniej sprzedaży z lat 2016-2017 (faza ekspansji w cyklu mieszkaniowym), wskazano w materiale.

Wysoka sprzedaż i budowa mieszkań na rynku pierwotnym

Zapas niesprzedanych mieszkań gotowych i kontraktów na ich budowę na największych rynkach zwiększył się o ok. 3,9 tys. mieszkań względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec 2018 r. ok. 50,7 tys. Zwiększyła się także liczba gotowych mieszkań wystawionych na sprzedaż, podkreślono w raporcie.

„Wysoka sprzedaż i budowa mieszkań na rynku pierwotnym narzuca konieczność uzupełniania banków ziemi. Wysoki popyt na grunty budowlane powodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu i Warszawie. Wynikało to z wysokiej aktywności w sektorze budowlanym przy jednoczesnym wprowadzeniu nowych regulacji prawnych i zablokowaniu gruntów budowlanych będących własnością Skarbu Państwa na potrzeby realizacji rządowego Programu 'Mieszkanie+’. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe i warunek utrzymania w miarę stabilnych cen” – podsumował NBP.