REIT-y: w Niemczech zakaz, w Polsce nakaz – inwestycje w mieszkania pod wynajem
Nieruchomości w Niemczech cieszą się tak ogromnym zainteresowaniem posiadaczy kapitału na Świecie, że według ostatnich statystyk zainwestowali oni w domy i grunty nad Renem więcej niż w te obiekty w Stanach Zjednoczonych. Według agencji ratingowej Scope, jeszcze w 2016 roku jedna trzecia światowych inwestycji w nieruchomości popłynęła za ocean. Ale już w 2017 roku najbardziej ulubione pod tym względem stały się Niemcy.
Światowi inwestorzy mieli i mają w Niemczech rozległe możliwości lokat. A jednak dekadę temu, a więc względnie niedawno, pojawiła się jeszcze jedna konstrukcja: REIT.
9 tysięcy funduszy inwestujących w mieszkania
Znającym język niemiecki od razu wyjaśniam, że nie ma nic wspólnego z jazdą konno (reiten). REIT czyli Real Estate Investment Trust to fundusz inwestycyjny, lokujący kapitał na rynku nieruchomości, a więc kolejny podobny do tych, które już tam są. A jest ich niemało: w Niemczech działa 9.000 otwartych i zamkniętych funduszy inwestycyjnych, w których mniejsi i więksi „kapitaliści” mogą lokować swe nadwyżki.
Mimo tej obfitości funduszy, wraz z ustawą przyjętą przez Bundestag wiosną 2007 roku pojawiły się właśnie REIT-y. Miały ściągać z rynku jeszcze więcej rozproszonego kapitału do budowy jeszcze większej liczby budynków biurowych, centrów handlowych, hoteli czy szpitali. REIT-om nie wolno inwestować w obiekty mieszkalne, mogą inwestować tylko w obiekty komercyjne pod wynajem.
Preferencje dla REIT-ów
Nowym funduszom przyznano, inaczej niż istniejącym, istotne preferencje podatkowe. Zwolniono je z dwóch podatków: od osób prawnych (Körperschaftsteuer) i od prowadzenia działalności gospodarczej (Gewerbesteuer). Podatek dochodowy od dywidendy płacą tylko udziałowcy. Wynosi on 25 proc., przy czym ci zameldowani za granicą oraz przedsiębiorstwa mogą uzyskać redukcję do 15 proc. Ten brak podwójnego opodatkowania – i osoby prawnej, i fizycznej – w efekcie zwiększa więc zyski.
REIT-y mają z punktu widzenia udziałowców kolejną zaletę: są ustawowo zobowiązane do wypłacania co najmniej 90 proc. wypracowanych w danym roku zysków (a nie np. trwonić je na nowe limuzyny dla członków zarządu). Umożliwiają drobnym inwestorom udział w różnych też dużych przedsięwzięciach budowlanych. Ponieważ inwestują w dużą liczbę obiektów, dywersyfikują i zmniejszają tym samym ryzyko dla udziałowców.
Niemieckie REIT-y muszą być na giełdzie
Akcje REIT-ów muszą zgodnie z wolą ustawodawcy znaleźć się na giełdzie, co ma zapewnić przejrzystość i łatwość transakcji. A także względnie niskie koszty. Ale tu też kryje się ryzyko: spadek kursów natychmiast przenosi się na wartość udziałów w REIT-ach – inaczej niż ma to miejsce w tradycyjnych funduszach inwestujących w nieruchomości.
Mimo zalet REIT-y w Niemczech jeszcze się na dobre nie przyjęły, choć działają w 40 krajach. Pierwsi byli Amerykanie: we wrześniu 1960 roku prezydent Dwight Eisenhower podpisał The Real Estate Investment Act, by wspierać budownictwo i dać drobnym inwestorom możliwość zarobku na uregulowanym rynku nieruchomości. Ale boom w tym segmencie zaczął się w USA dopiero w latach 90-tych i trwał aż do załamania w 2008 roku, gdy pękła bańka inwestycyjna.
To nie jest oferta dla bogatych inwestorów?
Może w Niemczech spółki typu REIT na swój czas muszą jeszcze poczekać. Zdaniem ekspertów, Niemcy przyzwyczaili się do tych tysięcy istniejących funduszy i sprawdzonej praktyki i nie szukają nowych możliwości. Poza tym w REIT-y nie angażują się więksi inwestorzy instytucjonalni, ponieważ jeden udziałowiec nie może mieć więcej niż 10 proc. akcji, a więc takie zaangażowanie staje się dla wielkiego kapitalisty mniej atrakcyjne.
Jedną z przyczyn słabego wzięcia REIT-ów w Niemczech może być i to, że pojawiły się tuż przed kryzysem w 2008 roku i to trwale położyło się cieniem na tej formule funduszu. Timing i nawyki też jak widać mogą mieć znaczenie.
