Zysk nawet 10 razy wyższy niż na bankowej lokacie
Rok 2018 należał do posiadaczy nieruchomości. Nie narzekali oni ani na brak najemców ani na spadające ceny mieszkań. Mało tego, w ostatnim kwartale 2018 roku za używane mieszkanie w dużym mieście trzeba było zapłacić ponad 12% więcej niż rok wcześniej.
Podobna dynamika zmian cen była w Warszawie. Tak szybki wzrost cen raportuje NBP, który za pomocą specjalnie stworzonego do tego celu indeksu nie tylko uśrednia ceny mieszkań sprzedanych w danym okresie, ale też bierze pod uwagę jakość lokali będących przedmiotem obrotu.
Czytaj także: Mieszkania na wynajem. Ranking najbardziej dochodowych miast średniej wielkości
Wynajem 10 razy lepszy niż lokata
Załóżmy więc, że w 2018 roku posiadaliśmy w stolicy używane 2-pokojowe mieszkanie na wynajem. Jeśli miałoby ono 45 m kw., to na przełomie lat 2017/18 jego wartość wynosiłaby około 330 tys. zł. Ile można było zarobić na jego wynajmie? Z raportu AMRON-SARFIN za I kwartał 2018 możemy się dowiedzieć, że właściciel takiego mieszkania mógł na początku ubiegłego roku zainkasować po potrąceniu kosztów około 1732 zł miesięcznie.
Gdyby zachowawczo założyć, że lokal byłby wynajęty przez 10,5 miesiąca w roku, to na konto właściciela powinno wpłynąć w 2018 roku około 18,2 tysięcy. To po potrąceniu podatku ryczałtowego daje 5% wartości mieszkania wycenianego na początku roku na 330 tys. zł.
Mieszkanie lepsze od giełdy?
Dziś taki posiadacz mieszkania na wynajem miałby więc wiele powodów do zadowolenia. Teoretycznie jego majątek mógł w ciągu 12 miesięcy zyskać na wartości ponad 12%, a do tego na jego konto wpłynęło około 5% wartości nieruchomości tytułem dochodu z wynajmu. W sumie daje to wynik na poziomie około 17%. Oczywiście jest to tylko hipotetyczny efekt, bo przecież żeby go zrealizować należałoby mieszkanie sprzedać ponosząc dodatkowe koszty, a w kalkulacji należałoby też uwzględnić koszty przygotowania mieszkania do wynajęcia (w tym koszty remontu) czy koszty transakcyjne poniesione przy okazji zakupu lokalu.
Czytaj także: Wystarczy własne 20 tys. złotych, aby zainwestować w mieszkanie na wynajem
Nie zmienia to jednak faktu, że 17% to 10 razy więcej niż na początku 2018 roku dawała przeciętna roczna lokata. Jest to też bez porównania lepszy wynik iż ten, na który mógł liczyć inwestor, który zainwestował w mniejsze czy większe spółki warszawskiej giełdy. Warto pamiętać, że indeksy WIG 20, mWIG40 czy sWIG80 zakończyły rok 2018 na minusach.
… ale ryzyko ciągle rośnie
Ale uwaga! Choć takie wyliczenia mogą skłaniać inwestorów do zakupu mieszkań na wynajem, powinni oni być świadomi, że rynek ten nie jest pozbawiony ryzyka. Co więcej, ryzyko to rośnie wraz z kolejnymi doniesieniami o dynamicznie rosnących cenach mieszkań.
Choć koniunktura wciąż jest sprzyjająca, to mało kto spodziewa się, że w 2019 roku mieszkania będą drożały tak szybko jak rok wcześniej. Do tego istnieje poważne ryzyko spadku cen nieruchomości w przypadku podniesienia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. To oznaczałoby wzrost kosztu kredytu, ale też lepsze oprocentowanie na lokatach bankowych, co dla wielu osób jest alternatywą dla zakupu mieszkania na wynajem.
Czytaj także: Nie będzie kryzysu na rynku mieszkań na wynajem
Poważnym zagrożeniem jest też scenariusz pogorszenia sytuacji na rynku pracy, który skutkowałby spadkiem popytu na kredyty mieszkaniowe. Mniejsza podaż pracy szybko mogłaby też doprowadzić do odpływu Ukraińców, którzy dziś odpowiadają za bardzo dużą część popytu na wynajmowane mieszkania. Bez nich mogłoby się okazać, że właściciele mieszkań na wynajem byliby zmuszeni do obniżenia stawek.
Bartosz Turek, niezależny analityk
