Za pieniądze z lokat Polacy znowu kupują mieszkania, a deweloperzy odrabiają straty

Budów prowadzonych przez deweloperów znowu przybywa, tak wynika z najnowszych danych GUS. Jak podaje Urząd tylko w lipcu firmy budujące mieszkania otrzymały pozwolenia na budowy ponad 14 tys. mieszkań.

To wynik niemal taki, jak przed rokiem i tylko o 15% gorszy niż w bardzo dobrym czerwcu 2020 roku. 

Koparki wjeżdżają na nowe place

Szczególnie cieszą jednak informacje o nowo rozpoczynanych projektach w lipcu. Było ich w końcu więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem (12,3 tys., czyli o skromne 1,3% więcej  r/r). Jest to jeden z najlepszych dowodów na to, że sprzedaż deweloperów ma się dobrze. Po prostu coraz bardziej przebrana oferta wymaga uzupełnienia.

Czemu Polacy kupują mieszkania? Rynek nieruchomości jest postrzegany jako bezpieczna przystań dla kapitału. Nie zmienia tego nawet sytuacja na rynku najmu ‒ obiektywnie gorsza niż przed rokiem.

Chodzi o to, że ze względu na opuszczenie Polski przez część imigrantów zarobkowych oraz przejście uczelni na nauczanie zdalne, sporo lokali zostało opuszczonych. I choć imigranci do kraju wracają, to wciąż niepewność odnośnie tego, jak będzie wyglądała nauka w przyszłym roku akademickim powoduje, że chętnych na mieszkania jest mniej niż przed rokiem.

Czytaj także: Więcej mieszkań oddanych do użytku i pozwoleń na budowę w lipcu, trudności związane z COVID-19 dopiero się zaczną?

Trzeba jednak pamiętać, że studenci to tylko część najemców (zajmują około 10‒25% mieszkań na wynajem).

Do tego jest niemal pewne, że większość żaków postanowi wyjechać do miast ze względu na to, że część uczelni będzie prowadziła też zajęcia stacjonarne, do tego w miastach akademickich studenci będą mieli lepszy dostęp do pomocy naukowych, łatwiej im będzie znaleźć pracę i w końcu będą mogli zaznać studenckiego życia, o co nie sposób w domu rodzinnym.

Dlatego nie dziwi, że poziom pustostanów na koniec lipca firma Mzuri szacowała w przypadku mieszkań na niecałe 15% ‒ trochę ponad dwa razy więcej niż w lipcu 2019 roku.

Jest to wynik wysoki, ale nie oznacza katastrofy na rynku. Można go zinterpretować tak, że przeciętne mieszkanie jest wynajęte przez ponad 10 miesięcy w roku.

Wzrosła premia za zakup mieszkania na wynajem

Z punktu widzenia inwestorów zakup mieszkania na wynajem wciąż jest ciekawym pomysłem. Biorąc przecież uwagę poziom pustostanów, stawki za wynajem i ceny zakupu lokali, to dziś rentowność wynajmu kawalerki w Warszawie można szacować na około 4,2%, i to już netto czyli po potrąceniu kosztów, uwzględnieniu tego, że lokal nie jest wynajęty przez cały rok oraz tego, że od przychodów z wynajmu trzeba zapłacić podatek. Jeszcze rok temu było to 4,7%.

Gdyby na tym nasze rozważania skończyć, to przedstawiony obraz byłby jednak wciąż niepełny. Dlaczego? Kluczowym elementem rynkowej układanki jest to, co jest alternatywą dla takiej inwestycji, a tu sytuację determinuje podstawowa stopa procentowa. Ta jest niemal zerowa, co powoduje, że oprocentowanie bankowych lokat czy detalicznych obligacji skarbowych w ostatnich miesiącach gwałtownie zniżkowało.

Jeszcze rok temu na rocznej lokacie można było zarobić 1,6%. Teraz jest to około 0,2%. W efekcie w ostatnim czasie obserwujemy wzrost premii, na którą może liczyć ktoś, kto zrezygnuje z lokaty, a za pieniądze wyjęte z banku kupi mieszkanie na wynajem. W 2019 roku wynajem dawał zarobić o 3,1 pkt. proc. więcej, a teraz różnica ta wzrosła do 4 pkt. proc.

Czytaj także: Mieszkania na wynajem, gdzie najtaniej?

Mieszkania częściej drożeją niż tanieją

Do tego dochodzi niezwykle ważny element – potencjalne zmiany cen nieruchomości. Tych w perspektywie roku czy dwóch nikt w sposób dokładny i wiarygodny nie jest w stanie przewidzieć – mieszkania mogą zarówno trochę potanieć, jak i zdrożeć.

Horyzont inwestorów kupujących mieszkania na wynajem powinien być dłuższy (minimum 5 lat). W długim terminie natomiast historia pokazuje, że nieruchomości mieszkaniowe zyskują na wartości szybciej niż rosną ceny dóbr i usług (inflacja).

I tak dane z USA, Wielkiej Brytanii czy Australii pokazują, że na tych rozwiniętych rynkach w perspektywie wieloletniej nieruchomości drożały o 1‒2 pkt. proc. szybciej (średniorocznie) niż rosły ceny w sklepach.

Trudno się więc dziwić, że po pierwszym uderzeniu epidemii zainteresowanie mieszkaniami w dużych miastach szybko się odbudowało, a obecnie dane z wyszukiwarki Google sugerują nawet osiąganie poziomów rekordowych.

Deweloperzy oddają coraz więcej kluczy

Żadnym zaskoczeniem nie są natomiast dane GUS na temat liczby mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów. Tych w lipcu było 14,3 tys. (o 37,7% więcej r/r).

Przez 7 miesięcy br. firmy te oddały już ponad 76,7 tys. mieszkań (o 10,9% więcej r/r). Te dane są jednak wynikiem inwestycji rozpoczynanych około dwa lata temu.

Był to okres szybko rosnącej skali prowadzonych przez deweloperów inwestycji, co dziś obserwujemy w postaci kończonych projektów.

Bartosz Turek,

główny analityk HRE Investments.