Za 10 lat ceny mieszkań będą o 80 proc. wyższe niż dziś? Alternatywne scenariusze dla rynku nieruchomości

Expander prezentuje więc alternatywne scenariusze, w których z jednej strony możliwe są dalsze silne wzrosty cen mieszkań, które doprowadzą do tego, że za 10 lat będą one aż o 80% wyższe niż dziś. Druga alternatywa to zapaść na rynku, która w najbliższych latach obniży ceny mieszkań w niektórych miastach o kilkadziesiąt procent.

Scenariusz bazowy

Mieszkania drożeją już od 6 lat. Ceny transakcyjne w dużych miastach są już o ok. 30% wyższe niż w 2013 r. Rynek nieruchomości jest jednak cykliczny, co oznacza, że w którymś momencie sytuacja się odwróci i ceny zaczną spadać. Może wywołać to spowolnienie gospodarcze, wzrost stóp procentowych, zmiany demograficzne lub jeszcze inna przyczyna. Pewne jest jedynie to, że ceny nie będą rosły w nieskończoność. Główne pytanie brzmi – czy to już jest szczyt czy też ceny będą rosły jeszcze przez kilka lat zanim boom się skończy?

Czytaj także:  Ceny mieszkań już o 10 proc. wyższe niż u szczytu ostatniej hossy. Co dalej?

Scenariusz alternatywny – ceny spadną o kilkadziesiąt procent

Największe zagrożenia dla rynku nieruchomości to wzrost stóp procentowych i drastyczne zmniejszenie się popytu. Jeśli chodzi o stopy procentowe, to w ostatnich latach przyzwyczailiśmy się do tego, że są one bardzo niskie. W Europie Zachodniej obowiązują wręcz ujemne stopy procentowe, które powodują dziwne sytuacje, w których np. bank płaci odsetki osobie, która zaciągnęła kredyt.

A co jeśli za kilka lat okaże się, że wcale nie żyjemy w „zupełnie innych czasach” i że tak niskie stopy procentowe wcale nie są „nową normalnością”. Gdyby np. wojny handlowe, walutowe lub konflikty zbrojne doprowadziły do znaczącego wzrostu inflacji, to mogłoby się okazać, że stopy procentowe będą musiały istotnie wzrosnąć. To spowodowałoby drastyczny wzrost rat kredytowych i spadek dostępności kredytów hipotecznych. W rezultacie zyski z inwestycji w mieszkania na wynajem mogą okazać się niższe niż ze zwykłej lokaty bankowej. W takiej sytuacji właściciele takich mieszkań zapewne chcieliby się ich pozbyć, ale niewielu będzie chciało je kupić m. in. dlatego, że kredyty hipoteczne staną się drogie i trudno dostępne. To z kolei spowodowałoby, że ceny mieszkań w kilka lat mogłyby spaść o kilkadziesiąt procent.

Czytaj także: Ceny mieszkań są już najwyższe w historii rynku?

W Polsce duży zagrożeniem dla rynku nieruchomości jest też demografia. Obecnie mieszkania zaczynają kupować osoby urodzone w latach 90-tych. Wtedy rodziło się jednak znacznie mniej dzieci niż w latach 80-tych. W ciągu najbliższych 10 lat aż o 30% (z 5,8 mln pod koniec 2018 r. do ok. 4 mln pod koniec 2028 r.) skurczy się liczba Polaków w wieku 25-35 lat.

Tymczasem ta grupa zaciąga najwięcej kredytów hipotecznych. Jednocześnie w niedalekiej przyszłości będą umierały liczne roczniki wyżu powojennego, po których zostaną przecież mieszania. Za 10 lat liczba osób w wieku 70-79 lat wzrośnie aż o 96% (z 2,6 mln do 5,1 mln).

Gdyby dodatkowo w tym czasie spadł napływ imigrantów lub gdyby wyjechało część z tych, którzy już u nas są, to popyt na mieszkania w najbliższych latach może drastycznie spaść. To odbiłoby się również na rynku najmu. Pamiętajmy, że w ostatnich latach mnóstwo mieszkań przeznaczono do wynajmu, gdyż jest to obecnie bardzo zyskowna inwestycja. W sytuacji braku najemców część takich mieszkań zostałaby wystawianych do sprzedaży. Jednocześnie sprzedawane byłyby coraz liczniejsze mieszkania po osobach starszych. Przy niewielkiej liczbie młodych i emigrantów skończyłoby się to znacznym spadkiem cen mieszkań. Gdyby jednocześnie wzrosły stopy procentowe, to spadki cen mogłyby być drastyczne, szczególnie w tych miastach, które najszybciej będą tracić mieszkańców.

Scenariusz alternatywny – ceny mieszkań wzrosną o 80%

Oczywiście prawdopodobny jest też zupełnie inny scenariusz, w którym wzrosty cen, które w ostatnim czasie obserwowaliśmy to dopiero początek. Stopy procentowe jeszcze przez wiele lat mogą pozostać na bardzo niskim poziomie. Problemy demograficzne możemy częściowo zażegnać nadal przyciągając imigrantów. Aby to osiągnąć być może zaczniemy części z nich oferować prawo
stałego pobytu czy obywatelstwo. Stopniowo będą się oni bogacić i będzie ich stać na wyniesienie się z wynajmowanych pokoi do własnych mieszkań. Zapewne będą oni osiedlać się w największych i najszybciej rozwijających się miastach, co może sprawiać, że popyt na mieszkania utrzyma się w nich na wysokim poziomie.

Jeśli jednocześnie nadchodzące spowolnienie gospodarcze będzie łagodne i krótkotrwałe, to w najbliższych latach nadal dość szybko mogą rosnąć wynagrodzenia. Goniąc zachód pod względem płac powinniśmy pamiętać, że jednocześnie gonimy ich pod względem poziomu cen. Gdyby przez najbliższe 10 lat pensje rosły średnio o 6% rocznie, to w sumie po tym okresie byłyby o 79% wyższe niż dziś. Wraz z nimi, w podobnym tempie, mogłyby rosnąć ceny mieszkań. W ostatnim czasie drożeją one nawet mocnej niż pensje. Może się więc okazać, że za 10 lat ceny mieszkań w dużych miastach będą o ponad 80% wyższe niż dziś.

Jak wyglądałyby ceny mieszkań za 10 lat przy ich wzroście o 6% rocznie

Przyszłość może wyglądać zupełnie inaczej niż to sobie dziś wyobrażamy. Bardzo trudno jest przewidzieć ile będą kosztowały mieszkania w Polsce za 10 lat, gdyż wpływa na to mnóstwo czynników, z których wiele jest nieprzewidywalnych. Każdy musi więc indywidualnie ocenić czy wstrzymywać się z kupnem i czekać na niższe ceny czy też kupować jak najszybciej, żeby uniknąć kolejnych podwyżek. Osobiście uważam, że jeśli ktoś myśli o zakupie mieszkania i znajdzie takie, które spełnia wszystkie jego wymagania i jednocześnie cena jest taka, że go na nie stać, to lepiej nie czekać. Nawet jeśli w przyszłości będzie taniej, to może się okazać, że nie znajdziemy już takiego lokalu, który będzie nam w pełni odpowiadał.