Wyższe raty kredytów zatrzymają wzrost cen mieszkań w 2022 roku?

Grudzień to dobry czas, aby wstępnie podsumować sytuację na rynku nieruchomości i zastanowić się, co nas czeka w przyszłym roku. W ostatnich miesiącach ceny mieszkań nieustannie rosły. Stawki w internetowych ogłoszeniach sprzedaży publikowanych w listopadzie były średnio o 15% wyższe niż przed rokiem.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to największe wzrosty miały miejsce w Szczecinie (+23% r/r), Białymstoku (+23% r/r), Rzeszowie (+21% r/r) i Krakowie (+20% r/r).

Najmniejsze wzrosty miały miejsce w Gdańsku (+6% r/r), Częstochowie (+8% r/r) i Bydgoszczy (+8% r/r).

Opłacalne inwestycje w mieszkania

Przyczyną tak znaczących wzrostów cen mieszkań były rekordowo niskie stopy procentowe i dobra sytuacja na rynku pracy. To zachęcało do zakupów mieszkań zarówno zwykłych ludzi, który łatwo mogli uzyskać bardzo tani kredyt hipoteczny, jak i zamożnych inwestorów. Oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji korporacyjnych nie pozwalało ochronić oszczędności przed inflacją, więc popularne stało się inwestowanie w mieszkania na wynajem.

Stawki w internetowych ogłoszeniach sprzedaży publikowanych w listopadzie były średnio o 15% wyższe niż przed rokiem

Inwestycje w mieszkania dotychczas były wyjątkowo opłacalne. Jeśli do wzrostu ceny dodamy zysk z najmu, to nawet w tych miastach gdzie wzrosty były najmniejsze i tak z naddatkiem udało się pokonać inflację na poziomie 7,8%.

Ceny mieszkań w listopadzie 2021 roku:

Czytaj także: Dobre prognozy na 2022 rok dla rynku mieszkaniowego, gorsze dla kupujących mieszkania

Co z cenami mieszkań w 2022 roku?

Wiele osób obecnie zastawia się co stanie się z cenami mieszkań w przyszłym roku. Naszym zdaniem najbardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja. W części miast ceny wciąż będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż dotychczas, a w części być może zobaczymy niewielkie spadki. Ceny nie będą rosły już tak szybko ponieważ znaczący wzrost stóp procentowych z jednej strony powoduje, że kredyty hipoteczne stają się droższe i trudniej dostępne.

Natomiast wzrost WIBOR-u sprawi, że bez problemu będzie można znaleźć obligacje korporacyjne z oprocentowaniem powyżej 6% brutto. Nie wiadomo czy pozwoli to pokonać inflację, ale jest prawdopodobne, że część inwestorów zamiast kolejnego mieszkania kupi obligacje.

Ceny nie będą rosły już tak szybko ponieważ znaczący wzrost stóp procentowych z jednej strony powoduje, że kredyty hipoteczne stają się droższe i trudniej dostępne

Z drugiej strony jest też kilka czynników, które będą stabilizować ceny czy nawet pchać je w górę. Na rynku pierwotnym będą to wysokie koszty materiałów budowlanych i rosnące płace. Na rynku wtórnym wysoka inflacja będzie zniechęcała do zamiany mieszkania na gotówkę, która szybko traci na wartości.

Poza tym warto pamiętać, że w przyszłym roku ruszy program Mieszkanie bez wkładu własnego. Co prawda nie powinien on wpływać na wzrost cen (ze względu na limity cenowe), ale zapewne uruchomi odłożony popyt ze strony osób, które czekają na ten program.

Połączenie tych wszystkich przeciwstawnych czynników powinno w 2022 roku utrzymywać ceny w pobliżu obecnych poziomów.

Czytaj także: O ile wzrosną ceny mieszkań w 2022 roku? Raport PKO BP

Jak zmieni się oprocentowanie i dostępność kredytów hipotecznych w 2022 roku

Na rynku kredytów hipotecznych w 2021 roku mieliśmy ogromny boom. Wiosną i latem wniosków kredytowych było tak dużo, że banki nie nadążały z ich rozpatrywaniem. Czas oczekiwania na finansowania wydłużył się do ponad 2 miesięcy.

Osoby, które w najbliższym czasie planują zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinny rozważyć oferty z oprocentowaniem stałym na okres 5 ‒ 7 lat

W październiku, listopadzie i grudniu pojawiły się jednak podwyżki stóp procentowych, które nie tylko podwyższyły raty, ale również obniżyły dostępną kwotę kredytu o kilkanaście procent. W przyszłym roku czekają nas zapewne kolejne podwyżki stóp, które mogą podwyższyć oprocentowanie wielu kredytów powyżej 6% i wpłynąć na dalszy spadek dostępności kredytów.

Dlatego osoby, które w najbliższym czasie planują zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinny rozważyć oferty z oprocentowaniem stałym na okres 5 ‒ 7 lat. Średni poziom oferowanego obecnie oprocentowania stałego wynosi 5,42% w przypadku wkładu własnego powyżej 20%.

Dla porównania przy oprocentowaniu zmiennym średnia marża wynosi 2,04%, co oznacza, że przy obecnym poziomie WIBOR-u oprocentowanie wynosi średnio 4,48%. Gdyby jednak stopa referencyjna NBP wzrosła do 4%, to średnie oprocentowanie dla stawki zmiennej wyniosłoby 6,27%. Oprocentowanie stałe jest więc wyższe niż obecny poziom stawki zmiennej, ale chroni przed sytuacją, gdyby stopy procentowe dalej mocno rosły.

Porównanie stawek oprocentowania stałego i zmiennego:

Znów będzie można uzyskać kredyt bez wkładu własnego

Na koniec warto jeszcze wspomnieć o ważnym wydarzeniu, które będzie miało miejsce w przyszłym roku. Od 26 maja 2022 roku ma zacząć działać program Mieszkanie bez wkładu własnego. Ten Program nie tylko pozwoli zaciągnąć kredyt hipoteczny na pełną cenę mieszkania czy domu, ale również da możliwość uzyskania dopłaty.

Jej wysokość będzie zależała od liczby dzieci, które urodzą się w trakcie spłaty takiego preferencyjnego kredytu. Dla przykładu w przypadku dwójki dzieci będzie to 20 000 zł, ale już przy trójce dzieci suma dopłat wyniesie łącznie 80 000 zł.

Czytaj także: Ożywienie w budownictwie; GUS: produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 12,7 proc. rdr w listopadzie