Wraca gorączka sprzedażowa na pierwotnym rynku mieszkaniowym

W pierwszej połowie 2023 r. deweloperzy sprzedali prawie 27 tys. nowych mieszkań, a w ofercie pojawiło się zaledwie 17 tys. Różnica na poziomie prawie 10 tys. mieszkań oznacza, że wróciliśmy do sytuacji, którą obserwowaliśmy w 2021 roku. Brak równowagi popytowo-podażowej może zatem powodować kolejny wyraźny wzrost cen mieszkań w następnych miesiącach.

Rozpiętość pomiędzy średnimi cenami mieszkań sprzedanych a średnimi cenami lokali, które pozostały w ofercie na koniec kwartału zaczęła rosnąć. W Warszawie i Krakowie było to ok. 1,6 tys. zł/mkw., we Wrocławiu ponad 1,5 tys. zł/mkw., w Poznaniu 800 zł/mkw., niewiele mniej w Łodzi, a w Trójmieście „tylko” 500 zł/mkw. 

W drugim kwartale br. sprzedaż nowych mieszkań wróciła do wysokich poziomów sprzed wychłodzenia popytu w 2022 roku. Mimo, że polski rynek mierzy się z wieloma problemami – spadkiem PKB, najwyższymi od dwudziestu lat stopami procentowymi, najniższą od II wojny światowej liczbą urodzeń, inflacją i wojną w sąsiednim kraju, rynek mieszkaniowy przeżywa ożywienie.

Wszystko wskazuje na to, że mamy do czynienia w dużym stopniu z ucieczką do przodu, czyli wyścigiem ze spodziewanym wzrostem cen i dołkiem podażowym, a także pokładaniem nadziei w kredytach z dopłatami.

Czytaj także: Rośnie liczba wniosków o kredyty hipoteczne z obawy o wzrost cen mieszkań?

– Najsilniej na pierwotny rynek mieszkaniowy zadziałały obawy przed możliwym wzrostem cen i ograniczeniem oferty. Nabywcy poszukujący mieszkań zarówno na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych przyspieszyli w związku z tym swoje decyzje zakupowe.

Na decyzje osób zamierzających skorzystać z kredytu bez dopłaty pozytywny wpływ mogły mieć informacje o spadającej inflacji i wprowadzaniu – dla kredytów o zmiennej stopie – wskaźnika WIRON jako podstawy oprocentowania – podsumowuje Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL.

Brak równowagi między podażą a popytem

Po trzech kwartałach stagnacji wreszcie wzrosła nowa podaż. Do oferty weszło ponad 10 tys. lokali, o prawie połowę więcej niż w poprzednim kwartale.

Największy wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem miał miejsce w Trójmieście, o 127%, najmniejszy – w Poznaniu – o 6%, ale wszędzie widać trend wzrostowy. Jednak, poza Łodzią, we wszystkich miastach sprzedaż wyraźnie przewyższyła nową podaż i w efekcie oferta zmalała.

Największy spadek oferty obserwowany był w Krakowie i Warszawie. W stolicy na koniec marca klienci mieli do wyboru zaledwie około 10,4 tys. mieszkań, w Krakowie niecałe 5,5 tys. Łącznie na sześciu rynkach oferta spadła na koniec czerwca do poziomu około 40,6 tys. mieszkań.

– Bardzo dobra sprzedaż i niedostateczna podaż oznaczają wejście rynków w fazę wyraźnej nadwyżki popytu. W Warszawie i Krakowie wystarczyłoby pół roku przy obecnym tempie sprzedaży, aby sprzedać obecną ofertę.

Jeśli deweloperzy nie zwiększą szybko nowej podaży, to będą musieli sztucznie ograniczać sprzedaż, a nierównowaga zaowocuje szybkim wzrostem cen – ocenia Aleksandra Gawrońska.

Czytaj także: AMRON-SARFiN: jest ożywienie na rynku kredytów hipotecznych

Rekordowe ceny mieszkań

Na koniec czerwca 2023 r. średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły rekordowe poziomy na każdym z dużych rynków. Trójmiasto i Wrocław przekroczyły granicę 13 tys. zł/mkw. Kraków prawie dogonił Warszawę ze średnią ceną na koniec czerwca na poziomie aż 14,7 tys. zł/mkw.

Ceny w Poznaniu i Łodzi także poszybowały w górę do poziomu odpowiednio 11,5 tys. zł/mkw. i 9,6 tys. zł/mkw. Średni kwartalny wzrost cen w większości miast był na poziomie od 4 do 5%.

– Kiedy oferta się kurczy, a mieszkania szybko się sprzedają, na poziom cen wpływają przede wszystkim następujące zjawiska: wyprzedaż tańszych lokali, wyższe ceny lokali wprowadzanych na rynek i podwyżki cen lokali, które znajdowały się w ofercie na początku kwartału.

Potwierdzają to dane: rozpiętość pomiędzy średnimi cenami mieszkań sprzedanych a średnimi cenami lokali, które pozostały w ofercie na koniec kwartału zaczęła rosnąć. Pewien wpływ na to zjawisko może mieć także wzrost oferty droższych lokali, adresowanych do zamożniejszych nabywców poprawiających swoje warunki mieszkaniowe.

Załamanie sprzedaży wspieranej kredytami spowodowało, zwłaszcza w II połowie 2022 r., przesunięcie uwagi deweloperów na ten produkt. Ich sprzedaż jednak z reguły przebiega wolniej. Dziś część tych jednostek nadal pozostaje w ofercie, zwłaszcza na takich rynkach jak Wrocław czy Poznań – mówi Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector, JLL.

Czytaj także: Głodu mieszkaniowego nie zlikwiduje kredyt na 2 procent, ani nawet na zero procent

Wpływ programu Bezpieczny Kredyt 2%

Deweloperzy, głównie ci działający w sektorze mieszkań o podstawowym standardzie, skupili się na nabywcach chcących skorzystać z oferty Bezpiecznego Kredytu 2%. Większość firm ma w swojej ofercie przygotowaną pod ten cel pulę mieszkań, które mieszczą się w limicie cenowym.

Na dziś zasady działania nowego programu mieszkaniowego powodują, że wybór lokali w ramach subsydiowanych kredytów mieszkaniowych jest relatywnie duży, w szczególności, jeśli wrócimy pamięcią do poprzednich programów i limitów ceny metra kwadratowego. 

Mimo że w ostatnim kwartale wśród kupujących nadal większość stanowili nabywcy gotówkowi, to zarówno liczba, jak i udział nabywców korzystających z kredytów wyraźnie wzrosły.

Deweloperzy twierdzą wprawdzie, że transakcji związanych z planem skorzystania z Bezpiecznego Kredytu 2% było niewiele, ale rosnąca liczba rezerwacji potwierdziła, że zainteresowanie programem jest bardzo duże.