Wakacje kredytowe i ogromny popyt na najem na razie hamują spadki cen mieszkań

Po wrześniowej podwyżce średnie oprocentowanie ofert kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym i przy stawce stałej wynosi aż 9,1%. W rezultacie najprawdopodobniej w tym miesiącu zostaną wypłacone najdroższe kredyty odkąd NBP publikuje dane na ten temat, czyli od 2005 roku.

Rekordowe ceny w Rzeszowie i Wrocławiu

W sierpniu ceny mieszkań spadły. Przypomnijmy jednak, że w lipcu informowaliśmy o niewielkich wzrostach, a w czerwcu o spadkach. Aby pokazać pełniejszy obraz rynku eksperci prezentują zmiany cen w ujęciu 3-miesięczym, aby uwzględnić wszystkie zmiany z ostatnich miesięcy.

W porównaniu z majem 2022 r. ceny w badanych miastach spadły przeciętnie o 2%. Oczywiście były też miasta, w których stawki wciąż rosły. Takich miejsc było jednak niewiele. W 13 z 17 badanych przez nas miast ceny spadły, a tylko w czerech odnotowaliśmy wzrosty.

W tej ostatniej grupie ciekawostką jest Rzeszów. W sierpniu ceny podskoczyły tam o niecałe 2% i w rezultacie po raz pierwszy w historii przeciętna cena przekroczyła poziom 8000 zł za m2.

Rekordowy poziom cen był we Wrocławiu – 10 480 zł za m2. Ceny wyższe niż w maju obowiązywały też w Lublinie i Gdańsku, ale w tych przypadkach nie były to rekordowe poziomy.

W Sosnowcu ceny spadły już niemal do poziomu sprzed roku

W zdecydowanej większości badanych miast (13 z 17) ceny spadły w porównaniu z majem. Największe spadki miały miejsce w Częstochowie (-9%), Sosnowcu (-8%) i Bydgoszczy (-5%).

Jednak we wszystkich badanych miastach ceny są wciąż wyższe niż przed rokiem. To może się jednak zmienić w kolejnych miesiącach. Po ostatnich spadkach w Sosnowcu, ceny są już niemal na poziomie sprzed roku. Niewiele też brakuje do takiej sytuacji w Bydgoszczy, Gdyni i Katowicach.

W Warszawie ceny spadły od maja o 1,4%

Warto też krótko wspomnieć o sytuacji na największym polskim rynku nieruchomości, czyli o Warszawie.

Przeciętna cena wyniosła tam 13 023 zł za m2. Oznacza to, że w ciągu 3 miesięcy ceny spadły tam o 1,4%. Wciąż są jednak o 9% wyższe niż przed rokiem.

Czytaj także: Mieszkania w pierwszym półroczu jeszcze drożały

Liczba ofert sprzedaży jest stabilna

Liczba wszystkich aktywnych internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań w badanych miastach wyniosła 104 tysiące, a nowo dodanych niecałe 32 tysiące.

Gdyby nie ustawowe wakacje kredytowe i ogromny popyt na najem, to z pewnością ceny mieszkań dramatycznie by spadały

Oznacza to niewielki spadek w porównaniu do poprzednich miesięcy. Wygląda więc na to, że wakacje kredytowe spełniły swoje zadanie. Nie widać panicznej wyprzedaży mieszkań. Dlatego też spadki cen są niewielkie.

Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2022 roku:

Czytaj także: PKO BP: w perspektywie roku możliwe spadki cen mieszkań

Nowy rekord oprocentowania kredytów hipotecznych

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem w ostatnim czasie była jedenasta już podwyżka stóp procentowych.

Po jej wprowadzeniu średnie oprocentowanie dla ofert kredytów z 10% wkładem własnym wynosi już 9,1% przy stawce stałej i 9,76% przy zmiennej. Dla wysokiego (25%) wkładu własnego te poziomy wynoszą odpowiednio 8,76% i 9,12%.

Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym:

Ranking kredytów hipotecznych z 25% wkładem własnym:

Co z cenami mieszkań po wakacjach kredytowych?

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe miesiące wydaje się kontynuacja niewielkich spadków lub stabilizacja. Stabilizację możemy zobaczyć zwłaszcza w danych na temat cen transakcyjnych. Tam spadków może nie być widać ze względu na to, że kupujący to teraz głównie osoby o wysokich dochodach, które wybierają bardzo dobre lokalizacje. Taka zmiana struktury sprzedaży może więc w niektórych przypadkach sprawiać nawet wrażenie, że ceny rosną.

Część mieszkań może zostać bez lokatorów i trafić na sprzedaż

Warto też dodać, że gdyby nie ustawowe wakacje kredytowe i ogromny popyt na najem, to z pewnością ceny mieszkań dramatycznie by spadały.

Nie wszyscy mogli jednak z tych wakacji skorzystać. Część właścicieli mieszkań mogło liczyć jedynie na bankowe wakacje kredytowe, a te zwykle trwają 3-6 miesięcy. Gdy się skończą, może pojawić się większy wysyp ofert sprzedaży.

Dużo też zależy od tego jak mocno wzrosną stawki najmu oraz jak wiele mieszkań na wynajem nie znajdzie mieszkańców. Co prawda popyt na najem jest ogromny, ale ceny w wielu przypadkach są już trudne do zaakceptowania. Dlatego część mieszkań może zostać bez lokatorów i trafić na sprzedaż.

Czytaj także: HRE indeks koniunktury na rynku nieruchomości: ceny mieszkań będą na koniec roku wyższe nawet o 12 procent