W czwartym kwartale 2025 r. rynek mieszkaniowy wszedł w fazę wyraźnego uspokojenia
Tę zmianę widać szczególnie dobrze w zestawieniu procesów cenowych z sytuacją podażową. W czwartym kwartale 2025 r. w Polsce wydano pozwolenia na budowę 73,1 tys. mieszkań, czyli o około 4% więcej niż kwartał wcześniej i o około 3% więcej niż rok wcześniej.
Jednocześnie rozpoczęto budowę 46,4 tys. mieszkań, a więc o około 16% mniej kwartał do kwartału i o około 11% mniej rok do roku.
Równolegle oddano do użytkowania około 63,8 tys. mieszkań, co oznaczało wzrost o około 10,9 tys. wobec poprzedniego kwartału i o około 8,7 tys. wobec IV kwartału 2024 roku.
Oznacza to, że na rynek trafiało dużo mieszkań rozpoczętych wcześniej, ale skłonność do uruchamiania nowych inwestycji pozostawała ostrożna – przy czym wpływ na ten stan miały także warunki pogodowe pod koniec 2025 roku.
Ceny mieszkań: nominalna stabilizacja, realna korekta
Najważniejszą zmianą po stronie cen było wyraźne wyhamowanie ich wcześniejszej dynamiki. Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne w ujęciu kwartalnym wzrosły w Warszawie o 1,8%, w grupie 10 miast o 0,5%, natomiast w grupie 6 największych miast spadły o 0,3%.
W ujęciu rocznym oznaczało to już bardzo niską dynamikę: w Warszawie zaledwie 0,2%, w 6 miastach spadek o 0,4%, a w 10 miastach umiarkowany wzrost o 1,7%.
Na rynku wtórnym obraz był jeszcze słabszy: rocznie ceny transakcyjne spadły w Warszawie o 1,2%, w 6 miastach o 0,7%, a dodatnia dynamika utrzymała się jedynie w grupie 10 miast, gdzie wyniosła 2,7%.
To nie jest już obraz rynku zdominowanego przez jednokierunkowy wzrost cen, lecz rynku, na którym coraz większe znaczenie ma lokalna struktura popytu, poziom podaży i gotowość sprzedających do korekty oczekiwań.
Jeszcze ważniejsze jest ujęcie zmienności cen nieruchomości w wymiarze realnym. Po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń roczne dynamiki cen w większości segmentów pozostawały ujemne.
W Warszawie realna dynamika cen transakcyjnych względem CPI wyniosła minus 2,3% na rynku pierwotnym i minus 3,6% na wtórnym, a w 6 największych miastach odpowiednio minus 2,8% i minus 3,2%.
Nawet tam, gdzie nominalnie ceny jeszcze lekko rosły, relacja cen mieszkań do dochodów poprawiała się: mieszkania przestały drożeć szybciej niż możliwości nabywcze gospodarstw domowych, a w wielu segmentach zaczęły się od tych możliwości oddalać w korzystnym dla kupujących kierunku. Nie oznacza to, że mieszkania stały się tanie, ale oznacza, że presja cenowa wyraźnie osłabła.
Warto przy tym zauważyć różnicę między rynkiem transakcyjnym a ofertowym. Deweloperzy wciąż utrzymywali relatywnie wysokie oczekiwania cenowe. Na rynku pierwotnym kwartalne wzrosty cen ofertowych wyniosły 2,2% w Warszawie, 0,8% w 6 miastach i 1,7% w 10 miastach, a rocznie odpowiednio 5,7%, 2,8% i 4,2%.
Na rynku wtórnym sytuacja była bardziej zróżnicowana: w Warszawie ceny ofertowe spadły kwartalnie o 1,1%, w 6 miastach o 0,6%, a w 10 miastach wzrosły o 0,8%.
W praktyce oznacza to, że na rynku pierwotnym sprzedający wciąż próbują utrzymywać wyższy poziom cen wywoławczych, natomiast na rynku wtórnym presja dostosowawcza jest silniejsza. W kolejnych kwartałach pole negocjacji cenowych może przesuwać się bardziej na korzyść nabywców.
Popyt kredytowy przestał być impulsem do kolejnej fali wzrostów
Nie można jednak mówić o załamaniu popytu na kredyty mieszkaniowe. W czwartym kwartale 2025 r. wartość nowych złotowych umów o kredyt mieszkaniowy, bez umów renegocjowanych, wyniosła 23,5 mld zł. Była więc niższa o około 3% niż kwartał wcześniej, ale zarazem wyższa o około 21% niż rok wcześniej.
W całym 2025 roku wartość nowych umów w PLN dla całego systemu bankowego osiągnęła około 90,5 mld zł, co oznaczało wzrost o 8% rok do roku.
NBP wskazuje jednocześnie, że banki w IV kwartale złagodziły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, motywując to wzrostem presji konkurencyjnej, obniżeniem stóp procentowych NBP oraz spadkiem marż. Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego oznaczało to poprawę warunków finansowania, ale poprawa ta nie przełożyła się na równie silny impuls cenowy jak w poprzednich fazach cyklu.
Zmieniła się również struktura finansowania zakupów. Z szacunków dla rynków 7 największych miast wynika, że w IV kwartale 2025 roku około 56% zakupów mieszkań na rynku pierwotnym finansowano ze środków własnych, wobec 46% w poprzednim kwartale i 57% rok wcześniej.
Wyk. 1 Szacunek wartości zakupów mieszkań deweloperskich na 7M (mln zł) oraz szacunkowy podział na popyt gotówkowy (z wkładem własnym do kredytów) i kredytowy:
To sugeruje, że po chwilowym większym znaczeniu kredytu w III kwartale, końcówka roku przyniosła ponowne wzmocnienie udziału zakupów gotówkowych lub opartych na dużym udziale własnym. Taka struktura zwykle ogranicza ryzyko gwałtownego załamania, ale jednocześnie osłabia szanse na ponowne bardzo dynamiczne odbicie popytu kredytowego.
Na korzyść popytu działała natomiast poprawa dostępności kredytu. Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7 największych miastach utrzymał się na poziomie z poprzedniego kwartału, natomiast wzrósł wskaźnik maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego oraz kredytowej dostępności mieszkania.
Wynikało to przede wszystkim ze spadku oprocentowania kredytów oraz nieznacznego spadku lub stabilizacji cen mieszkań. To jeden z najważniejszych elementów obecnej fazy rynku: poprawa zdolności kredytowej nie napędza już skokowego wzrostu cen, lecz w pierwszej kolejności częściowo odbudowuje dostępność mieszkań, wcześniej silnie ograniczoną przez wysokie stopy procentowe.
Podaż rośnie wolniej niż oferta, a rynek deweloperski staje się bardziej wymagający
Po stronie podaży szczególnie istotna jest sytuacja na sześciu największych rynkach mieszkaniowych. W czwartym kwartale 2025 r. wprowadzono tam na rynek 13 501 kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich, sprzedano 11 274, a liczba mieszkań znajdujących się w ofercie wzrosła do 63 520.
W całym 2025 roku sprzedano około 41,2 tys. kontraktów, czyli o około 4% więcej niż rok wcześniej, ale jednocześnie liczba kontraktów wprowadzonych była niższa rok do roku o około 14%.
Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że ograniczanie nowych wprowadzeń powinno szybko obniżać zapas oferty, ale tak się nie dzieje. Przyczyną jest słabsze tempo absorpcji już istniejącej podaży.
Potwierdza to wskaźnik czasu sprzedaży. Na rynku pierwotnym średni czas sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich w 6 największych rynkach wzrósł w IV kwartale 2025 roku do 6,2 kwartału wobec 6,1 kwartału w poprzednim kwartale i 5,5 kwartału rok wcześniej.
Jednocześnie liczba kontraktów w ofercie określanych jako „gotowe do zamieszkania” wzrosła o około 3,7 tys. względem poprzedniego kwartału, do około 12,7 tys. mieszkań.
Wyk. 2 Liczba kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie na 6. największych rynkach mieszkaniowych w Polsce:
Oznacza to, że rosną nie tylko ogólne zasoby oferty, lecz także segment mieszkań bliskich finalizacji lub już ukończonych, które wymagają szybszej sprzedaży. Taki układ zazwyczaj wzmacnia presję na promocje, rabaty, bonusy wykończeniowe i bardziej elastyczną politykę cenową, nawet jeśli nie zawsze przekłada się od razu na statystyczny spadek cen ofertowych.
W 2025 roku wydano około 265,6 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, czyli o 8,2% mniej niż w 2024 roku oraz rozpoczęto budowę około 212,4 tys. mieszkań, co oznacza spadek o około 9,2% rok do roku.
Jednocześnie oddano do użytkowania około 208,8 tys. mieszkań, a więc o 4,3% więcej niż rok wcześniej.
Jest to więc rynek, na którym finalizowane są projekty z wcześniejszej fazy cyklu, ale nowe impulsy inwestycyjne pozostają wyraźnie słabsze. Oznacza to, że przy trwałym odbudowaniu popytu obecne schłodzenie mogłoby w kolejnych latach ponownie przełożyć się na ograniczenia podażowe.
Na razie jednak bieżąca przewaga należy do wysokiej oferty, a nie do niedoboru mieszkań dostępnych natychmiast na sprzedaż.
Deweloperzy pozostają rentowni, ale sektor budowlany odczuwa presję
Na tle słabszej dynamiki cen interesująca jest sytuacja ekonomiczna deweloperów. Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego z projektów mieszkaniowych w 7 największych miastach utrzymała się na poziomie około 21%.
NBP wskazuje, że stabilny poziom ROE był efektem stabilnych lub lekko niższych cen transakcyjnych, nieznacznego wzrostu kosztów producentów oraz modelu finansowania opartego głównie na środkach własnych, przedpłatach klientów i innych zobowiązaniach.
Oznacza to, że mimo bardziej wymagającego rynku sprzedażowego deweloperzy nie weszli jeszcze w fazę gwałtownej erozji marż. Nadal mają pewną poduszkę rentowności, choć coraz trudniej będzie ją utrzymać bez dobrej kontroli kosztów i selektywnego uruchamiania nowych projektów.
Znacznie bardziej napięta pozostaje sytuacja szeroko rozumianego budownictwa. Według przywoływanych w raporcie danych Coface liczba niewypłacalności w budownictwie wzrosła w 2025 roku do 1155 z 895 rok wcześniej, czyli o około 29%.
Z kolei dane Krajowego Rejestru Długów pokazują, że około 45,7 tys. przedsiębiorstw budowlanych miało do spłaty blisko 1,82 mld zł zobowiązań. Oznacza to, że nawet jeśli duzi deweloperzy mieszkaniowi pozostają stosunkowo odporni, to całe zaplecze wykonawcze funkcjonuje w otoczeniu wyższej presji kosztowej i finansowej.
Rynek mieszkaniowy wchodzi więc w bardziej złożoną fazę: po stronie popytu i cen widać stabilizację, ale po stronie kosztów i kondycji wykonawców napięcia nie zniknęły.
Czytaj także: 5,9 mld zł zaległych długów – budownictwo czeka na ożywienie popytu mieszkaniowego i środki na inwestycje z UE
