Rynek najmu: zamiast tsunami jest korekta

9,8% ‒ taki jest aktualny poziom pustostanów – wynika z danych Mzuri. To znaczy, że na 1000 mieszkań przeznaczonych na wynajem 98 czeka na najemców. Jest ich o dwie trzecie więcej niż przed rokiem. Na koniec maja 2019 roku poziom pustostanów wynosił bowiem 5,9%, a w kwietniu 2020 roku 8,6% mieszkań stało pustych.

Co te liczby oznaczają w praktyce? Wciąż statystyczne mieszkanie jest wynajęte przez prawie 11 miesięcy w roku. Nie jest to wynik zły, jeśli uwzględnić, że do wyliczania potencjalnej rentowności wynajmu mieszkania przyjmuje się, że lokal stoi pusty przez 1‒2 miesiące w roku. Nie jest pewne czy kolejne dwa miesiące – tradycyjnie gorsze dla rynku najmu ‒ przyniosą dalsze pogorszenie statystyk, czy wręcz przeciwnie – ze względu na postępujące odżywanie gospodarki chętnych na najem będzie więcej.

Około 100 tysięcy lokali bez najemców

Można pokusić się o jeszcze jedną kalkulację, która bardzo obrazowo pokazuje aktualną sytuację, z którą mamy do czynienia na rynku najmu. Biorąc pod uwagę, że w Polsce jest ponad milion mieszkań wynajmowanych na zasadach rynkowych i przyjmując, że przytoczone powyżej dane wiernie oddają sytuację na całym rynku najmu, można oszacować, że na koniec maja 2020 roku mieliśmy w całej Polsce około 100 – 120 tysięcy mieszkań dostępnych do wynajęcia.

Dla porównania w maju 2019 roku dostępnych do wynajęcia lokali było około 60‒70 tysięcy. Sytuacja, że nie wszystkie mieszkania mają najemców jest oczywiście normalna – ze względu na kończące się umowy, trwające poszukiwania nowych lokatorów czy np. remonty. I choć obecnie dostępnych lokali jest więcej niż przed rokiem, to bez wątpienia sytuacja jest lepsza niż można się było tego spodziewać jeszcze w marcu czy kwietniu.

Czytaj także: Od czego zależy stabilizacja/przeceny na rynku mieszkaniowym w 2020 roku?

Symboliczne wirusowe przeceny

Obecnie zmiany stawek za wynajem nie są też nadmiernie wysokie. Nawet w tych kategoriach, w których przez ostatnie 3 miesiące się pojawiły, nie przekroczyły 50‒60 złotych miesięcznie. Relatywnie najmocniejszymi przecenami zostały dotknięte mieszkania wynajmowane na pokoje. Stawki dla 7 miast badanych przez Mzuri spadły średnio o ponad 4% względem poziomu z marca br. Trudno się temu dziwić skoro to właśnie ten segment rynku został najmocniej dotknięty wyjazdami cudzoziemców i studentów.

Na drugim biegunie znajdziemy kawalerki i mieszkania trzypokojowe. W pierwszym przypadku stawki są wciąż wyższe niż przed rokiem, a w przypadku mieszkań z trzema pokojami cena najmu przez ostatnie 3 miesiące prawie się nie zmieniły (choć w perspektywie roku mieliśmy do czynienia z 2-proc. przeceną).

Wyjechało tylko 10% imigrantów

Warto przypomnieć, że powodów, dla których spodziewano się sporego wzrostu pustostanów było kilka – wyjazdy imigrantów zarobkowych, opuszczanie mieszkań przez studentów, utrata pracy przez dotychczasowych najemców czy z drugiej strony oferowanie na wynajem w tradycyjnej formule (długoterminowej) lokali dotychczas oferowanych na wynajem na dobry (wynajem krótkoterminowy).

Pomimo upływu 3 miesięcy od wybuchu epidemii, sytuacja nie jest jednak tak zła jak wiele osób wieszczyło. Powodów znów jest kilka. Już obserwowanie ruchu na naszych wschodnich granicach dawało nadzieję, że doniesienia o exodusie imigrantów zarobkowych są mocno przesadzone. Teraz mamy twarde dane, które pokazują, że problem nie okazał się palący.

GUS wyliczył bowiem, że w okresie epidemii z Polski wyjechało tylko 10% imigrantów. Według urzędu ich liczba zmalała z 2,1 mln do około 1,9 mln. Najwięcej odpłynęło Ukraińców (160 tys., przed epidemią było ich wg GUS około 1,35 mln). Bilans ten może się już poprawiać, bo firmy znowu zaczęły aktywnie zabiegać o względy pracowników zza naszej wschodniej granicy. 

Niestety, nie sposób oszacować skali problemu w przypadku studentów – nie dysponujemy tu twardymi danymi. Po sporym odpływie żaków na początku epidemii wiemy jedynie, że przynajmniej część z nich wróciła zarówno ze względu na uruchomienie części zajęć (praktycznych), jak i z powodów zawodowych – w przypadku osób łączących pracę i naukę.

Zobacz więcej najnowszych wiadomości o wpływie koronawirusa na gospodarkę >>>

Rynek krótkoterminowy za mały, aby namieszać

Dla poziomu stawek za wynajem mieszkań druzgocące nie okazały się też problemy rynku najmu krótkoterminowego. Chodzi o to, że rynek lokali wynajmowanych na doby zamarł na początku epidemii. To oznaczało brak zysków dla właścicieli takich mieszkań czy firm zarządzających nimi. Obawiano się w konsekwencji, że lokale te trafią na rynek tradycyjny – w którym umowy podpisuje się na co najmniej rok doprowadzając do obniżki stawek. Dane o cenach sugerują jednak, że do sytuacji takiej nie doszło (może poza kilkoma konkretnymi lokalizacjami).

W sumie trudno się temu dziwić skoro mieszkań wynajmowanych na krótki termin jest w Polsce co najwyżej kilkadziesiąt tysięcy, a tych na rynku tradycyjnym jest ponad milion. Do tego właściciele mieszkań wynajmowanych na doby mogli nie tylko zaoferować swoje mieszkania na rynku tradycyjnym, ale też zaproponować lokale do wynajęcia na co najwyżej kilka miesięcy lub przeczekać problemy. Przy tym warto dodać, że klienci już zaczęli powoli wracać na rynek najmu krótkoterminowego. Duże nadzieje daje tu otwarcie granic.

Dopłaty rządowe wsparciem dla rynku najmu

W kontekście dalszego rozwoju sytuacji na rynku najmu nie możemy też zapomnieć o pomyśle rządu na dopłaty do czynszów. Chodzi o planowane rozszerzenie dodatków mieszkaniowych. Mowa jest o kwocie do 1,5 tys. zł miesięcznie. Pieniądze mają trafiać nie tylko do najemców całych mieszkań, ale też pojedynczych pokoi. Rozwiązanie o tyle dobre, że pozwoli ograniczyć problemy najemców, których dotknęło zamknięcie niektórych branż, a dziś stają przed zagrożeniem utraty dachu nad głową.

Czytaj także: Przeciwdziałanie skutkom COVID-19: jest projekt wspierający rozwój mieszkalnictwa

To oznacza też ograniczenie problemów właścicieli mieszkań, którzy w przypadku utraty płynności przez najemców straciliby ‒ przynajmniej okresowo ‒ źródło przychodów. W efekcie, jest to program wspierający rynek najmu ‒ zarówno najemców, jak i właścicieli. Trzeba przy tym mieć świadomość, że dopłaty oznaczają, że mniej prawdopodobne będą spadki czynszów.

Kryzys sprzyja rynkowi najmu

O tym, jak dalej rozwijać się będzie sytuacja na rynku najmu w dużej mierze zaważy sytuacja epidemiczna w kraju. O ile nie dojdzie do nawrotu epidemii, a tym bardziej nakładanych przez rząd ograniczeń, to już na przełomie lipca i sierpnia czeka nas gorący okres tzw. najmu studenckiego. Może być on wzmacniany trudniejszym dostępem do kredytów mieszkaniowych. W efekcie osoby, które mieszkanie w normalnych warunkach by kupiły, mogą być zmuszone do zasilenia grona najemców mieszkań.

Podobnie działać mogą zawirowania gospodarcze, które wbrew pozorom potrafią sprzyjać rynkowi najmu. Dobitnie pokazał to ostatni kryzys finansowy. I tak na przykład w USA w latach 2007-2011 ceny domów w największych miastach spadły o prawie 23%, a czynsze wynajmu, nie zważając na zawirowania rynkowe, statecznie rosły – łącznie o ponad 8%.

Powód? Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, a na rynku pracy sytuacja się pogarsza, to dla coraz większego grona osób właśnie najem staje się rozwiązaniem pierwszego wyboru. I tak we wspomnianym okresie liczba wynajmowanych nieruchomości wzrosła w USA z 36 milionów do prawie 43 milionów.

Oczywiście nie zawsze tak musi być, aż tak dobrze. Na przykład w Warszawie ostatnie spowolnienia na rynku mieszkaniowym możemy łączyć z chwilowym 10‒15-proc. spadkiem czynszów wynajmu mieszkań. Po tej korekcie mieliśmy do czynienia z sezonowymi podwyżkami czynszów, a mniej więcej pod koniec 2012 roku wrócił wyraźny trend wzrostowy.

Co jednak ważne, w Polsce ‒ tak samo jak w USA, wyraźnie wzrosła liczba najemców. W latach 2009‒2012 odsetek obywateli będących najemcami prawie się podwoił. Właściciele mieszkań nie narzekali więc na liczbę osób zainteresowanych ich ofertami.

Bartosz Turek,

analityk HRE Investments