Przyszłość rynku nieruchomości: coraz mniej ofert, a ceny mieszkań coraz wyższe

Choć niemal 58,8 tys. oddanych do użytku mieszkań i wzrost o 22,4% w ujęciu rok-do-roku mogą robić wrażenie, to należy pamiętać, że jest to efekt wzmożonej aktywności deweloperów sprzed około dwóch lat. To nie przypadek, że między styczniem i czerwcem powstało o 4,6 tys. mniej nowych mieszkań, niż w drugim półroczu 2018. Pomimo utrzymującej się pozytywnej koniunktury, inwestorzy wykazują coraz większą ostrożność.

Tabela 1. Mieszkania oddane do użytkowania w trakcie pierwszego półrocza w latach 1993-2019. Dane dla budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż i wynajem.

Obserwowany od początku 2018, dynamiczny wzrost cen na rynku pierwotnym skłania wielu nabywców do wstrzymania się z decyzją o zakupie własnego M i upatrywania swojej szansy w ewentualnych obniżkach. Niewiele jednak wskazuje na to, aby miało to szybko nastąpić. Liczba mieszkań, których budowa startuje, od 18 miesięcy pozostaje na praktycznie tym samym poziomie. Powoli spada natomiast wolumen deweloperskich pozwoleń na budowę. W ujęciu rok-do-roku wskaźnik ten zaliczył 5-procentowy dołek, który prawdopodobnie będzie się jeszcze pogłębiać. W samym czerwcu zgłoszono o blisko ¼ mniej projektów budowlanych, niż w maju.

– Statystyki nowych pozwoleń na budowę stanowią dla inwestorów i deweloperów pewien papierek lakmusowy w kontekście oceny potencjału popytowego rynku. Dane sygnalizują łagodne spowolnienie, choć przy zachowaniu względnej równowagi pomiędzy podażą i sprzedażą – wyjaśnia Michał Styś, prezes zarządu firmy doradczej OPG Property Professionals. – Za najczęstsze problemy, jakie zgłaszają deweloperzy, a które wpływają na koszty budowy i kształt cen, należy uznać niedobór i skomplikowaną sytuację prawną gruntów, co często utrudnia uzupełnienie oferty. Jako profesjonalni doradcy i firma zarządzająca projektami, pomagamy w takim wykorzystaniu działki, które zapewnia efekt optymalny dla inwestora – dodaje.

Tabela 2. Ruch budowlany w obszarze budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem w ujęciu półrocznym.

Rozważasz kupno własnego M? Nie zwlekaj!

Jak wynika z danych firmy REAS, w pierwszym kwartale 2019 ceny mieszkań deweloperskich w Polsce wzrosły o 1,6% w ujęciu kwartał-do-kwartału oraz o 10% w ujęciu rok-do-roku. Wyższe ceny pozwalają deweloperom na pokrycie rosnących kosztów realizacji i zakupu gruntów przy utrzymaniu akceptowalnych marż, zapewniając spokój i utrzymanie płynności na coraz bardziej wymagającym rynku.

Choć wartość lokali wprowadzanych do obrotu rośnie nieprzerwanie od dłuższego czasu, to tempo ich sprzedaży wciąż utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. W warunkach aktualnej chłonności rynku, mieszkania znikają z ofert deweloperów średnio w przeciągu 10 miesięcy. Okazuje się, że od cen w sensie stricte większy wpływ na sprzedaż ma dostępność.

Najem rozwija się dynamicznie

Jak wynika z ostatniego raportu firmy JLL, we Wrocławiu od kwietnia do czerwca do sprzedaży trafiło blisko 4 tys. mieszkań, czyli o 36% więcej w ujęciu kwartał-do-kwartału, co zaowocowało wzrostem sprzedaży aż o 1/5. Tymczasem w Krakowie, gdzie oferta od kilku kwartałów utrzymuje się na poziomie zbliżonym do tego sprzed dekady, a nowa podaż spadła aż o 44% kwartał-do-kwartału, liczba transakcji okazała się najgorsza od 4,5 roku.

W utrzymaniu popytu niewątpliwie dużą zasługę ma dynamicznie rozwijający się w ostatnich latach rynek najmu. Wzrost zatrudnienia w dużych centrach biznesowych w miastach oraz napływ pracowników z zagranicy sprzyjają zmianie percepcji takiej formy użytkowania mieszkań, szczególnie wśród ludzi młodych, a także profesjonalizacji samego biznesu.

Utrudniony dostęp do gruntów i kurczące się zasoby rynkowe, w czym udział mają prywatni inwestorzy lokujący kapitał w nieruchomościach, a w konsekwencji możliwy dalszy wzrost cen mieszkań prowadzą do prostej konkluzji: z zakupem własnego M nie warto zwlekać. – Sensownym rozwiązaniem jest wybór oferty deweloperów, którzy realizują kolejne etapy swoich inwestycji w obrębie posiadanych już działek – radzi Anna Osińska z biura sprzedaży osiedla ART MODERN w Łodzi. – Im wcześniej klienci zdecydują się na zakup, na tym lepsze warunki finansowe mogą liczyć – podsumowuje.