Prezes Centrum AMRON przed Kongresem Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych
Karol Mórawski: Ubiegły rok (2022) upłynął pod znakiem olbrzymiego regresu w obszarze finansowania mieszkalnictwa. Jakie wnioski można wyciągnąć z danych za ten okres, jeśli chodzi o nadchodzące kwartały? Czy w najbliższym czasie możemy spodziewać się powrotu tendencji wzrostowych, a jeśli nie, to co musiałoby dokonać się w otoczeniu makroekonomicznym, by odwrócić tak niekorzystny trend?
Jacek Furga: Ubiegły rok faktycznie przyniósł fatalne wyniki banków, jeśli chodzi o sprzedaż kredytów mieszkaniowych. W porównaniu z rekordowym rokiem 2021 rezultaty te były o ponad połowę gorsze, zarówno jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów, którą szacujemy na 126 tys. sztuk wobec 256 tys. w roku 2021, jak również jeśli chodzi o wolumen, gdzie również nie osiągnęliśmy nawet połowy ubiegłorocznego wyniku.
Przypomnę, że łączna wartość umów zawartych w roku minionym szacowana jest na 33-34 mld zł, podczas gdy rok wcześniej osiągnęliśmy poziom 86 mld zł. Niestety, wyniki trzeciego i czwartego kwartału 2022 roku nie napawają optymizmem, i jest to w znacznej mierze efekt bardzo wysokiej inflacji.
Mimo, że Rada Polityki Pieniężnej we wrześniu 2022 roku zatrzymała trend podwyższania stawek, to w kolejnym miesiącu WIBOR jeszcze szedł do góry, dopiero w listopadzie możemy mówić o pewnym przełamaniu, a kolejne miesiące przyniosły kontynuację tendencji spadkowej.
Zobaczymy, jak sytuacja będzie się kształtować w kolejnych okresach, jednak bez decyzji Rady Polityki Pieniężnej obniżającej stopy nie widzę większych szans na istotną poprawę w roku 2023. Nie muszę dodawać, że jeśli doszłoby do kolejnych podwyżek stóp, to zmaterializuje się najbardziej negatywny scenariusz.
Na chwilę obecną prognozuję wyniki rynku kredytów hipotecznych w roku 2023 na poziomie jednej trzeciej rekordowego rezultatu z roku 2021, czyli jakieś 80, maksymalnie 85 tysięcy zawartych umów na łączną kwotę 25-27 miliardów złotych. Tak będzie, o ile nie doszłoby do zmiany na lepsze, która, jak już wspomniałem, może dokonać się wskutek spadku inflacji, połączonego z odpowiednimi decyzjami Rady Polityki Pieniężnej.
Mówi się o tym, że być może w połowie roku, a może w III. kwartale przewidywany jest jakiś ruch w dół, chociaż cały czas czekamy na wyniki lutego, bo pamiętamy zapowiedzi, że inflacja może w lutym jeszcze odbić do góry po przywróceniu stawek VAT za media i usługi.
Drugim takim pozytywnym zjawiskiem może być decyzja Komisji Nadzoru Finansowego zmniejszenia wymogu buforu 5%, zwłaszcza przy kredytach o okresowo stałej stopie. Taki sygnał pisemny już Związek Banków Polskich otrzymał z KNF, że takie możliwości się pojawiają. Trudno wyrokować dzisiaj, o ile poprawi się dostępność kredytów przy zamianie WIBOR-u na WIRON.
Pierwsze analizy z grudnia 2022 roku wykazywały różnice między jednym a drugim wskaźnikiem na poziomie nawet 130 punktów bazowych, w styczniu 2023 roku te różnice spadły do 83-84 punktów bazowych. Pytanie, jak ta różnica będzie wyglądała w perspektywie kolejnego miesiąca czy kilku miesięcy? Tego nie wiemy, tym bardziej, że Ministerstwo Finansów zalega z rozporządzeniem odnośnie tzw. wskaźnika wyrównawczego.
Zobaczymy, jaki będzie tego efekt. To są trzy zjawiska, które mogą poprawić moje pesymistyczne prognozy na rok 2023, albo zostaną one takie, jakie są. Będą to wyniki najniższe począwszy od wejścia Polski do Unii Europejskiej, bo wtedy się zaczęły te pierwsze boomy kredytowe, więc cofniemy się o te 20 lat w rozwoju rynku hipotecznego.
Tymczasem rząd zapowiedział instrument, mający ułatwić Polakom sfinansowanie własnego „M”, czyli bezpieczny kredyt z oprocentowaniem na poziomie 2%. Czy można uznać ten mechanizm za długofalowy, czy też raczej mamy do czynienia z kolejną akcją, jak w przypadku Rodziny na Swoim czy Mieszkania dla Młodych?
W kontekście owego bezpiecznego kredytu jestem pewien, że będzie tyle limitów, ograniczeń i obostrzeń dotyczących potencjalnych beneficjentów, że efekty będą słabsze niż w przypadku programów Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim z poprzednich lat.
Wszyscy wiemy, czym się skończył program kredytów z zagwarantowanym wkładem własnym, z tego co oficjalnie podaje Ministerstwo zawarto jedynie 329 umów na tego typu finansowanie w roku 2022. Wiemy jak wygląda efekt programu budowy domów do 70 metrów kwadratowych bez pozwolenia – w ubiegłym roku wpłynęło łącznie 1058 takich wniosków.
Podejrzewam, że bezpieczny kredyt ze względów formalnych i aktualnych oraz przygotowywanych ograniczeń, o których już mówi Ministerstwo, będzie miał wpływ śladowy lub wręcz żaden na rozwój rynku kredytowego. Myślę, że z jednej strony to dobrze, bo ta propozycja jest najdroższą propozycją wsparcia w wymiarze indywidualnym, jaka kiedykolwiek istniała w polskim systemie wspierania mieszkalnictwa.
Koszty tego przedsięwzięcia, o ile inflacja szybko nie spadnie, będą horrendalne w przeliczeniu na jednego uczestnika, a nie wiem czy państwo, czyli obywatele, których podatki to sfinansują, będzie stać na to, żeby nielicznym wybranym, z reguły tym lepiej sytuowanym, zafundować aż taką dopłatę.
Wstępne kalkulacje pokazują, że przy średnim kredycie na kwotę rzędu 350-400 tysięcy złotych dopłaty Skarbu Państwa w tym okresie pierwszych 10 lat będą sięgały 130 do 150 tysięcy złotych na kredyt. To jest połowa ceny mieszkania poza Warszawą.
Pytanie, czy stać nas na to, żeby osoby nie do końca wiadomo, w jakim trybie zakwalifikowane do tego systemu, bo tych limitów jest sporo, ale ci, którzy umieją się z takimi limitami obchodzić, to sobie jakoś poradzą, powinni być adresatami tak potężnego wsparcia.
Dodatkowym problemem mogą być kolejne plany przedłużenia wakacji kredytowych. Tu należałoby zadać krótkie pytanie: jak długo jeszcze?
Odpowiedź jest krótka: w ogóle nie należy wydłużać tego programu. Już obecna sytuacja budzi poważne niepokoje, o ile w bankach uniwersalnych straty są jeszcze do ogarnięcia, to jeśli chodzi o banki hipoteczne, to one już stoją przed zmaterializowaniem się ryzyka przekroczenia ustawowych limitów w rachunku zabezpieczeń.
Ja na to zwracałem uwagę, jak tylko się pojawił ten pomysł, jeszcze przed jego wprowadzeniem w 2022 roku, że banki hipoteczne muszą prowadzić rachunek zabezpieczeń, muszą się wykazywać wobec nadzoru nadwyżką aktywów hipotecznych nad sumą wyemitowanych listów zastawnych, co jest łatwiejsze, ale również muszą się wykazywać nadwyżką wpływów z odsetek od udzielonych kredytów nad odsetkami, które są naliczane inwestorom w listy zastawne.
Limity wewnętrzne w bankach już są przekraczane i rośnie ryzyko naruszenia limitów ustawowych. Takie decyzje rządu i parlamentu narażają banki hipoteczne na ryzyko naruszenia limitów bezpieczeństwa emisji listów zastawnych dopuszczalnych ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych.
Od pierwszego stycznia 2023 roku bank hipoteczny musi naliczać odsetki od listów zastawnych, a klienci, którzy powinni w tym czasie płacić odsetki od kredytu, korzystają z wakacji, które zapewnił im rząd. I bank siłą rzeczy staje pod ścianą. Pierwsze sygnały ostrzegawcze już trafiły do Komisji Nadzoru Finansowego.
Kto za to odpowiada? Przecież nie zarząd banku, nie rada nadzorcza banku i nie powiernik, który tego pilnuje w banku hipotecznym, tylko rząd, który się nie zastanowił nad skutkami wprowadzenia tak generalnego rozwiązania, obejmującego również banki hipoteczne. Banki hipoteczne kategorycznie powinny być z tego pomysłu jak najszybciej wyłączone.
Ostatnie pytanie, czy jest szansa na to, byśmy doczekali się kas oszczędnościowo-budowlanych? To byłoby rozwiązanie nie tylko jeśli chodzi o bezpieczne finansowanie nieruchomości, ale również instrument skłaniający Polaków do długofalowego oszczędzania….
Kasy oszczędnościowo-budowlane są tematem cały czas aktualnym. Związek Banków Polskich wciąż promuje to rozwiązanie, mając nadzieję, iż zyska ono poparcie decydentów. Rozmawialiśmy na ten temat z Ministerstwem i nawet były szanse, żeby ten system wprowadzić, bo wiem o rozmowach na ten temat między ministrem Budą a premierem Morawieckim.
Niestety, w czasie, gdy rząd zastanawiał się nad projektem przekazanym przez ZBP, posłowie Lewicy złożyli w Sejmie podobny czy wręcz identyczny projekt, jako inicjatywę poselską. Ten projekt przeszedł pierwsze czytanie i zupełnie gdzieś się zapodział w kuluarach sejmowych. Tymczasem rząd zgłasza nowy pomysł pod tytułem konto oszczędnościowe, który jest swego rodzaju parodią systemu kas, bo przejął zeń pewne elementy, usuwając inne.
Jest to znowu rozwiązanie o charakterze akcyjnym, a nie systemowe, jakim jest system docelowego oszczędzania, który w tej formie, jaką my proponujemy, powinien funkcjonować. Czas najwyższy. Chodzi nie tylko o gromadzenie oszczędności na cele mieszkaniowe, bo w tym systemie można też gromadzić oszczędności na cele emerytalne, ale również o edukację społeczeństwa i to od najmłodszych.
Pozytywnie odbieramy zapis w projekcie dotyczący konta oszczędnościowego, że można będzie na nim gromadzić środki już od wieku 13 lat, jest to skądinąd element wyjęty z naszego programu. Ale idźmy dalej. Nie bójmy się, bo rozwiązanie, jeśli miałoby być skuteczne, to musi być powszechne i bez ograniczeń.
A w przypadku konta ogranicza się możliwości oszczędzania. Niech Polacy oszczędzają ile mogą, a państwo niech tylko dopłaca do określonej kwoty oszczędności.
Dodam, że zaletą kas oszczędnościowo-budowlanych jest stała stopa zarówno dla okresu oszczędności, jak i dla okresu spłaty kredytu. To jest ten element, który edukuje społeczeństwo w zrozumieniu zasady stałego kredytu w finansowaniu nieruchomości. Do tego tematu na pewno nawiążemy podczas Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych.
Więcej o Kongresie Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych w zakładce Konferencje>>>
