Pięć mieszkaniowych rekordów 2021 roku

Na rynku mieszkaniowym rok 2021 był rokiem rekordowym i to pod bardzo wieloma względami.

Znaleźć je możemy na rynku budowlanym, w bankach czy statystykach NBP na temat cen mieszkań.

1. Najwięcej nowych mieszkań od ponad czterech dekad

Choć wciąż nie mamy jeszcze kompletu danych, to jest już niemal pewne, że w 2021 roku powstanie w Polsce około 230 tysięcy nowych domów i mieszkań. To nie tylko więcej niż w 2020 roku, ale też najwięcej od ponad 40 lat.

Jest to przede wszystkim zasługa deweloperów, którzy odpowiadają za prawie 2 z 3 nowych nieruchomości. Pozostałe najczęściej wznosili rodacy budujący domy na własne potrzeby.

Spółdzielnie, gminy czy firmy budujące mieszkania dla swoich pracowników w trakcie całego roku zbudują bowiem zaledwie 2% z wcześniej wspomnianej liczby 230 tysięcy domów i mieszkań.

Czytaj także: Ożywienie w budownictwie; GUS: produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 12,7 proc. rdr w listopadzie

2. Deweloperzy budują najwięcej w historii

W kolejnych latach rekord ten może być jeszcze poprawiany, bo w 2021 roku sami tylko deweloperzy mieli w budowie ponad ćwierć miliona mieszkań. To też jest najlepszym wynikiem w historii. Ta produkcja wprost wynika z potrzeb, które zgłaszają rodacy. Okazuje się bowiem, że rekordowa liczba nowo budowanych mieszkań i tak jest niewystarczająca.

W 2021 roku powstanie w Polsce około 230 tysięcy nowych domów i mieszkań. To (…) najwięcej od ponad 40 lat

Dane firmy JLL sugerują, że w ofercie deweloperów w największych miastach są lokale odpowiadające łącznie zaledwie półrocznej sprzedaży. To o wiele za mało. Dopiero oferta odpowiadająca rocznej sprzedaży jest uznawana za sytuację, w której nie ma presji na wzrost cen mieszkań.

Problem ten potęgują fundusze inwestycyjne (przeważnie zagraniczne), które nie tylko skupują całe bloki czy osiedla, ale dysponując budżetami idącymi w miliardy, przejmują nawet całe firmy deweloperskie. Od momentu przejęcia ich zadaniem staje się często budowanie mieszkań na wynajem, a nie na sprzedaż. W ten sposób problem niewystarczającej podaży jest jeszcze potęgowany.  

3. Pożyczyliśmy najwięcej w historii

Jeśli mówimy o rekordach, to nie sposób nie wspomnieć o dokonaniach banków. Te w 2021 roku udzielą najpewniej kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę około 85 ‒ 90 mld złotych. To o około połowę więcej niż w 2020 roku, ale też najwięcej w historii.

Powody tak wysokiego wyniku są co najmniej dwa. Po pierwsze w 2020 roku banki zakręciły kurki z kredytami i sporo rodaków nie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania. Ten niezrealizowany popyt przeszedł na kolejny rok. Było to możliwe wraz z odkręceniem kurków z kredytami w styczniu 2021 roku. Efektem tego było uruchomienie popytu odroczonego z pierwszego roku epidemii. To dlatego w bieżącym roku aż tylu rodaków wystąpiło o kredyt mieszkaniowy.

Ponadto, wnioskowali oni o wyższe kwoty. Najnowsze dane BIK sugerują, że w listopadzie przeciętna wartość kredytu wyniosła aż 338 tys. złotych. To najwyższy wynik w historii.

W 2021 roku (banki) udzielą najpewniej kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę około 85 ‒ 90 mld złotych. To (…) najwięcej w historii

W ostatnim kwartale 2021 roku, ale też w 2022 roku na spadek popytu ze strony potencjalnych kredytobiorców wpływają i wpływać najpewniej będą podwyżki stóp procentowych. Już dziś ich efektem jest wzrost raty złotowego kredytu mieszkaniowego o około 25% (względem sytuacji z września).

W związku z tym, że kredyty podrożały, doszło do spadku zdolności kredytowej. Trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi, która jeszcze we wrześniu mogła zadłużyć się na 700 tysięcy złotych, dziś może pożyczyć nawet o 100 ‒ 150 tysięcy złotych mniej.

Z drugiej strony na wartość udzielonych kredytów w 2022 roku powinna dodatnie oddziaływać spodziewana dobra sytuacja na rynku pracy, rządowy program kredytów bez wkładu własnego, inflacja, przed którą część rodaków będzie szukała ochrony na rynku mieszkaniowym, a także dalszy (choć wolniejszy niż w 2021 roku) wzrost cen mieszkań.

Czytaj także: Wyższe raty kredytów zatrzymają wzrost cen mieszkań w 2022 roku?

4. Rekordowe ceny mieszkań

Skoro już o cenach mowa, to nie sposób nie wspomnieć o rekordach, z którymi mamy do czynienia w tym obszarze. Niestety dane spływają z tego rynku ze sporym opóźnieniem, dlatego dziś dysponujemy wciąż niepełnymi informacjami za trzeci kwartał.

Najświeższe dane przygotowane przez NBP sugerują, że we wszystkich miastach wojewódzkich stawki poszły w górę i w prawie wszystkich ceny są najwyższe w historii (przynajmniej w ujęciu nominalnym, a więc bez korygowania ich o inflację).

Najmocniej w ciągu roku mieszkania zdrożały w Krakowie i Wrocławiu. Tu stawki poszły w górę o 1200 ‒ 1300 złotych w przeliczeniu na metr. Bardzo mocno ceny wzrosły też w Zielonej Górze, która tradycyjnie należała do grona najtańszych miast wojewódzkich. Ostatnie 12 miesięcy przyniosły tam podwyżkę o prawie tysiąc złotych w przeliczeniu na metr. Są to jednak przypadki skrajne.

We wszystkich miastach wojewódzkich stawki poszły w górę i w prawie wszystkich ceny są najwyższe w historii

Bardzo często mieszkania w miastach wojewódzkich drożały w horyzoncie rocznym o około 400 ‒ 600 złotych w przeliczeniu na metr. Dotyczyło to Białegostoku, Gdańska, Katowic, Kielc, Łodzi, Olsztyna, Rzeszowa, czy Warszawy.

Najmniejsze podwyżki zanotowaliśmy natomiast w Opolu (o około 350 złotych za metr) oraz w Poznaniu, gdzie stawki niemal nie wzrosły. Rok przyniósł bowiem tu podwyżkę o symboliczne 22 złote w przeliczeniu na metr.

I choć może to być dla wielu osób szokujące, to co prawda stawki za metr mieszkania w dużych miastach są najwyższe w historii, to w ujęciu realnym wciąż nie osiągnęliśmy jeszcze rekordów z 2007 roku. Wszystko dlatego, że za 100 złotych w 2007 roku można było kupić znacznie więcej niż dziś.

Gdyby uwzględnić wspomniany spadek wartości pieniądza przez 14 lat, to okazałoby się, że w dużych miastach realne ceny mieszkań wciąż są o kilka procent niższe niż w 2007 roku.

Gdyby tego było mało, to i zarobki rodaków są zupełnie inne niż przed laty. Ważone zatrudnieniem przeciętne wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w trzecim kwartale 2007 roku można szacować na około 2879 złotych miesięcznie (brutto). W trzecim kwartale 2021 roku było to ponad dwa razy więcej (5846 złotych brutto miesięcznie).

5. Rekordowe przychody deweloperów

Rosnące ceny mieszkań przekładają się na przychody generowane przez firmy deweloperskie. W tym obszarze w 2021 roku rekord także jest już właściwie przesądzony. W 2021 roku deweloperzy z siedmiu największych miast powinni sprzedać około 65 ‒ 67 tysięcy mieszkań. Byłby to wynik o jedną czwartą lepszy niż przed rokiem.

Ponadto w bieżącym roku deweloperzy sprzedawali przeciętne „M” po cenie o około 10 ‒ 15% wyższej niż przed rokiem. W sumie więc tegoroczna sprzedaż firm działających w największych miastach może być nawet aż o 35 ‒40% wyższa niż przed rokiem. Byłby to też bez wątpienia najlepszy wynik w historii firm budujących mieszkania w Polsce.

Bartosz Turek,

główny analityk HRE Investments.