Niejednoznaczna sytuacja na mieszkaniowym rynku pierwotnym

Uchwalona przez Sejm 21 maja 2025 r. ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, powszechnie określana jako „ustawa o jawności cen”, która obowiązuje od 11 września ‘25, nie spowodowała oczekiwanego wyraźnego spadku cen lokali.

Z kolei jak pokazują dane JLL dotyczące podaży lokali, nastąpiło wyraźne zmniejszenie się liczby lokali wprowadzonych do oferty w porównaniu z poprzednimi kwartałami. Na sześciu monitorowanych rynkach pojawiło się w sumie ok. 9,5 tys. nowych mieszkań, co pod koniec września ‘25 dawało całkowitą ofertę na poziomie 60,3 tys. jednostek.

Być może zmiana trendu

Jak się okazało, jest to pierwsza od dwóch lat sytuacja, gdy kwartalny wynik sprzedaży był wyższy niż nowa podaż.

Oferta na czterech z sześciu rynków zmalała i tylko w Krakowie oraz Warszawie pozostała na podobnym poziomie jak w minionym kwartale. Jeśli taka sytuacja powtórzy się też w kolejnym kwartale, to będzie można mówić o zmianie trendu w relacji popytu i podaży.

Jak stwierdziła Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research w JLL Polska – trzeba jednak zachować ostrożność, jeśli chodzi o analizę statystyk, bo na gorsze dane z rynku dotyczące podaży lokali mogą mieć wpływ czynniki takie jak np. reakcja na utrzymującą się słabą sprzedaż czy wpływ nowych regulacji wprowadzonych 11 września 2025 roku i konieczność dostosowania się do nich deweloperów.

Nadal pojawiają się też projekty sprzedawane w tzw. pulach, co oznacza, że tylko ich część jest dostępna w ofercie danego dewelopera.

Jak zauważyła ekspertka, mogło się też zdarzyć, że w pewnych przypadkach część mieszkań została wycofana ze sprzedaży ze względu na problemy ze spełnieniem wymogów ustawy.

Analitycy JLL twierdzą z kolei, że sprzedaż może być także zawyżona w statystykach o pewną liczbę wycofanych ze sprzedaży, a wcale niesprzedanych mieszkań.

Ustawa wpływa na cenniki

Jak mówi Jan Dziekoński, Head of Market Insights BIG DATA RynekPierwotny.pl – zazwyczaj cenniki były rewidowane raz na rok. W tym roku (2025) tylko w sierpniu i wrześniu rewizja cen objęła aż 1/4 całej oferty mieszkań. Im większe mieszkanie, tym tendencja cięcia cen była mniejsza, a podwyżki skupiały się w segmencie lokali 2-3 pokojowych.

Najwięksi gracze szybciej i szerzej wdrażali zmiany cenników, a mniejsi z tym zwlekali i byli też bardziej nastawieni na wzrost cen we wrześniu ‘25. W ciągu pierwszej połowy września w Warszawie aż 14% ofert (ponad 2000 lokali) zmieniło cenę.

Jak podaje JLL, zmiana średnich cen mieszkań w ofercie rok do roku na sześciu głównych rynkach była niewielka i tylko w Trójmieście osiągnęła wzrost o 7,8%, a np. w Łodzi zanotowano nawet spadek o 1,3%.

Zmiany cen w Warszawie w znacznym stopniu uzależnione były od położenia danej dzielnicy, wielkości mieszkania, piętra itp. Przy czym te najdroższe przed zmianami raczej drożały.

Natomiast w centrum Warszawy 10% kawalerek objęła obniżka cenowa. Miało to związek z tym, że jest ich najwięcej w Śródmieściu i tu jest też najwięcej mieszkań inwestycyjnych. Jak podano, można zauważyć ubytek inwestorów od początku 2025 roku i popyt inwestycyjny jest na wyraźnie niższym poziomie, a mieszkania takie były też wprowadzane do sprzedaży już jakiś czas temu i cały czas czekały na nabywców.

Prognozy dot. rynku sprzedaży mieszkań

Jesteśmy nadal daleko od poziomu sprzedaży mieszkań w 2021 roku, gdy była ona wspierana również zakupami inwestycyjnymi powodowanymi niskimi stopami procentowymi. Analitycy JLL zauważają, że potencjalni nabywcy obserwując stabilizujące się ceny, chętniej podejmują decyzję o zaciągnięciu kredytu na zakup mieszkania, bo już wiadomo, że żaden program dopłat do kredytów mieszkaniowych nie wejdzie w życie.

Również w czwartym kwartale 2025 r. można spodziewać się dalszego wzrostu sprzedaży, zwłaszcza jeśli inflacja utrzyma się w granicach 3%, a stopy procentowe NBP, zgodnie z oczekiwaniami, zostaną obniżone.

Można spodziewać się zwiększonego napływu wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku, bo od początku 2026 r. projekty składane przy wnioskach o pozwolenie na budowę będą musiały uwzględniać już miejsca doraźnego schronienia. Wpływ tej regulacji na koszty realizacji inwestycji będzie widoczny w pojedynczych projektach dopiero pod koniec 2026 r. i w szerszej skali w latach 2027-2028.

W 2026 roku rozpoczynane inwestycje będą jeszcze oparte o pozwolenia wydawane na obecnych zasadach.

Czytaj także: Nowe obowiązki deweloperów od 11 września ’25 dotyczące cen mieszkań

Jak też podano 8 października 2025 roku – JLL, globalna firma doradcza dla branży deweloperskiej oraz RynekPierwotny.pl nawiązały strategiczną, wieloletnią współpracę.

Jej celem jest rozwój ekosystemu danych, analiz oraz doradztwa dla sektora pierwotnego rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Współpraca ta obejmie także wspólne wydawanie cyklicznych raportów i analiz rynkowych.