NBP: wzrost cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych przyspieszył w I kw. 2019 r.

„Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny), utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału. Wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny (niższe ceny mieszkań niż na rynku pierwotnym), wywołując tam szybszy wzrost cen” – czytamy w raporcie.

Wzrosty na rynku pierwotnym…

W omawianym okresie wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m2 mieszkań w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast. Średnie ceny ofertowe m2 na rynkach wtórnych (RW) również wzrosły.

… i wtórnym

„Na rynku wtórnym dużych miast dominowała sprzedaż mieszkań tańszych, stąd niższa dynamika. Jednak ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego wzrosły w 6M (o ok. 1,8% kw/kw oraz o 12,5% r/r), co oznacza wzrost cen m2 porównywalnych mieszkań. W Warszawie ceny hedoniczne, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, wzrosły o 3,3% kw/kw oraz o 13,3% r/r. Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, czyli sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co oznacza że kupujący nie akceptują wysokich cen ofertowych. Kolejny kwartał rosły także średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m2 mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media)” – czytamy dalej.

Czytaj także: Ile kosztują najtańsze mieszkania w różnych miastach w Polsce?

Bank centralny podał, że inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych).

„Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu” – podał NBP.

Banki nie zmieniły kryteriów udzielania kredytów hipotecznych

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w I kwartale ok. 11,9 mld zł, tj. była niższa o 5,7% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz niższa o 0,4% względem I kw. 2018 r.

Czytaj także: Rosnące ceny gruntów napędzają wzrost cen mieszkań >>>

„Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym wskazują, że banki nie zmieniły kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych choć nieznacznie zmieniły niektóre warunki kredytowe (podniosły marże dla kredytów obarczonych zwiększonym ryzykiem przy jej jednoczesnym obniżeniu dla pozostałych kredytów)” – czytamy w raporcie.

NBP przypomniał, że w I kw. banki odnotowały nieznaczny wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe i deklarują zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych w II kwartale 2019 r. oraz nie oczekują istotnych zmian popytu.

Rentowność mieszkaniowych projektów deweloperskich

Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów deweloperskich nadal była wysoka w I kw., mimo nieznacznego zmniejszenia się w drugim półroczu 2018 r. Spadek marż deweloperów jest związany z rosnącymi kosztami producentów mieszkań w efekcie rosnących cen materiałów10, wynagrodzeń i terenów budowlanych.

W I kwartale 2019 r. notowano w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania, jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto.

„Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o kolejne pozwolenia na budowę mieszkań, choć liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań była niższa w porównaniu do poprzedniego kwartału. Należy jednak pamiętać, że deweloperzy mają zgromadzone pozwolenia, które uruchamiają w miarę możliwości produkcyjnych. Oznacza to, że podaż jest elastyczna względem wzrostu popytu, co łagodzi napięcia na rynku” – wskazano także w materiale.

Sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce pozostała na poziomie poprzednich dwóch kwartałów i wyniosła ok. 16,5 tys.

Zwiększył się zapas niesprzedanych mieszkań

Zapas niesprzedanych mieszkań (oraz kontraktów na ich budowę) na tych rynkach zwiększył się o ok. 0,3 tys. względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec I kw. 2019 r. ok. 51,1 tys. Natomiast liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży po raz kolejny zmniejszyła się, podano także.

Bank centralny wskazał, że wysoka sprzedaż i budowa mieszkań na rynku pierwotnym narzuca konieczność uzupełniania banków ziemi.

„Wysoki popyt na grunty budowlane powodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w poszukiwanych dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu. Wynikało to z wysokiej aktywności w sektorze budowlanym przy jednoczesnym działaniu nowych regulacji prawnych, w tym częściowo blokowaniu gruntów budowlanych będących własnością Skarbu Państwa na potrzeby realizacji rządowego programu 'Mieszkanie+’. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe dla polityki gospodarczej i warunek ograniczenia zbyt dużej inflacji na tym rynku” – podał także NBP.