NBP: rynek mieszkaniowy był nadal w fazie ekspansji i wzrostu cen w II kw. 2019 r.

„W II kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych pozostała wysoka, choć nieznacznie zmalała w stosunku do poprzedniego kwartału. Obserwowany wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Wobec niedostatecznej podaży na rynku deweloperskim popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny, dodatkowo oddziałując w kierunku wzrostu cen na tym rynku” – czytamy w raporcie.

W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m2 mieszkań zarówno w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast, jak i średnie ceny m2 na rynkach wtórnych (RW). Na rynku wtórnym Warszawy dominowała sprzedaż mieszkań tańszych, często położonych na obrzeżach, stąd niższa dynamika cen nominalnych. Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego (który zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań – np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) wzrosły w 6 największych miastach (6M: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) o ok. 5,1% kw/kw oraz o 13,5% r/r), co oznacza dalszy wzrost cen m2 porównywalnych mieszkań. W 10 dużych miastach (10M: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) ceny hedoniczne utrzymały się na podobnych poziomach (3% kw/kw oraz 10,4% r/r), a w Warszawie, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, spadły o 0,2% kw/kw jednak wzrosły r/r o 7,8%.

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących. Kolejny kwartał rosły średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m2 mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Rośnie także podaż nowych mieszkań na lokalnym rynku najmu, podał też NBP.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) utrzymał się na podobnym poziomie względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym okresie 0,82 m2 oraz był wyższy o 0,33 m2 (tj. o 70%) względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego pozostał stabilny, podobnie jak kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Głównym czynnikiem powodującym stabilizację wskaźników dostępności był zbliżony wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań, czytamy dalej.

Inwestycja mieszkaniowa nadal była krótkookresowo opłacalna

Zgodnie z raportem, inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu, jednak przy LTV=80% mieszkanie takie prawie nie generuje nadwyżki finansowej dla właściciela.

Czytaj także: Deweloperzy budują na potęgę, ale polskie mieszkania dogonią europejskie dopiero w 2047 roku >>>

Roczna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce pozostała na poziomie poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 62,4 tys. Zapas niesprzedanych mieszkań (oraz kontraktów na ich budowę) na tych rynkach zwiększył się o ok. 0,1 tys. względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec II kw. 2019 r. ok. 51,3 tys. Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży zmniejszyła się. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach utrzymał się na poziomie 3,3 kwartału.

„Nadal oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert oraz ograniczone możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się we wszystkich analizowanych miastach, co wskazuje na przeniesienie części popytu na ten, tańszy obecnie rynek” – wyjaśnia bank centralny.

Wskaźnik budowy mieszkań w toku w Polsce nieznacznie zmniejszył się

Wskaźnik budowy mieszkań w toku w Polsce nieznacznie zmniejszył się w omawianym okresie, głównie na skutek wysokiej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Utrzymująca się różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi na RP i RW w 6M i Warszawie oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny. Także struktura oferowanych mieszkań względem powierzchni odbiega od preferencji nabywców – zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie.

W warunkach wysokiego popytu na mieszkania utrzymywał się wysoki popyt na grunty budowlane pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu i Krakowie. W konsekwencji ceny gruntów dalej rosły. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Zaobserwowano zjawisko wypierania budownictwa komercyjnego (biurowego) przez budownictwo mieszkaniowe – zazwyczaj mechanizm działa odwrotnie, zwraca uwagę NBP.

Na rynku biurowym zmniejszała się nadpodaż

Warszawa, 17.10.2019 (ISBnews) – Na rynkach nieruchomości biurowych w II kw. br. zaczęły się zmniejszać nierównowagi związane z nadmiarem podaży, wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego (NBP) pt. „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2019 r.” Według banku centralnego na rynku powierzchni handlowo-usługowych utrzymuje się nieznaczna nadpodaż powierzchni, a rynek magazynowy w Polsce pozostaje w fazie rozwoju.

„Na rynkach nieruchomości biurowych zaczęły się zmniejszać nierównowagi wynikające z wcześniejszego nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Czynnikiem wzrostu popytu jest korzystna sytuacja gospodarcza, w tym tworzenie nowych miejsc pracy, również przez firmy międzynarodowe. Nowe trendy związane z wykorzystaniem powierzchni biurowej (np. biura coworkingowe) również mogą przyczynić się do utrzymywania się wysokiego popytu na te powierzchnie. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Według informacji rynkowych, na koniec II kw. 2019 r. zasoby powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych przekroczyły 10,8 mln m2, a w budowie było ok. 1,7 mln m2. Stopa pustostanów na dziewięciu największych rynkach biurowych odnotowała niewielki spadek do poziomu 9% wobec 9,2%21 na koniec I kw. 2019 r.” – czytamy w raporcie.

Czytaj także: Ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 8,1 proc. rdr w II kw. 2019 r. >>>

Na rynku powierzchni handlowo-usługowych, według NBP, utrzymuje się nieznaczna nadpodaż powierzchni, a stopa pustostanów w całym kraju na koniec II kw. 2019 r. kształtowała się na poziomie 3,6%. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec II kw. 2019 r. wyniosły ponad 12 mln m2. Nieznaczny przyrost nowych powierzchni może oznaczać, że inwestorzy uważają rynek za nasycony, co potwierdza pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w centra handlowo-usługowo-rozrywkowe, ocenia bank centralny.

„Wysoka dostępność finansowania zagranicznego przyczyniała się i będzie się przyczyniać do dalszego przyrostu powierzchni biurowych i w mniejszym stopniu handlowych. Zjawisko to w decydującej mierze można łączyć z niskim poziomem stóp procentowych w krajach rozwiniętych, a więc niskim kosztem alternatywnym dla inwestorów” – czytamy dalej.

Rynek magazynowy pozostaje w fazie rozwoju

Rynek magazynowy w Polsce pozostaje w fazie rozwoju, wskazuje NBP. Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe utrzymuje się na wysokim poziomie. Pozostają one w kręgu zainteresowania firm logistycznych, kurierskich co jest naturalną konsekwencją rozwoju handlu elektronicznego. Duży popyt zgłasza też przemysł. Na koniec II kw. 2019 r. całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowej przekroczyły 17 mln m2 a w budowie znajduje się ponad 2,2 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Stopa pustostanów w całym kraju utrzymywała się na poziomie 5,1%.

Szacowana wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych na koniec II kw. 2019 r. wyniosła 3 mld euro, z czego 59,9% wartości transakcji dotyczyło powierzchni biurowych, 23,4% powierzchni handlowych oraz 9,1% powierzchni magazynowych, podał też bank centralny w raporcie.