Nauka i Edukacja Ekonomiczna | Raporty WIB | Drugie dziecko przekreśla szansę na kredyt

Raport „Zdolność kredytowa społeczeństwa polskiego w zakresie kredytów mieszkaniowych„, został opracowany na zlecenie Programu Analityczno-Badawczego Fundacji Warszawski Instytut Bankowości.

Choć na pierwszy rzut oka mamy bardzo dobrze rozwinięty rynek nieruchomości, a popyt na mieszkania i na kredyty mieszkaniowe nawet w czasie pandemii nie gaśnie, w Polsce jest zupełnie odwrotnie, niż powinno być. Bo – jak wszędzie na świecie – mieszkania najbardziej poszukują ci, którzy chcą założyć rodzinę i mieć dzieci. Ale im więcej dzieci w rodzinie, tym szanse na mieszkanie są mniejsze. Już narodziny pierwszego dziecka w niektórych miastach w Polsce przekreślają szansę na uzyskanie kredytu i kupno mieszkania.

Czworo naukowców z SGH, profesorowie Marek Bryx i Stanisław Łobejko oraz Izabela Rudzka i Bartłomiej Chinowski przygotowali, na zlecenie Warszawskiego Instytutu Bankowości, raport „Zdolność kredytowa społeczeństwa polskiego w zakresie kredytów mieszkaniowych„, który bada i ukazuje właśnie takie paradoksy. Bo w Polsce mamy w zasadzie jedną opcję dla ludzi, którzy potrzebują dachu nad głową. Jest nią kupno mieszkania albo domu na kredyt. Tymczasem „zasoby” tych, których stać na zaciągnięcie kredytu, już się wyczerpują. Kiedy w średniozamożnej rodzinie pojawia się drugie dziecko, to w zasadzie przekreśla jej szansę na kredyt hipoteczny.

Popatrzmy na taki przykład – trzyosobowa rodzina, z łącznym dochodem 5 tys. zł netto, jeszcze w 2015 r. mogła liczyć na kredyt w wysokości 460 tys. zł. W 2019 r. mogła dostać jedynie ok. 300 tys. zł. Dlaczego? Bo spadła jej zdolność kredytowa. Ten spadek jest wynikiem polityki ostrożnościowej banków, ale także szybko rosnącej inflacji i wzrostu kosztów utrzymania. Pokazuje, że w całym naszym społeczeństwie zdolność kredytowa maleje.

Jak wyliczano zdolność kredytową?

Powie ktoś – dobrze, ale lata 2015-2019 były okresem spektakularnego wzrostu płac. Zgoda, lecz znacznie szybciej niż one, rosły w tym okresie ceny mieszkań. Pokazują to precyzyjnie wyliczone w raporcie wskaźniki, ile metrów kwadratowych można kupić za przeciętne wynagrodzenie. Niemal w całej Polsce te wskaźniki spadły.

Wróćmy jednak do zdolności kredytowej. Badanie przeprowadzono przy założeniu, że singiel lub para zgromadzili już 20% wymaganego przepisami nadzorczymi wkładu własnego, żeby zaciągnąć kredyt. Założono też, że wezmą kredyt na 30 lat. I że wystarczy im na całe życie mieszkanie o powierzchni 50 m2, kupione na rynku pierwotnym. Dodatkowo przyjęto, że poza kredytem hipotecznym, aplikujący nie mają żadnych innych zobowiązań. A potem naukowcy wyręczyli bank i przystąpili do badania zdolności kredytowej.

I tu zaczyna się cała komplikacja, która jest unikalną wartością przeprowadzonych badań. Bo ktoś, kto chce kupić mieszkanie w Warszawie musi za nie zapłacić „warszawską” cenę. Przyjęto więc średnią cenę za 1 m2 50-metrowego mieszkania w Warszawie i po odjęciu 20% wkładu własnego wyszła kwota kredytu. Ale założono też, że mieszkaniec Dąbrowy Górniczej także chce kupić mieszkanie w tym mieście. Do wyliczenia kwoty kredytu przyjęto średnią cenę płaconą za metr odpowiedniego mieszkania tam właśnie.

Jak policzono zdolność kredytową? Zgodnie ze standardowymi metodami stosowanymi przez banki. Ale wiadomo, że dochody w Polsce są zróżnicowane. Średnie wynagrodzenie w Warszawie jest wyższe niż np. w Łodzi. Przyjęto więc, że aplikujący po kredyt w Warszawie zapłaci za mieszkanie według średnich warszawskich cen, ale osiąga też średnie dochody netto w tym właśnie mieście. Łodzianin – średnie dochody w Łodzi. Takie symulacje zrobiono także dla I i dla III kwartyla dochodów oraz dla mediany.

W sumie zbadano zdolność kredytową mieszkańców 50 polskich miast. W siedmiu największych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Szczecin), w 25 średnich miastach (od ponad 350-tysięcznej Bydgoszczy do ledwo ponad stutysięcznego Kalisza) oraz w 18 miastach liczących poniżej 100 tys. mieszkańców (największe z nich to Legnica z niespełna 100 tys., a najmniejszy Sopot, liczący nieco ponad 36 tys. obywateli). Chodziło też o dobór miast nie tylko o największej liczbie ludności, lecz również o najwyższych dochodach i dochodach na głowę, bo te właśnie społeczności tworzą największy popyt na mieszkania i na kredyt mieszkaniowy.

Bezdzietni mają lepiej…

Tu jeszcze jedna bardzo ważna uwaga. Przy założeniu, że o kredyt stara się singiel lub singielka policzono – co oczywiste – tylko jeden dochód (średni, z I i III kwartyla oraz medianę dla danej miejscowości). Ale gdy o kredyt na takie samo mieszkanie stara się para, policzono sumę dochodów obojga aplikujących. Łatwo się domyślić, że w przypadku bezdzietnej pary zdolność kredytowa natychmiast rośnie.

Przy wszystkich tych założeniach średniozamożni single i bezdzietne pary mogą spokojnie aplikować o 30-letni kredyt na wymarzone 50-metrowe mieszkanie we wszystkich dużych polskich miastach. Ale zarabiający przeciętnie single nie mieliby już szans na kredyt w kilku miastach: Gdyni, Sopocie i w Świnoujściu. W tych dwóch ostatnich zdolności kredytowej nie mają nawet przeciętnie zarabiające pary.

Sytuacja komplikuje się, gdy pojawia się pierwsze dziecko – coraz większa populacja nie osiąga zdolności kredytowej. Średniozamożna para z dzieckiem w 2018 r. w Warszawie była dokładnie na granicy zdolności uzyskania kredytu na 50-metrowe mieszkanie. Nie mogłaby natomiast dostać kredytu ani w Gdyni, ani w Sopocie, ani w Świnoujściu.

Para z dwójką dzieci nie osiąga zdolności kredytowej już nie tylko w Warszawie ale także w Krakowie i Gdańsku, w Gdyni, Lublinie, Białymstoku, Bydgoszczy, Toruniu, Olsztynie, Rzeszowie i w Kielcach, w Sopocie, Świnoujściu, Suwałkach, Piotrkowie Trybunalskim, Koninie i Tarnobrzegu. Mogą oczywiście starać się o niższy kredyt, który wystarczy im na mniejsze mieszkanie.

Ale rodzina składająca się z pięciu osób nie miała żadnych szans na kredyt hipoteczny na 50-metrowe mieszkanie w żadnym z dużych polskich miast. Z miast średniej wielkości mogłaby dostać kredyt tylko w Płocku, Rybniku i w Dąbrowie Górniczej, o ile obie dorosłe osoby dostawałyby przeciętne wynagrodzenie w danym regionie. I – co być może zaskakujące – również w żadnym z badanych 18 mniejszych miast, poniżej 100 tys. mieszkańców, taka rodzina też nie dostałaby kredytu. To mit, że w Polsce „powiatowej” mieszkania są tańsze. W relacji do wynagrodzeń są na ogół co najmniej równie drogie jak w dużych miastach.

Wykluczeni z kredytu

Im niższe zarobki, tym oczywiście niższa zdolność kredytowa. Ale okazuje się, że pary z dwójką dzieci mające dochody sytuujące się w I kwartylu nie miały zdolności kredytowej w żadnym z 50 polskich miast. Rzecz jasna dotyczy to także rodzin z trójką dzieci. W tej grupie dochodowej rodziny wielodzietne są praktycznie wykluczone z rynku mieszkaniowego w całej Polsce.

Wykluczenie to – w mniejszej skali – obejmuje jednak także i bardziej zamożnych, sytuujących się w III kwartylu dochodów netto. Jeśli są to rodziny z dwójką dzieci, nie uzyskają kredytu hipotecznego w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Sopocie, Świnoujściu i w Gdyni, a w Poznaniu i Lublinie mogą starać się o kredyt, ale ponieważ są „na granicy” nie dostaną go w każdym banku, a jeśli już – to znacznie drożej.

A gdybyśmy tak chcieli kupić większe mieszkanie niż 50 m2? Na przykład 75-metrowe, w którym pięcioosobowa rodzina mogłaby się wygodnie pomieścić? Nie tylko ona nie ma szans na takie mieszkanie w żadnym z dużych miast, i to nawet gdy jej dochody sytuują się w III kwartylu. Zdolności kredytowej nie mają także bezdzietne pary.

Jaki stąd wniosek? O ile pierwsze dziecko już komplikuje możliwości kupna nawet niewielkiego mieszkania przeciętnie zarabiającym rodzicom, drugie – w bardzo dużej części Polski – wyklucza ich z rynku kredytowego. Trójka dzieci wyklucza już całkowicie i to w całym kraju. A przecież własne mieszkanie potrzebne jest najbardziej wtedy, kiedy rodzą się dzieci. Być może właśnie niedostępność mieszkań, mierzona brakiem zdolności kredytowej, przesądza o tym, że Polacy mają ich tak mało.

Mieszkania drożeją szybciej, niż rosną dochody

Badacze z SGH zrobili nie tylko fotografię rynku mieszkaniowego i zdolności kredytowej w 2018 r. w 50 największych miastach Polski. Pokazali też, jak sytuacja na rynku mieszkaniowym zmieniała się w nich w ciągu kilku ostatnich lat. Okazało się, że w latach 2015-2018 mieszkania drożały znacznie szybciej, niż rosły dochody. Nic dziwnego, że są coraz mniej dostępne.

Jeszcze w 2015 r. mieszkaniec Warszawy mógł za miesięczne średnie wynagrodzenie netto kupić sobie metr mieszkania. W 2018 r. stać go było już na zaledwie 0,77 m2. W Krakowie za przeciętny dochód netto można było w 2015 r. kupić 0,99 m2. Ale po trzech latach wyższy już dochód wystarczył na zaledwie 0,74 metra. W najgorszej sytuacji z mieszkańców największych polskich miast znalazł się szczecinian. O ile w 2015 r. stać go było na metr mieszkania (podobnie jak warszawiaka), to w 2018 r. mógł kupić zaledwie 0,53 m2.

W jeszcze gorszej sytuacji pod względem dostępności mieszkań, a więc relacji przeciętnego miesięcznego dochodu netto do średniej ceny, byli mieszkańcy Sopotu i Świnoujścia. Wskaźnik ten w 2015 r, w Sopocie wynosił 0,94, a trzy lata później spadł do 0,35. W Świnoujściu zmniejszył się w tym okresie z 0,9 do 0,5. Nieco lepiej było w Gdyni (spadek z 1 do 0,57) i w Lublinie (spadek z 1,02 do 0,64).

Choć w kilku miastach Polski (Katowicach, Włocławku, Gliwicach, Płocku, Rybniku, Dąbrowie Górniczej, Jeleniej Górze, Ostrołęce i Legnicy) wskaźnik dostępności mieszkań poprawił się i przekroczył nawet 1 m2 za średnią miesięczną pensję netto, to ogólnokrajowy trend jest odwrotny. Ceny mieszkań rosną niemal w całym kraju szybciej niż wynagrodzenia. Jaki stąd wniosek? Jeśli trend się utrzyma, liczba osób mogących pozwolić sobie na kupno mieszkania będzie się kurczyć. A ograniczy ją jeszcze bardziej zmniejszająca się zdolność kredytowa.

Skoro na mieszkania nie stać coraz szerszych grup społecznych, sytuację powinny przemyśleć i państwo, i banki. Autorzy raportu podsuwają kilka pomysłów. Państwo może i powinno stworzyć ramy dla systemu oszczędzania na mieszkanie, choćby po to, żeby łatwiej było uzbierać własny wkład. Banki mogłyby wprowadzić system kas mieszkaniowych, który wprawdzie 20 lat temu się nie udał, ale warunki od tego czasu bardzo się zmieniły. Mamy wysoką inflację i bliskie zera stopy procentowe, a więc sytuację dramatyczną dla pragnących oszczędzać, także na mieszkanie.

Państwo i samorządy powinny zastanowić się też, w jaki sposób skutecznie oddziaływać na ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, czy też na ceny materiałów budowlanych. Powinny także dołożyć starań, żeby w Polsce powstał profesjonalny, zinstytucjonalizowany system najmu mieszkań.

Banki powinny natomiast rozważyć wprowadzenie nowych produktów, jak np. odwrócona hipoteka pozwalająca na zamianę większego mieszkania na mniejsze (ludziom starszym), czy na kredyt na zamianę mniejszego lokalu na większy – dla młodych. I pomyśleć o ofercie dopasowanej do zasobności społeczeństwa.