Modelowa umowa kredytu hipotecznego ważna dla gospodarki
Rzecznik Finansowy Michał Ziemiak przypomniał, że w 2024 roku udzielono w Polsce prawie 23 tys. kredytów hipotecznych o wartości ponad 85 mld zł, a średnia wartość takiego kredytu wyniosła 427 tys. zł. W czwartym kwartale 2024 roku 88% takich kredytów miało charakter kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
Jego zdaniem kwestia modelowej regulacji umowy kredytu hipotecznego jest elementem debaty dotyczącej tego, jak w przyszłości powinien wyglądać rynek kredytów hipotecznych w naszym kraju. Nad podobnym projektem umowy kredytu hipotecznego pracuje także UOKiK.
Rzecznik Finansowy zwrócił uwagę na to, że modelowa umowa jest tworzona dla klienta. Tego typu umowa powinna zabezpieczyć klienta przed tzw. asymetrią informacji pomiędzy nim a bankiem. Jednocześnie dobrze sformułowana umowa modelowa ograniczy ryzyko prawne.
Prof. Leszek Pawłowicz, koordynator EKF podkreślił, że nad propozycją umowy modelowej pracowało grono kilkudziesięciu ekspertów.
Wspomniał o podobnych umowach np. w USA. Funkcjonują one na tamtym rynku już od 40 lat i nie były w tym czasie ani razu unieważnione. Unieważniano czasem fragmenty tych umów, ale nigdy nie całość. Unieważnienia te dotyczyły głównie błędnego wyliczenia zdolności kredytowej przez banki przy ich zawieraniu.
Podważanie umów długoterminowych to także podważanie wiarygodności kraju – zauważył prof. Leszek Pawłowicz. Jeśli patrzymy na atrakcyjność inwestycyjną kraju, to inwestor, który chce się zaangażować w nim na długo, gdy dowiaduje się, że 20-, 30-letnie umowy kredytowe są tu unieważniane, to na taki rynek nie wchodzi.
Jak stwierdził – docierają do niego uwagi, że projekt jest za bardzo prokonsumencki. Jednak większym problemem dla ekonomistów, dla stabilności systemu finansowego, jest ryzyko prawne.
Ważny jest także interes konsumentów – nie tylko tych, którzy już wzięli kredyty, ale też tych, którzy obecnie je biorą lub zamierzają po nie sięgnąć.
Bank musi uwzględniać ryzyko unieważnienia umowy kredytowej w przyszłości. Z tego powodu nowo udzielane kredyty są droższe niż mogłyby być, gdyby tego ryzyka nie było.
Prof. Leszek Pawłowicz wspomniał o możliwej drodze ustawowej rozwiązania obecnego problemu kredytów hipotecznych, a projekt umowy wzorcowej może być do niej załącznikiem, ale jest to długa i wyboista droga – stwierdził.
Dlatego proponowana jest tu droga rynkowa. W jego opinii ważne byłoby uzyskanie dla projektu rekomendacji Komitetu Stabilności Finansowej. Komitet zbiera się w końcu września ’25.
Prof. Leszek Pawłowicz wspomniał również o propozycji pojawienia się gwarancji BGK, polegającej ewentualnie na skupowaniu przez BGK kredytów opartych na takiej umowie wzorcowej.
Czytaj także: EKF ogłasza swoje rekomendacje dotyczące listów zastawnych
Modelowa umowa kredytu hipotecznego obniży ryzyko konsumentów i banków
Aneta Wiewiórowska-Domagalska, Pełnomocniczka Ministra Sprawiedliwości ds. ochrony praw konsumenta podkreśliła, że takie inicjatywy jak projekt modelowej umowy kredytu hipotecznego to sposób na obniżenie ryzyka dla konsumentów, jak i dla banku oraz innych uczestników rynku finansowego.
Z punktu widzenia prawa europejskiego taka ustawa powinna obniżać ryzyka, a nie je generować. Dlatego konieczne jest zapewnienie jej zgodności z prawem europejskim. Po pierwsze z Dyrektywą 93/13, bo na jej bazie doszło do eskalacji obowiązków informacyjnych, które przekładają się na zwiększenie ryzyk kontraktowych. Stwierdziła, że obecnie nie można przewidzieć jak daleko posunie się rozwój obowiązków informacyjnych.
Pełnomocniczka Ministra Sprawiedliwości zadała pytanie: jaką formę powinna przyjąć taka umowa modelowa? Czy mówimy o rozwiązaniu normatywnym, które z punktu eliminacji ryzyk oraz z punktu widzenia sektora bankowego wydaje się najbardziej atrakcyjne?
Pytaniem jest także, czy w tak dużym obszarze rynku można wyłączyć kontrolę abuzywności? Jeśli nie – to całe ryzyko jest przerzucane wtedy na państwo – zauważyła.
Aneta Wiewiórowska-Domagalska stwierdziła, że do dyskusji dotyczącej rynkowego uzgodnienia modelu umowy są potrzebne obie strony: banki i konsumenci. Aby było to możliwe, konieczne jest wzmocnienie organizacji konsumenckich w zakresie możliwości ich skutecznej reprezentacji w trakcie tworzenia takiego projektu umowy.
Prof. Jacek Jastrzębski, przewodniczący KNF, zwrócił uwagę, że trzeba przyjąć scenariusz, który prowadzi do osiągnięcia korzyści jednakowo przez szeroko rozumianą stronę konsumencką (klientowską), jak i przez stronę bankową, profesjonalnych uczestników rynku finansowego.
Jego zdaniem trzeba traktować wzorzec umowy jako narzędzie, które poprawia jakość interakcji klienta z sektorem finansowym.
Podkreślił wartość standaryzacji procesów kontraktowania, zwłaszcza jeśli chodzi o masowo zawierane umowy w warunkach istotnej asymetrii informacyjnej.
Zaufanie wzajemne kontrahentów jest też oczywistym czynnikiem zmniejszającym koszty transakcyjne i zwiększającym efektywność procesu kontraktowania. Wykorzystanie tego typu narzędzi preautoryzowanych przez państwo zwiększa w sposób oczywisty zaufanie pomiędzy kontrahentami.
Klient może skupić się na istotnych dla niego kwestiach takich jak: cena kredytu, kwestia usług z nim związanych, warunków towarzyszących. Nie musi już poświęcać czasu na poznawanie dokumentacji w różnej konfiguracji, załączników, odsyłaczy itd.
Prof. Jacek Jastrzębski potwierdził, że prace nad podobnym projektem trwają pod patronatem UOKiK. Również w ramach inicjatywy „SprawdzaMY” toczy się dyskusja dotycząca formuły wzorca umowy kredytu hipotecznego.
Przewodniczący KNF opowiedział się za takim modelem, w którym wzorzec umowy zostanie określony jako załącznik do rozporządzenia, ale jego stosowanie będzie fakultatywne.
Czytaj także: Prezes UOKiK jest zwolennikiem jednolitego wzorca umowy kredytu hipotecznego
Modelowa umowa kredytu hipotecznego zwiększy wiarygodność listów zastawnych
Jak stwierdził Andrzej Reich, lider Klubu Odpowiedzialnych Finansów przy EKF, już w 2022 roku pokazana została po raz pierwszy rekomendacja Klubu działającego w ramach EKF, która postulowała opracowanie wzorca umowy.
Jak podkreślił – na rosnącym ryzyku prawnym w sektorze kredytów hipotecznych tracą wszyscy. Traci państwo, tracą klienci sektora bankowego – zarówno kredytobiorcy, jak i deponenci, w końcu tracą same banki.
Projekt modelowej umowy kredytu hipotecznego przedstawił prof. Michał Romanowski, przewodniczący Kapituły Ekspertów Prawnych przy EKF. Jak podkreślił, celem modelowej umowy kredytu hipotecznego jest więcej niż tylko redukcja ryzyka prawnego.
Zauważył, że rynek hipotecznych listów zastawnych nie może się rozwinąć w warunkach „wojny” prawnej, bo hipoteczne listy zastawne – bezpieczny instrument finansowy – stają się wtedy papierami o mniej bezpiecznym charakterze.
Prezentowana umowa dotyczy kredytów udzielanych na zmienną stopę procentową oraz okresowo stałą stopę procentową i nie dotyczy kredytów zawieranych na stałą stopę na cały czas życia kredytu, bo takiego produktu obecnie nie ma na naszym rynku.
Czytaj także: Komentarz Klubu Odpowiedzialnych Finansów przy EKF dot. standardowej umowy kredytu hipotecznego
Szymon Midera, prezes zarządu PKO Banku Polskiego zgodził się z opiniami, że rozwiązanie takie jak modelowa umowa podnosi wiarygodność oraz stabilność nie tylko sektora finansowego, ale kraju i całej gospodarki. Jak stwierdził, spotyka się z inwestorami zagranicznymi, którzy pytają kiedy będzie ograniczone ryzyko prawne.
PKO Bank Polski jako największy kredytodawca hipoteczny z 30% udziałem w nowej sprzedaży i z blisko 27% udziałem w portfelu, wspiera tę inicjatywę i każdą, której celem jest standaryzacja rynku i obniżenie ryzyka prawnego.
Szymon Midera złożył deklarację, że PKO BP może standard umowy zaimplementować. Jest przekonany, że ta inicjatywa da przestrzeń do obniżenia kosztu kredytu hipotecznego.
Jednak, aby tak się stało – jest potrzebne, by ta inicjatywa zyskała wsparcie środowiska konsumenckiego oraz regulatora i została certyfikowana.
W trakcie dyskusji dr Tadeusz Białek, prezes Związku Banków Polskich (ZBP) potwierdził, że sektor bankowy wspiera prace związane ze stworzeniem modelowej umowy kredytu hipotecznego.
Jako izba gospodarcza ZBP uczestniczy w obu projektach, czyli w opiniowaniu projektu EKF, jak i projektu przygotowywanego przez UOKiK. Prezes ZBP zwrócił uwagę na potrzebę zbliżenia do siebie obu projektów, bo ich cel jest wspólny – czyli ograniczenie ryzyka prawnego zarówno dla konsumentów, jak i dla banków.
Dla sektora bankowego ważna jest kwestia pewności prawnej, bo doszliśmy do sytuacji, w której ryzyko kredytowe, które było zawsze głównym dla sektora bankowego, zeszło na drugi plan, a ryzyko prawne stało się obecnie najbardziej widocznym.
Dr Tadeusz Białek jest za tym, żeby wypracowany wzorzec miał formułę nie ustawy (bo znacząco usztywniałaby możliwość potencjalnych zmian takiego wzorca w przyszłości), a raczej, żeby był załącznikiem do rozporządzenia i miał charakter przepisu prawa powszechnie obowiązującego.
Dawałoby to większą elastyczność, bo procedura zmiany rozporządzenia jest znacznie szybsza i prostsza. Jednocześnie łatwiej byłoby w tej formule uwzględniać uwagi szerokiego spektrum interesariuszy dzięki np. konsultacjom społecznym.
Związek Banków Polskich wspiera pomysł, żeby na temat projektu wypowiedział się Komitet Stabilności Finansowej. Do obu projektów ZBP zgłosił uwagi środowiska bankowego.
