Kredyty mieszkaniowe. Rok kolejnych rekordów

Kwartalne wzrosty obserwujmy także w sferze mieszkaniowej – więcej mieszkań oddanych do użytkowania, więcej rozpoczętych budów i tylko nieznacznie mniej nowych pozwoleń. Ceny transakcyjne na głównych rynkach ponownie wzrosły, podobnie jak ceny najmu komercyjnego.

W ocenie ekspertów Centrum AMRON, obecnie otoczenie makroekonomiczne sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości. Rosnące wynagrodzenia przy jednocześnie niskich stopach procentowych i braku alternatywnych, atrakcyjnych możliwości lokowania oszczędności w sytuacji znacznej inflacji, a także rosnąca wartość nieruchomości sprzyjają postrzeganiu mieszkania jako dobrej inwestycji.

Warunki panujące na rynku przełożyły się na wyniki sprzedaży mieszkań oraz poziom akcji kredytowej w III kwartale 2019 roku. Banki łącznie udzieliły kredytów na kwotę 16,874 mld zł, co oznacza wzrost o 2,62% (nominalnie o 430 mln zł) wobec poprzedniego kwartału.

Od początku lipca do końca września bieżącego roku kredytobiorcy zawarli 59 707 nowych umów kredytowych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. To o 0,65% (386 umów) więcej w odniesieniu do II kwartału 2019 roku. Jednak zarówno liczba nowych umów, jaki wartość kredytów były znacząco wyższe niż przed rokiem – odpowiednio o 14,7% i 24,3%.

− Mimo sygnalizowania przez banki zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów hipotecznych – m.in. poprzez stopniowy wzrost marży, poziom akcji kredytowej w III. kwartale 2019 roku był najwyższy od 43 kwartałów i historii publikacji Raportów AMRON-SARFiN.

Wyniki po trzech kwartałach na poziomie 87% wyniku roku poprzedniego pozwolą za kilka tygodni ogłosić rekordową akcję kredytową sektora hipotecznego w roku 2019. Osiągniemy poziom ok. 220 tys. kredytów na niespotykaną jeszcze w historii polskiego sektora bankowego kwotę 60 mld złotych.

To w głównej mierze efekt systematycznego wzrostu średniej wartości kredytu mieszkaniowego, która przekroczyła w trzecim kwartale br. wysokość 282 tys. zł i była wyższa o 8,8% niż 12 miesięcy wcześniej – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Rynek pierwotny się stabilizuje

Według sygnałów płynących ze środowiska deweloperów mieszkaniowych, rynek pierwotny się stabilizuje. Najnowsze dane GUS za III. kwartał 2019 roku, potwierdzają jednak nadal utrzymującą się dobrą koniunkturę w sektorze budownictwa mieszkaniowego. W tym okresie oddano do użytkowania 51 021 mieszkań i rozpoczęto budowę kolejnych 63 052 lokali, czyli więcej odpowiednio o 8,31% i 2,50% niż kwartał wcześniej. Jednocześnie wydano pozwolenia na budowę 71 736 lokali mieszkalnych, co oznacza, że wyjątkowo wysoki wynik z poprzedniego kwartału został powtórzony. Wyniki pierwszych trzech kwartałów bieżącego roku sugerują, że rok 2019 będzie również kolejnym rekordowym okresem sektora deweloperskiego.

Czego obawiają się analitycy?

Przybierający na tempie wzrost akcji kredytowej, przekładający się również na coraz szybszy wzrost cen transakcyjnych budzi jednak niepokój wśród analityków i komentatorów rynku.

Obserwowana od początku roku 2013 koniunktura na rynku mieszkaniowym znajduje uzasadnienie we wskaźnikach makroekonomicznych. Sięganiu po coraz wyższe kredyty sprzyja wzrost polskiej gospodarki i rosnące płace. To z kolei umożliwia akceptowanie stale rosnących cen mieszkań.

Ceny wzrastają już nie tylko z powodu drożejących materiałów budowlanych, rosnących cen gruntów oraz rosnących kosztów pracy w sektorze budowlanym. Nowym czynnikiem jest malejąca mimo wszystko realna oferta podażowa na rynku pierwotnym oraz krążąca po rynku opinia, być może świadomie kreowana przez sektor deweloperski, że oferta ta będzie jeszcze skromniejsza.

Na to wszystko nakłada się powtarzana systematycznie przez Prezesa NBP deklaracja, że dopóki będzie sprawował swój urząd oprocentowanie złotówki, najniższe w historii i niezmiennie od marca 2015 roku, nie ulegnie podwyższeniu.

− Zmiany cen transakcyjnych mieszkań, a zwłaszcza stawek najmu na rynku najmu komercyjnego dają do myślenia. W okresie ostatnich czterech lat ceny mieszkań wzrosły średnio, w 7 monitorowanych przez Centrum AMRON aglomeracjach, o 21,5% a stawki czynszu o 20,5%.

Jednak rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym i różnice w poszczególnych aglomeracjach były rzeczywiście wysokie. W Warszawie, we Wrocławiu i w Łodzi wzrosty stawek czynszu były nawet o 10 p.p. wyższe niż wzrost ceny transakcyjnej m2 mieszkania a w aglomeracji katowickiej, w Krakowie i Poznaniu odwrotnie. Jedynie procentowe wzrosty cen transakcyjnych i stawek najmu w Gdańsku były do siebie najbardziej zbliżone i wyniosły w okresie tych 4 lat odpowiednio 38% i 35%.

I w obu obszarach były to najwyższe wzrosty we wszystkich monitorowanych aglomeracjach” – ocenia dr Jacek Furga.

Tylko w III kwartale 2019 roku przeciętne ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w największych polskich miastach znacznie wzrosły o ponad 4%.

I to zarówno w Białymstoku (wzrost średniej ceny transakcyjnej 1 m2 o 198 zł, czyli 4,20%) jak i w stolicy, gdzie średnia cena wyniosła 8 790 zł/m2 i była wyższa o 342 zł, czyli 4,05% niż w poprzednim kwartale.

W odniesieniu do analogicznego okresu 2018 roku zanotowane wzrosty przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania wyniosły prawie 10%.

Co sprzyja, co zagraża rynkowi kredytów mieszkaniowych

Trudno dziś jednoznacznie odpowiedzieć czy zaobserwowane od II kwartału br. wejście akcji kredytowej na kolejny, wyższy poziom jest do utrzymania. Obecnie zbyt wiele czynników, zarówno tych zagrażających rozwojowi rynku kredytów mieszkaniowych (osłabienie koniunktury gospodarczej, wzrost kosztów kredytu oraz jego dostępność ograniczona skutkami orzeczenia TSUE, wzrost stóp procentowych w Polsce,) jak również sprzyjających jego rozwojowi (rozwój nowych technologii w sektorze bankowym, rozwój bankowości hipotecznej i listów zastawnych, pojawienie się kredytu o stałej stopie, kontynuacja wzrostu dochodów ludności) jest trudnych do oceny.

Poszukiwanie odpowiedzi na to pytanie na pewno będzie towarzyszyć obradom XVI Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, który odbędzie się w dniach 5 − 6 grudnia 2019 roku.

Tradycyjnie podczas Kongresu zostanie zaprezentowana pełna wersja Raportu AMRON-SARFiN za III. kwartał bieżącego roku.

Natomiast 5 grudnia Raport będzie dostępny, jak zawsze, na stronach:

Związku Banków Polskich: www.zbp.pl 

oraz

Centrum AMRON: www.amron.pl