Kredyty mieszkaniowe bardziej dostępne, a zakup mieszkań pod wynajem nadal się opłaca, wynika z najnowszego raportu NBP o rynku nieruchomości
Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w IV kwartale 2020 r.[1] prowadzi do następujących spostrzeżeń, piszą autorzy raportu:
– W IV kwartale 2020 r. obserwowano wysoką aktywność na rynku mieszkaniowym po przejściowym załamaniu odnotowanym w drugim kwartale i ożywieniu w trzecim, pomimo obowiązywania różnego stopnia restrykcji wynikających z pandemii COVID-19.
Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była nieco wyższa od wielkości z poprzedniego kwartału, ale roczna sprzedaż była niższa od notowanej w 2019 r.
W Warszawie ceny transakcyjne mieszkań spadły kolejny kwartał
Koszty budowy mieszkań (materiały i robocizna) nadal rosły jednak w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach. Ceny ziemi kontynuowały wzrost, co było związane z uzupełnianiem „banków ziemi” przez deweloperów.
Obserwowano wzrost r/r średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym analizowanych miast, jednakże w czwartym kwartale 2020 r. tempo tego wzrostu, zwłaszcza na rynku wtórnym, spadło. W 2020 r. oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań, co było efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat.
W dalszej części raportu czytamy:
-Jednak ceny transakcyjne mieszkań (RWT) rosły już tylko nieznacznie w grupie 6 i 10 miast. W Warszawie ceny transakcyjne spadły kolejny kwartał. Ceny korygowane hedonicznie rosły w grupie 10 miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej, natomiast w grupie 6 miast i Warszawie ceny te spadły.
Stawki najmu spadły rok do roku
– Dynamika średnich transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) nieco wzrosła kw./kw. we wszystkich grupach miast, natomiast spadła w relacji r/r.
Nadal w badanych dużych miastach utrzymuje się wysoka podaż ofert internetowych mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.
Kredyty mieszkaniowe bardziej dostępne
– Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) utrzymał się w omawianym kwartale na poziomie 0,76 mkw., i był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,28 mkw. (tj. o ok. 59%).
Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zwiększył się nieznacznie. Wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrósł. Głównym czynnikiem powodującym lekkie wzrosty ostatnich dwóch wskaźników dostępności były obniżki stopy procentowej kredytu mieszkaniowego.
Inwestowania w mieszkania na wynajem nadal się opłaca
– Aktualny poziom stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7 największych miastach (Warszawa oraz 6 miast) nie zmienił poziomu wskaźnika opłacalności najmu mieszkań.
Przejściowe trudności ze spłatą kredytu mieszkaniowego, będące skutkiem wyjątkowo dużego szoku na początku pandemii, nie przełożyły się na wzrost niespłacalności kredytów
Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne.
Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w IV kwartale br. wskazują, że banki nieznacznie złagodziły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych oraz zaostrzyły niektóre warunki ich udzielania. Banki w różny sposób odczuły też zmiany popytu na kredyty mieszkaniowe (43% odnotowało spadek popytu, 35% wzrost, przy czy 11% wzrost popytu o znacznej skali).
Należy dodać, że przejściowe trudności ze spłatą kredytu mieszkaniowego, będące skutkiem wyjątkowo dużego szoku na początku pandemii, nie przełożyły się na wzrost niespłacalności kredytów.
Wpływ na to miały moratoria kredytowe i obniżki stóp procentowych, oraz działania fiskalne podjęte w celu ograniczania wzrostu bezrobocia.
Raport NBP: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2020 r.” – do pobrania tutaj
Hanna Augustyniak,
Krystyna Gałaszewska,
Jacek Łaszek,
Krzysztof Olszewski,
Joanna Waszczuk,
Marzena Zaczek,
