Koszt kredytu hipotecznego a bieżące koszty posiadania mieszkania
Rzadko jest tak, jak nam się zdaje. Błądzimy z braku informacji i zdawania się na niby oczywiste wyjaśnienia. W tych dniach uwaga ta dotyczy także duszącego ponoć ciężaru hipotecznych kredytów mieszkaniowych.
W wyniku podwyżki stóp procentowych, będącej następstwem inflacji, raty kredytowe oczywiście wzrosły, ale przedtem wzrosły płace i świadczenia.
Procesy inflacyjne zaczęły dawać o sobie znać już w połowie poprzedniego roku, ale GUS oświadczył, że mimo to w 2021 roku, w porównaniu z 2020 rokiem, realny wzrost płac, w więc wzrost oczyszczony z wpływu wzrostu cen, wyniósł solidne 3 proc. Na poziomie statystycznym najpierw zatem wzrosły płace, a dopiero potem stopy i wraz z nimi raty (koszty).
Nie każdy otrzymuje podwyżki, ale uprawnione jest domniemanie, że kredytobiorcy hipoteczni są pod względem płacowym traktowani co najmniej na poziomie krajowej średniej. W innym wypadku banki powinny im odmówić kredytu jako osobom słabo rokującym pod względem dochodowym.
Jeśli więc pominąć przypadki szczególne, które rzecz jasna wcale nie muszą być nieliczne, większość kredytobiorców dostaje dziś wprawdzie po kieszeni, ale całkowita w niej pustka żadną miarą im nie grozi. Zgodnie z powiedzeniem ‒ raz człowiek na wozie, raz pod wozem, jest normalnie.
Wysokość raty to jednak tylko rama, a gdzie malowidło się podziewa?
W Stanach Zjednoczonych problemem są koszty utrzymania nieruchomości, nie raty kredytów
Wpadła w tych dniach w oko praca dwojga ekonomistów z Fannie Mae, czyli amerykańskiej spec-firmy rządowej, powołanej do gwarantowania kredytów hipotecznych.
Ich analiza pt. „Mortgage costs as a share of housing costs – placing the cost of credit in broader context” traktuje o udziale kredytu w kosztach posiadania domu i ma tę wielką zaletę, że jest z 9 marca br., czyli z ostatniej chwili.
U nas kupujemy głównie mieszkania, a nie domy jak w Stanach, a realia amerykańskie odbiegają od rodzimych, ale proporcje są zapewne dość podobne, choć dobrze by było, gdyby ktoś uczony to sprawdził.
Można iść o zakład, że mało kto sam wpadłby na główny wniosek, że główną pozycją kosztową w całym okresie posiadania mieszkania wcale nie jest kredyt, a koszty bieżące utrzymania lokum.
Chodzi o koszty tzw. mediów (prąd, ciepło, gaz, woda, śmieci), podatki od nieruchomości i koszty remontów oraz modernizacji. W warunkach amerykańskich wydatki na te cele stanowią mniej więcej połowę całkowitych kosztów posiadania mieszkania.
W Polsce podatki od nieruchomości są pozycją niemal pomijalną, więc udział kosztów bieżących jest zapewne nieco mniejszy. Brak tego podatku ma uzasadnienie – nadal jesteśmy społeczeństwem na dorobku, ale któryś rząd zostanie w końcu zmuszony do sięgnięcia poń i to w solidnym wymiarze.
Badacze z Fannie Mae ustalili, że ok. 20 proc. kosztów stanowią koszty transakcyjne zakupu i sprzedaży domu, przy czym koszty sprzedaży w postaci prowizji dla agenta nieruchomości są istotnie większe od kosztów transakcyjnych zakupu. Wynik ten jest w całkowitej zgodzie z zasadą, że kupić łatwiej niż sprzedać.
(W USA) główną pozycją kosztową w całym okresie posiadania mieszkania wcale nie jest kredyt, a koszty bieżące utrzymania lokum
W warunkach amerykańskich koszt kredytu hipotecznego stanowi mniej więcej 30 proc. całkowitych kosztów związanych z posiadaniem własnego miejsca zamieszkania.
Rynek mieszkaniowy USA jest w porównaniu z polskim ogromny i bardziej elastyczny, w związku z wyższą zamożnością i wielką mobilnością Amerykanów. Dlatego typowy okres posiadania domu to przeciętnie ok. 7 lat. Jest on znacznie krótszy niż w Polsce. Z tego powodu udział kosztów transakcyjnych powinien być w Polsce istotnie mniejszy.
Czytaj także: Co rządowy plan pomocy kredytobiorcom oznacza dla banków?
Spłata kredytów mieszkaniowych to nie jedyny polski problem
Badacze z Fannie Mae mieli najbardziej wiarygodne dane z pierwszej ręki.
Warte przytoczenia są podstawowe dane statystyczne w podziale na całą grupę nabywców domów, nabywców pierwszorazowych oraz pierwszorazowych z niskimi dochodami.
W Polsce jest zapewne dość podobnie, ale tego nie wiemy, bowiem brakuje badań. Żeby nie błądzić lub rzadziej się gubić, trzeba to zmienić.
Obrzydzanie Polakom najprostszej formy oszczędzania może przynieść fatalne skutki już w niedalekiej przyszłości
W wymiarze makroekonomicznym problemem dalece istotniejszym od rzekomego kryzysu w spłacaniu kredytów mieszkaniowych jest ogromna dysproporcja (spread) między oprocentowaniem pożyczek i depozytów bankowych.
Znamy tłumaczenie, że to wina NBP, który skupił od banków papiery rządowe wolne od podatku bankowego, czym wywołał nadmiar środków w bankach.
Obrzydzanie Polakom najprostszej formy oszczędzania może przynieść fatalne skutki już w niedalekiej przyszłości.
Trzeba znieść „karę” w postaci śmiesznych odsetek dla oszczędzających. Koszty wziąć mogą na siebie banki komercyjne i bank centralny, który nie ma obowiązku kreowania zysków.
Jan Cipiur
