Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: skąd Polak bierze pieniądze na mieszkanie?
W dalszym jednak ciągu oszczędzanie długoterminowe nie jest postawą szczególnie popularną nad Wisłą.
Czy grozi nam scenariusz grecki?
O tym, że perspektywa finansowa przeciętnego Kowalskiego jest niezbyt odległa, świadczy chociażby struktura kredytów zaciąganych przez gospodarstwa domowe. Szczególny wzrost daje się zaobserwować w obszarze bieżącego finansowania konsumpcji. Tempo wzrostu portfela kredytów konsumpcyjnych wyprzedza dynamikę PKB, i stawia nasz kraj na trzeciej pozycji w całej Wspólnocie.
Znacznie gorzej wygląda sytuacja jeśli chodzi o finansowanie mieszkalnictwa. Pomimo, obserwowanego od pewnego czasu istotnego ożywienia w tym segmencie, nadal zajmujemy odległe miejsce pośród państw Europy.
− Przykład grecki zaczyna się nam coraz bardziej materializować – przestrzegł dr Mirosław A. Bieszki, doradca ekonomiczny Związku Przedsiębiorstw Finansowych (ZPF) w Polsce, w wystąpieniu rozpoczynającym drugi dzień obrad Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych.
Problem w tym, że coraz więcej naszych rodaków nabiera przeświadczenia, iż okres dobrobytu trwać będzie dłużej, a zatem możemy pozwolić sobie na niepohamowaną konsumpcję.
Ten niekorzystny trend napędzany jest również przez propagandę rządową.
− Zachęty do konsumpcji są znacznie silniejsze niż do oszczędzania – wskazał Mirosław A. Bieszki.
Jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, iż cały wzrost gospodarczy Polski w ostatnim czasie stymulowany jest głównie przez bieżące wydatki o charakterze konsumpcyjnym − staje się jasne, iż odniesienie do gospodarki greckiej nie jest przesadzone.
Czytaj także: 250 lat z listem zastawnym. XVI Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych 2019
Bank i wujek pożyczy na mieszkanie
Jak polskie gospodarstwa domowe podchodzą do oszczędzania? − dominuje perspektywa krótkookresowa.
− Ponad 42% respondentów wskazuje, że celem gromadzenia pieniędzy jest wakacyjny wyjazd − zauważył przedstawiciel ZPF.
Na drugim miejscu wymieniane są szeroko rozumiane nakłady na poprawę standardu mieszkania, a więc jego remont lub zakup wyposażenia.
Jedynie 10% gromadzi środki na cele emerytalne, a jeszcze mniejszy odsetek zainteresowany jest inwestowaniem.
Z drugiej strony duża część polskich rodzin deklaruje zamiar zakupu dóbr trwałego użytku. Przyczyną takiej sytuacji jest w pierwszej kolejności niski koszt finansowania bankowego, który skłania wielu ludzi do skorzystania z kredytu na zakup mienia trwałego.
Sukcesywnie też wzrasta liczba gospodarstw domowych skłonnych do nabycia mieszkania.
− W roku 2019 prognozy odnośnie zakupu nieruchomości były wyższe niż w całej historii naszych badań – dodał Mirosław A. Bieszki.
Równocześnie jednak zmniejsza się grono chętnych do finansowania tego zakupu kredytem.
− Pomimo niskiego bezrobocia i rosnących płac wiele rodzin wskazuje, iż kredyt hipoteczny jest dla nich zbyt drogi − ocenił reprezentant ZPF.
Coraz chętniej sięgamy natomiast po wsparcie zewnętrzne na remont i modernizację posiadanych już lokali, przy czym podmiotem finansującym te prace najczęściej są banki i… np. kuzyni, od których chętnie pożyczamy pieniądze.
Optymizmem napawa fakt, iż Polacy coraz rzadziej korzystają z tzw. wymuszonego kredytu kupieckiego, czyli zaległości z opłatami za usługi o charakterze cyklicznym.
Przesilenie na rynku nieruchomości? Jeszcze nie teraz
Czy możemy już mówić o bańce na polskim rynku mieszkaniowym? Kwestia ta była jednym z głównych wątków debaty, moderowanej przez prezesa Centrum Prawa Bankowego i Informacji, dr. Jacka Furgę.
Uczestniczyli w niej Michał Sapota, prezes HRE Investments, Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego Dom SA, Jacek Kusiak, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik, dr Mirosław A. Bieszki, doradca ekonomiczny Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce oraz Bolesław Meluch, wiceprezes zarządu Krajowego Instytutu Gospodarki Senioralnej.
− Czym powinna się objawić bańka? Zazwyczaj jest ona skutkiem niedopasowania popytu do podaży, co powoduje nieuzasadniony, gwałtowny wzrost cen – przypomniał Michał Sapota, prezes HRE Investment.
Uważa on, że dziś nie możemy mówić o tak niekorzystnym trendzie. Wprawdzie ceny nieruchomości przebiły już rekordowy pułap ustalony 11 lat temu, niemniej przez ten czas doszło do istotnego zwiększenia siły nabywczej Polaków wskutek rosnących zarobków.
− Perspektywa kilku kwartałów pokazuje, że nie ma tego ryzyka – dodał prezes HRE Investment.
Podobną opinię, w kolejnej już sesji, wyraził Marcin Mrowiec, główny ekonomista Banku Pekao.
Przypomniał on, iż w okresie przedkryzysowym doszło do istotnego wzrostu cen mieszkań względem siły nabywczej gospodarstw domowych. Jeszcze w III kwartale 2006 roku średnia roczna płaca wystarczała na zakup 9 mkw. powierzchni mieszkalnej, podczas gdy kilka kwartałów później za analogiczną kwotę można było nabyć jedynie 5 mkw.
− Bańka jest wówczas, kiedy ten wskaźnik dynamicznie się obniża – zauważył Marcin Mrowiec.
Tymczasem w ostatnich kwartałach relacja ta utrzymuje się mniej więcej na stabilnym poziomie 8 mkw. za roczną pensję.
Bolesław Meluch zwrócił natomiast uwagę na inny trend, który będzie decydować o kształcie polskiego rynku mieszkaniowego. Jest nim starzenie się społeczeństwa polskiego.
− Same budynki i mieszkania nierzadko nie są przygotowane dla osób, które tracą pełną sprawność fizyczną – wskazał Bolesław Meluch.
To z kolei oznacza wyzwanie nie tylko dla deweloperów, ale przede wszystkim lokalnych władz.
Czytaj także: XVI Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych 2019: Kupić czy wynająć?
Dyskusja na temat aktualnych tendencji demograficznych i ich wpływu na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego była kontynuowana podczas kolejnego panelu, prowadzonego przez Kazimierza Kirejczyka, wiceprezesa zarządu JLL.
Uczestniczyli w nim Maciej Potyra, naczelnik w Głównym Urzędzie Statystycznym, prof. Przemysław Śleszyński z Polskiej Akademii Nauk, Marcin Mrowiec, główny ekonomista Banku Pekao oraz prof. Marek Kośny, przewodniczący Zespołu Ekspertów Związku Dużych Rodzin TRZY PLUS.
Krajobraz po TSUE
Ostatnia sesja tegorocznego Kongresu poświęcona była konsekwencjom październikowego orzeczenia TSUE w sprawie klauzul niedozwolonych w umowie kredytu denominowanego w walucie szwajcarskiej.
Ożywioną dyskusję moderował mec. Jerzy Bańka, wiceprezes Związku Banków Polskich, a w roli panelistów wystąpili dr Agnieszka Serzysko z Kancelarii Kochański i Partnerzy, Marek Kempny, członek zarządu Idea Banku, prof. dr hab. Włodzimierz Szpringer reprezentujący Szkołę Główną Handlową oraz Izabela Dąbrowska-Antoniak, dyrektor w Biurze Rzecznika Finansowego.
Rozpoczynając debatę, mec. Jerzy Bańka wspomniał o niejednolitej linii orzecznictwa polskich sądów w podobnych sprawach. Kłopoty z wypracowaniem jednolitego stanowiska ma nawet Sąd Najwyższy.
W toku dyskusji paneliści zastanawiali się m.in. nad konsekwencjami ewentualnego unieważnienia umów, w których znajdowały się sporne zapisy.
Dr Agnieszka Serzysko zwróciła uwagę, iż w takim przypadku bankowi przysługuje nie tylko prawo do zwrotu pożyczonej sumy, ale również może on się domagać wynagrodzenia za korzystanie z kapitału.
Zwróciła też uwagę na fakt, iż w okresie największego boomu na kredyty frankowe produkt ten cieszył się dużą popularnością wśród konsumentów i nikt, łącznie z samymi kredytobiorcami, nie kwestionował tej formy finansowania.
− Dziś nie powinniśmy mówić, że tylko banki mają ponieść koszty – dodała przedstawicielka Kancelarii Kochański i Wspólnicy.
Pojawia się również wątpliwość, jak należy liczyć trzyletni okres przedawnienia roszczeń w przypadku uchylenia umowy: czy punktem wyjścia powinna być data jej zawarcia, czy wydania orzeczenia unieważniającego umowę przez sąd.
− Ta druga koncepcja jest bardziej przekonywająca – potwierdziła dr Agnieszka Serzysko, wskazując jednocześnie, że pierwsza opcja również nie wyklucza możliwości wystąpienia przez bank z roszczeniem o wynagrodzenie za korzystanie z kapitału. Pozwala na to wprowadzony kilkanaście miesięcy temu art. 117[1] Kodeksu cywilnego.
Uczestnicy debaty krytykowali również postulowaną w niektórych mediach koncepcję przewalutowania kredytów na złote, przy utrzymaniu stopy LIBOR, który to pomysł co do zasady zakwestionował również TSUE.
− Nie wyobrażam sobie na skalę masową tworzenia takiej fikcji – powiedział Marek Kempny.
Prof. Włodzimierz Szpringer dodał, iż takie posunięcie budziłoby poważne wątpliwości odnośnie zgodności z obowiązującymi regulacjami wspólnotowymi w zakresie indeksów referencyjnych.
− Przepisy przestrzegają w sposób wyraźny przed manipulowaniem wskaźnikami – dodał przedstawiciel SGH.
