Jeszcze nigdy nie kupiono tak wiele mieszkań za gotówkę
Jak wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości tuż przed rozpoczęciem epidemii? Dokładny raport na ten temat pokazał bank centralny.
W telegraficznym skrócie wynika z niego, że Polacy kupowali najwięcej mieszkań w historii, a deweloperzy nie nadążali z wprowadzaniem nowych projektów, co skutkowało wzrostem cen.
Kwietniowe załamanie rynku, ale…
Epidemia doprowadziła do gwałtownego wyhamowania tych wzrostów i załamania obrotu w kwietniu.
Maj i czerwiec były jednak już miesiącami solidnego ożywienia. Jednym z motorów tych zmian bez wątpienia jest gwałtowna obniżka oprocentowania lokat. Takie zmiany w ostatnich latach powodowały wzrost aktywności inwestorów i wzrost skali zakupów gotówkowych.
Czytaj także: Zmiana struktury popytu na mieszkania może być niebezpieczna i spowodować wzrost cen, HRE Think Tank ostrzega
Czy tak samo będzie i tym razem? Jest to niemal pewne, choć bez wątpienia sporym zaskoczeniem byłoby, gdyby już w drugim kwartale Polacy na zakup nowych mieszkań wydali więcej zaskórniaków niż w pierwszym kwartale.
Powód jest oczywisty – kwiecień był miesiącem zamknięcia gospodarki i dla sporej części społeczeństwa po prostu siedzenia w domu. To oznacza niemal stracony miesiąc.
Im niższe odsetki, tym więcej chętnych na mieszkania
Mamy też do czynienia z wysoką bazą. W pierwszym kwartale br. padł bowiem kolejny historyczny rekord. Z najnowszego raportu banku centralnego wynika bowiem, że tylko w 7 miastach Polski, tylko w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2020 roku i tylko w biurach sprzedaży deweloperów ‒ Polacy wydali na zakup mieszkań prawie 5,7 mld złotych gotówki. Odpowiada to prawie 12 tys. nowych lokali kupionych za zgromadzone wcześniej oszczędności.
Już pobieżna analiza pokazuje, że tak wysoki wynik zawdzięczamy słabości oferty depozytowej banków. I choć w styczniu br. przeciętna roczna lokata pozwalała zarobić 1,46% odsetek minus podatek, to jeszcze w drugim kwartale 2019 roku było to 1,71%.
Różnica niby niewielka, ale w międzyczasie skala zakupów gotówkowych mieszkań w dużych miastach wzrosła z 3,4 mld złotych w drugim kwartale 2019 roku do wcześniej wspomnianych 5,7 mld wynikających z ostatniego raportu banku centralnego.
W dłuższym terminie warto przypomnieć, że jeszcze 5 lat temu można było założyć roczną lokatę z oprocentowaniem na przeciętnym poziomie 2,3%, a zakupy gotówkowe nie przekraczały 2 mld złotych.
Mechanizm ten potrafi też działać w odwrotną stronę czego ‒ przykładem jest rok 2018. Wtedy oprocentowanie lokat w trakcie roku odrobinę rosło, a wraz z nim spadała skala zakupów mieszkań za gotówkę.
Mogło to być oczywiście związane z zawirowaniami wywołanymi aferą GetBack (wzrost oprocentowania) czy faktem, że w 2018 roku mieliśmy do czynienia z coraz szybciej rosnącymi cenami nieruchomości, co chwilowo mogło ostudzić zapał inwestorów.
Nie jest więc tak, że oprocentowanie depozytów determinuje skalę sprzedaży mieszkań za gotówkę. Swoją rolę odgrywa też poziom inflacji, ogólna awersja do ryzyka, czy też zmieniające się postrzeganie opłacalności i bezpieczeństwa takiej formy lokowania kapitału.
Nie ma tu automatyzmu, choć proste modele pokazują, że w ostatnich latach oprocentowanie lokat w około 80% tłumaczyło zmiany skali zakupów gotówkowych – wynika z szacunków HRE Investments. W efekcie aktualny spadek oprocentowania lokaty wyraźnie poniżej 0,5% powinien skutkować wzrostem popytu na nieruchomości ze strony nabywców dysponujących gotówką.
Czytaj także: Gdzie są i ile kosztują najtańsze na rynku mieszkania?
Waga gotówki może rosnąć
Powinno się to przełożyć zarówno na kwotę, która będzie trafiała na rynek mieszkaniowy, jak i udział zakupów za gotówkę w całej masie zawieranych transakcji.
Ten drugi już dziś jest bardzo wysoki. Nawet jeśli pominiemy pieniądze stanowiące wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt, to okaże się, że na początku 2020 roku gotówka odpowiadała za prawie dwie trzecie (63%) kwoty wydanej przez Polaków na nowe mieszkania w 7 miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź, Gdańsk i Gdynia).
Jeśli ponadto uwzględnimy pieniądze, które angażowane były jako wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt, to okaże się, że gotówka odpowiadała za około 72% środków, które trafiły do biur sprzedaży deweloperów w największych miastach.
Odsetek może rosnąć nie tylko ze względu na większy napływ gotówki na rynek, ale też przykręcenie przez banki kurków z kredytami.
Czytaj także: Obniżki stóp procentowych zwiększą popyt inwestycyjny na mieszkania?
Szczególnie problem ten dotyka osób młodych lub tych z niższymi dochodami czy grupy, którą można opisać mianem nabywców pierwszych mieszkań. To dla nich zgromadzenie wymaganego dziś przez banki wkładu własnego na poziomie minimum 20‒30% jest już nie lada wyczynem, a do tego należy też dodać co najmniej kilka‒kilkanaście procent wartości mieszkania na pokrycie kosztów transakcyjnych i tych związanych z urządzeniem własnych „czterech kątów”.
Problem ten można rozwiązać na wiele sposobów. I tak Węgrzy pomagają poprzez system preferencyjnych pożyczek czy dopłat do zakupu nieruchomości, a Nowozelandczycy znieśli na rok wymagania odnośnie do wkładu własnego, co w połączeniu z systemem publicznych gwarancji kredytowych udzielanych nabywcom pierwszego mieszkania pozwala przy okazji epidemii walczyć z nadmiernym ograniczeniem akcji kredytowej przez banki.
Czytaj także: Nie tylko obniżenie wkładu własnego zapewni polskim rodzinom mieszkania
Bartosz Turek,
analityk HRE Investments.
