Jak rozwiązać kryzys mieszkaniowy, postulaty deweloperów
Platforma Mieszkaniowo – Budowlana Pracodawców RP powstała kilka miesięcy temu. Skupia ekspertów rynku nieruchomości, a celem tej inicjatywy jest nie tylko diagnoza sytuacji na rynku, ale i wypracowanie optymalnych rozwiązań i rekomendacji, których wdrożenie wskaże kierunki rozwoju i pozwoli odblokować potencjał polskiego budownictwa mieszkaniowego, a w efekcie dostarczyć potrzebną do pokrycia popytu liczbę mieszkań.
– Znajdujemy się w momencie wręcz historycznej nierównowagi między podażą a popytem. Na rynku brakuje mieszkań. W samym Krakowie w przeciągu ostatniego roku oferta nowych lokali spadła o prawie 60 proc., w Warszawie o niemal 40 proc.
Zdajemy sobie sprawę, że do pogłębiającego się kryzysu mieszkaniowego należy podejść systemowo, dlatego jako branża wychodzimy temu naprzeciw, wskazując gotowe rozwiązania – mówił Konrad Płochocki, przewodniczący Platformy Mieszkaniowo – Budowlanej Pracodawców RP, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Zadania na „już”
Problem braku mieszkań pośrednio lub bezpośrednio dotyka nas wszystkich. Brak nowych inwestycji to nie tylko odmowa prawa do dachu nad głową dla setek tysięcy osób, ale również utrata miejsc pracy i brak stymulacji gospodarczej. To również prosta droga do wzrostu cen nieruchomości. Pomysły na wyjście kryzysu już są.
– W pierwszej kolejności – już dziś – potrzebna jest deklaracja rządu w zakresie utrzymania finansowania SIM-ów (TBS-ów), a także jasna informacja, czy program Bezpieczny Kredyt 2 proc. będzie kontynuowany.
Trzecim kluczowym sygnałem powinno być określenie stanowiska w sprawie zamrożonych gruntów mieszkaniowych należących do spółek Skarbu Państwa, czy Krajowego Zasobu Nieruchomości – podkreślał Konrad Płochocki.
Jak rozwiązać kryzys mieszkaniowy? Priorytety mieszkaniowe na pierwsze 100 dni rządu
Co na te postulaty parlamentarzyści biorący udział w debacie?
– Trzeba zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem. Nie jesteśmy jako Lewica zwolennikami programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Trzeba wdrożyć program mieszkań na wynajem, a ich finansowanie powinno pozostać w zakresie państwa. Zamrożone grunty powinny zostać udostępnione w pierwszej kolejności na budowę mieszkań na wynajem – wskazała Anna Maria Żukowska z Nowej Lewicy.
– Około 700 gmin weszło w program SIM-ów. One są oddzielone administracyjnie od całego poziomu mieszkalnictwa, ale do tej pory jeszcze nic nie zostało w ramach tego wybudowane. Potrzebujemy stabilnego otoczenia instytucjonalno – prawnego i powinien to być również jeden z priorytetów.
Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. napędził popyt i wpłynął na wzrost cen mieszkań, ponieważ nie przygotowano narzędzi, które pozwolą skutecznie ten program realizować. Co do kontynuacji – na razie trudno podejmować jakiekolwiek decyzje, skoro nie znamy stanu państwa i dostępnych zasobów. Powinniśmy dojść do takiego stanu, w którym rząd będzie mógł podejmować decyzje co do gruntów spółek Skarbu Państwa. Te grunty częściowo powinny pewną część pozostawić na budownictwo społeczne – wskazała Hanna Gill-Piątek z Koalicji Obywatelskiej.
Czytaj także: Pieniądze w programie Bezpieczny Kredyt 2% skończą się w tym roku?
– Finansowanie SIM-ów – trzeba to dobrze policzyć. Jeśli to działa, rozważajmy dalej wsparcie, jeśli nie – trzeba odejść od finansowania mieszkań na wynajem w takiej formule – dodał Jacek Tomczak z Polskiego Stronnictwa Ludowego.
Podkreślając, że w pierwszej kolejności należy uwolnić grunty zamrożone pod spółki Skarbu Państwa.
– Te nieruchomości muszą wejść na rynek, czy to pod budownictwo społeczne czy prywatne – akcentował Jacek Tomczak.
Zwolennikiem kontynuowania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. był Waldemar Buda, poseł Prawa i Sprawiedliwości, były już minister rozwoju, autor tego rozwiązania.
– Ten program nie wpłynął na wzrost cen nieruchomości, umożliwił natomiast zakup mieszkań wielu osobom. Program powinien być kontynuowany nie tylko w najbliższym czasie, ale przez lata.
Jeśli chodzi o uwolnienie nieruchomości spółek Skarbu Państwa – powinni uwolnić je ci, którzy nie zamierzają budować. Trudne jest to jednak zadanie, a liczba mieszkań jakie mogłaby w tym miejscu powstać nie zaspokoi potrzeb – zauważył Waldemar Buda.
Czytaj także: Raport AMRON-SARFiN 3/2023: wyraźne ożywienie rynku kredytów hipotecznych
Wśród działań na pierwsze 100 dni rządu eksperci biorący udział w pracach Platformy Mieszkaniowo-Budowlanej wskazali na 4 punkty:
Spójna strategia polityki mieszkaniowej
Podstawowym krokiem w skutecznej odpowiedzi na kryzys mieszkaniowy powinna być spójna, długofalowa i kompleksowa strategia polityki mieszkaniowej.
– Spójna polityka mieszkaniowa jest sprawą kluczową i musi być wypracowana w porozumieniu z rynkiem i samorządem. Dzisiaj niektóre rozwiązania zaskakują przez brak współpracy. Dialog pozwoli też ustabilizować rynek. Rzetelnie stworzona strategia polityki mieszkaniowej pozwoli zapewnić równowagę – wskazał Paweł Bliźniuk, poseł Koalicji Obywatelskiej.
Podobnego zdania był przedstawiciel PSL.
– Polityka mieszkaniowa musi być konsultowana z rynkiem i izbami gospodarczymi, czyli z podmiotami, którzy ją tworzą, zwłaszcza, że to w znamienitej większości są polskie firmy.
Dobrze działająca gospodarka mieszkaniowa to dobry biznes dla całego państwa. To się opłaca – akcentował Jacek Tomczak.
Modyfikacja specustawy mieszkaniowej
Kolejną rekomendacją Platformy Mieszkaniowo – Budowlanej jest konieczność wycofania się z niekorzystnych zmian w tzw. specustawie mieszkaniowej, w tym szczególnie w zakresie wskaźników parkingowych.
W ramach nowelizacji przepisów w maju tego roku wprowadzono wygórowane normy parkingowe, nakazujące wybudowanie 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie, bez względu na politykę parkingową danej gminy. W rezultacie w efekcie przepisy spowodowały, że inwestycje trybie specustawy mieszkaniowej są nieopłacalne, a ustawa, która mogłaby zwiększyć podaż gruntów i pozwolić przemieniać tereny zdegradowane, staje się martwym prawem.
– Zmiany dotyczące miejsc parkingowych – jestem za zmianą decentralizacji pewnych decyzji. Trzeba przenieść więcej kompetencji na samorządy, które są bliżej mieszkańców – podkreślił Paweł Bliźniuk.
Dodając, że konieczne jest równocześnie zwiększenie kompetencji osób pracujących w administracji publicznej. Co musi się wiązać z atrakcyjniejszymi zarobkami.
Odwołania od pozwoleń na budowę tylko uzasadnione
Eksperci Platformy Mieszkaniowo-Budowlanej dostrzegli konieczność nałożenia na skarżących obowiązku wskazania konkretnych zarzutów wobec decyzji, której rozstrzygnięcie kwestionują. Tak, by odwołania noszące znamiona nie merytorycznych, dotyczących projektowanych inwestycji, nie podlegały rozpatrzeniu.
Do rozważenia pozostaje również możliwość wprowadzenia – wzorem innych procedur, stałej opłaty w wysokości 100 zł od odwołań, co być może pozwoliłoby zmniejszyć odsetek zgłaszanych bez uzasadnienia skarg związanych z procesem inwestycyjnym.
– Opłata od nieuzasadnionych odwołań od pozwoleń na budowę jest jak najbardziej wskazana. Mamy nietransparentne procedury w zarządach dróg miejskich – tym też trzeba się zająć.
Trzeba być może wprowadzić podstawy prawne – czytelny, równy system obowiązujący wszystkich – proponował Jacek Tomczak.
– Rozumiem postulaty deweloperów, bo odwołania opóźniają inwestycje. Opłata może być dobrym pomysłem w zakresie nieuzasadnionych odwołań, co do uzasadnienia merytorycznego – to nie jest takie proste, jest to kwestia do przemyślenia – dodała Anna Maria Żukowska.
Podwyższona stawka amortyzacji
Wejście w życie Polskiego Ładu doprowadziło do wyłączenia z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych w ramach PIT oraz CIT. W rezultacie ponoszone koszty nabycia nieruchomości stanowią obecnie koszt uzyskania przychodu dopiero w momencie jej zbycia. To natomiast wpływa na inwestorów indywidualnych, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej inwestują środki finansowe w lokale mieszkalne.
Rekomendacją Platformy Mieszkaniowo – Budowlanej jest promowanie powstania nowego zasobu na wynajem poprzez wprowadzenie amortyzacji dla nowych lokali mieszkalnych na wynajem w wysokości 6 proc.
W ocenie ekspertów istnieje także konieczność usprawnienia promocji remontów istniejących budynków poprzez podwyższenie stawki amortyzacji do wartości 6-10 proc.
Wśród biorących udział w debacie pojawiły się jednak alternatywna propozycja. Mowa o powrocie do ustawy o REIT-ach, za pośrednictwem których Polacy mogliby inwestować w mieszkania na wynajem zarządzane przez kontrolowane przez administrację publiczną fundusze.
Co na pierwszy rok kadencji?
Przedstawione propozycje są jedynie najpilniejszym elementem szerokiej agendy zmian prawnych, proponowanej przez Platformę. Kolejne postulaty zidentyfikowano jako niezbędne na pierwszy rok kadencji.
W perspektywie roku konieczna jest krytyczna ocena reformy planowania przestrzennego.
Częścią prac powinna być również polityka migracyjna, która mogłaby wpłynąć na zapobieganie kryzysom związanym z kadrą na budowach.
Niezbędne jest uporządkowanie przepisów w zakresie obowiązków inwestora dotyczących infrastruktury m.in. drogowej, jak również modyfikacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.
Trzeba też usunąć krytyczne bariery wynikające z przepisów o ochronie zabytków, ochronie środowiska oraz szybko wyjaśnić stan prawny pustostanów.
