Fundusze PRS szansą na mieszkanie dla młodych rodzin bez zdolności kredytowej

Robert Lidke: Polacy gwałtownie tracą zdolność kredytową, w konsekwencji dla wchodzących w życie młodych ludzi kredyt hipoteczny praktycznie jest niedostępny. Czy oferta rynku PRS może być dla tych młodych ludzi korzystną alternatywą?

Michał Witkowski: Na pewno tak. Szeroko rozumiany rynek najmu istnieje od dawna i ocenia się, że funkcjonuje na nim ponad 1 mln mieszkań. Ale dominują na nim właściciele indywidualni, a nie instytucjonalni.

Polacy są oswojeni z opcją wynajmowania mieszkań. W szczególności dotyczy to młodych ludzi, którzy wynajmują mieszkania w trakcie studiów, wchodząc na rynek pracy czy w sytuacji podjęcia zatrudnienia w nowym miejscu.

Czytaj także: Zapowiedź wprowadzenia nowych podatków dla funduszy PRS niepokoi deweloperów>>>

Ale wynajmowanie mieszkania od podmiotu z segmentu PRS znacznie różni się od tego co proponuje wynajmującemu osoba fizyczna – właściciel mieszkania…

Te różnice są z punktu widzenia najemcy tylko na plus. Rynek najmu od 2018 roku się profesjonalizuje, głównie ze względu na rozwijającą się ofertę PRS. Do funduszy należy już ok. 9 tysięcy mieszkań, które są wynajmowane.

Główną grupą odbiorców są właśnie młode osoby między 25. a 35. rokiem życia. Patrząc na to, w jakim tempie te obiekty były wynajmowane, możemy powiedzieć, że oferta została dobrze przyjęta przez rynek.

Projekty należące do inwestorów instytucjonalnych są atrakcyjnie zlokalizowane, dobrze zaprojektowane i wykończone zgodnie z aktualnymi trendami.

Już przed wojną w Ukrainie większość funduszy raportowała stuprocentowe obłożenie

Ważną rolę odgrywa również kwestia  bezpieczeństwa. Klienci preferują podpisanie umowy z funduszem a nie właścicielem indywidualnym, gdyż fundusz jest zainteresowany długoterminową relacją z klientem, chciałby zatrzymać go na jak najdłuższy okres.

Mamy więc szereg czynników, które sprawiły, że najemcy zakochali się w PRS-ach. Pamiętajmy, że już przed wojną w Ukrainie większość funduszy raportowała stuprocentowe obłożenie.

Skoro mówi Pan, że Polacy zakochali się w PRS, to czy można to samo powiedzieć o inwestorach, szczególnie zagranicznych? Czy oni zakochali się w Polsce?

Trzeba na to spojrzeć szerzej – jak wygląda rynek inwestycyjny w Europie i w naszym regionie, a także w USA. Widać wyraźnie, że inwestycji na rynku mieszkaniowym jest coraz więcej. Jeśli spojrzymy na wolumenowe dane dotyczące lat 2020 i 2021, to inwestycje w sektor mieszkaniowy w regionie EMEA wzrosły o 89 procent i stanowiły 30 procent wszystkich inwestycji różnych klas aktywów na rynku nieruchomości.

To, co dzieje się w Polsce, nie różni się bardzo od tego, co dzieje się na rynkach bardziej rozwiniętych.

Fundusze widzą w polskim rynku najmu duży potencjał i chcą u nas inwestować. W Polsce mamy mieszkaniową lukę podażową, do tej pory zaspokajaną w dużej części przez zakupy lokali na rynku pierwotnym.

Atrakcyjność inwestycyjna polskiego rynku jest duża

Choć coraz więcej osób, z różnych powodów: zasobności portfela, chęci pozostania mobilnym, niechęci do zaciągania kredytu, decyduje się na najem mieszkania.

Ale czy czynnikiem, który dodatkowo będzie napędzał rynek najmu nie jest właśnie gwałtownie spadająca zdolność kredytowa Polaków?

Tak, to ważny czynnik, mający wpływ na sytuację na rynku od kilku miesięcy. Jeżeli spojrzymy na wyniki sprzedaży w pierwszym kwartale tego roku, to spółki deweloperskie odnotowały spadek sprzedaży o ok. 30%. Jest to między innymi pochodną spadku zdolności kredytowej.

Rosnąca inflacja wpływa na koszty życia, a rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych na wyższe raty kredytowe. Ponadto od 1 kwietnia br., zgodnie z rekomendacją KNF, banki w inny sposób wyliczają zdolność kredytową klientom. Ta zmiana jest szczególnie dotkliwa dla młodych rodzin z dziećmi. W ich przypadku zdolność kredytowa spadła o nawet 50 procent.

Oczywiście w naturalny sposób te rodziny stają się potencjalnymi klientami funduszy typu PRS. Ale zainteresowanie takim najmem, jak już mówiłem, trwa od dłuższego czasu. Pierwszy projekt tego typu w Polsce został oddany do użytkowania w I kwartale 2018 roku.

Co oprócz brakującego miliona mieszkań w Polsce oraz gwałtownego spadku zdolności kredytowej młodych polskich rodzin skłania fundusze PRS do inwestowania w Polsce?

Na pewno stopy zwrotu z inwestycji w ten segment nieruchomości.

W Polsce stopa kapitalizacji jest w istotny sposób wyższa niż w innych krajach europejskich. W Skandynawii stopy kapitalizacji zaczynają się nawet od 1,5 procent, a kończą na 3 – 3,5 procent. W Polsce jest to średnio 5 – 5,5 procent. Tak więc atrakcyjność inwestycyjna polskiego rynku jest duża.

Widać też potencjał dalszego wzrostu stawek najmu. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że część uchodźców z Ukrainy pozostanie w Polsce na dłużej. Nawet jeśli będzie to kilkanaście procent, to i tak będzie to znacząca grupa i to ona najpewniej zasili rynek najmu.

Statystki mówią też, że w poprzednich latach obcokrajowcy dokonywali zakupów na rynku mieszkaniowym. W 2021 roku było to 10 tys. lokali, z czego ponad połowa transakcji była realizowana przez obywateli Ukrainy. W całkowitej skali sprzedaży mieszkań był to jednak niewielki odsetek transakcji.

Jakie zagrożenia dla rynku PRS w Polsce widzi Pan w tej chwili?

Dzisiaj największym wyzwaniem pozostają dwie kwestie. Po pierwsze, sytuacja wojenna pogłębiła problemy z dostępnością i cenami materiałów budowlanych. Mamy do czynienia z przerwanymi łańcuchami dostaw, brakiem surowców czy odpływem pracowników z Ukrainy, którzy wyjechali, by bronić swojego kraju.

Tak duża zmienność na rynku wykonawstwa utrudnia planowanie i podpisywanie umów na generalne wykonawstwo zarówno deweloperom, jak i funduszom. W negocjowanych umowach pojawiają się też zapisy o indeksacji ceny.  

Drugim wyzwaniem są wysokie stopy procentowe. Część transakcji finansowana była w oparciu o kredyty zaciągane w polskich bankach. Rosnące stopy procentowe wpływają na wyższe koszty finansowania. W lepszej sytuacji są fundusze, które mają dzisiaj dostęp do tańszego pieniądza, np. w strefie euro.

Miała powstać ustawa o REIT-ach, czyli zbiorowych funduszach inwestujących w nieruchomości na wynajem, ale nie powstała, gdzieś utknęła w procesie legislacyjnym. W ten sposób przysłowiowy Kowalski mógłby łatwo inwestować na rynku najmu. Gdyby REIT-y funkcjonowały już w Polsce i mielibyśmy także rynek PRS, to jak Pańskim zdaniem wyglądałaby sytuacja mieszkaniowa w naszym kraju?

Część rodzimych spółek działających na rynku ciągle liczy na pojawienie się REIT-ów. Inwestycje w mieszkania na wynajem postrzegane są jako bardziej bezpieczne i, oferując stabilny dochód, mogłyby stanowić istotny procent projektów objętych przez REIT-y.

Stworzyłoby to szansę na szerszą reprezentację w segmencie PRS dla kapitału krajowego. Część Polaków, którzy do tej pory inwestowali samodzielnie w mieszkania na wynajem, zdecydowałoby się być może na inwestowanie w ramach REIT-ów.

Rynek mieszkaniowy w Polsce za 5 lat – jak Pan go sobie wyobraża? Ile nam będzie jeszcze brakowało do Niemiec czy Szwajcarii, gdzie wynajmowanie mieszkań jest bardzo popularne i przed wszystkim łatwo dostępne? Jaki udział mieszkań na wynajem do ogólnej liczby mieszkań jest do osiągnięcia w tym czasie?

Prognozując, możemy oprzeć się na twardych danych. Mamy w Polsce łącznie ponad ok. 15 mln nieruchomości mieszkaniowych. 15 procent z tej liczby stanowią nieruchomości wynajmowane – połowa z nich po cenach rynkowych, połowa w ramach budownictwa socjalnego.

W porównaniu z innymi krajami ten odsetek mieszkań na wynajem jest bardzo niski. Na przykład w Niemczech wynosi on średnio ok. 50 procent. W aglomeracjach miejskich za zachodnią granicą zdecydowaną większość lokali stanowią mieszkania na wynajem, a jedynie 20 -30 procent zasobu stanowią mieszkania własnościowe.

Fundusz, w przeciwieństwie do indywidualnego właściciela mieszkania, skłonny jest podpisywać umowy wieloletnie

Inwestorzy instytucjonalni działający na polskim rynku mają w planach budowę portfeli z łączną liczbą ok. 60-70 tys. mieszkań do 2025 roku. Apetyty są na pewno większe, ale fundusze, które chcą inwestować w PRS-y, zderzają się z barierą podażową.

Do końca 2021 roku popyt ze strony klientów indywidualnych na zakup własnego „M” był na tyle silny, że nie wszyscy deweloperzy chcieli współpracować z inwestorami z segmentu najmu instytucjonalnego.

A szkoda, bo rozszerzenie tej współpracy i zwiększenie liczby mieszkań na wynajem instytucjonalny mogłoby być odpowiedzią na potrzeby wielu osób, które w obecnej sytuacji utraciły zdolność kredytową, a ich jedyną szansą na samodzielność jest wynajem mieszkania.

Czym różni się najem instytucjonalny od prywatnego?

Fundusz, w przeciwieństwie do indywidualnego właściciela mieszkania, skłonny jest podpisywać umowy wieloletnie. W przypadku najmu prywatnego zazwyczaj są to umowy o horyzoncie rocznym, natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego zatrzymanie lokatora na dłużej pozwala zredukować koszty, dlatego fundusze oferują standard, który jest w stanie przekonań najemcę do wieloletniej współpracy. 

Jesteśmy w bardzo ciekawym momencie na rynku mieszkaniowym. Jest tak wiele zmiennych, które mogą go w różnych kierunkach „popchnąć”.

Te zmienne to przede wszystkim wysokie stopy procentowe, wysoki koszt kredytów, napływ uchodźców, niestabilna sytuacja na rynku wykonawstwa, wysokie ceny nieruchomości, a także wyprzedana oferta w miastach.