Coraz więcej deweloperów wolniej sprzedaje mieszkania niż buduje nowe
Najmocniej pogorszyła się sytuacja mniejszych firm. Wśród deweloperów lokalnych udział tych, których sprzedaż nie nadąża za budową, wzrósł w dwa lata z 36 do 56 proc., a wśród regionalnych – z 70 do 80 procent.
Presję odczuwają też najwięksi: dziś 60 proc. dużych deweloperów sprzedaje mieszkania w tempie co najmniej dorównującym postępowi budowy, wobec trzech czwartych we wrześniu 2024 roku. To jednak wciąż wynik znacznie lepszy niż wśród firm lokalnych (44 proc.) i regionalnych (20 proc.).
Efektem jest duża liczba mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia, które wciąż czekają na nabywców.
„Im dłużej mieszkanie pozostaje niesprzedane po zakończeniu budowy, tym większe koszty ponosi deweloper, co pogarsza jego płynność finansową i utrudnia rozpoczęcie kolejnych inwestycji” – powiedział Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.
Mniejsi deweloperzy w większych kłopotach
Deweloperzy ogólnopolscy, przede wszystkim notowani na GPW, są w najlepszej sytuacji. Około 60% z nich sprzedaje mieszkania bez większych problemów. Zjawisko ukończenia projektu z niesprzedanymi mieszkaniami dotyczy jedynie 1-2 projektów.
Największe firmy dysponują dużym zapleczem finansowym, mogą pozwolić sobie na długotrwałe, nawet 10-letnie skomplikowane projekty i są bardziej odporne na wydłużenie procesu sprzedaży mieszkań.
Zupełnie inna jest sytuacja deweloperów regionalnych, działających na 1-2 rynkach, z ofertą poniżej 1000 mieszkań. Aż 80% tych podmiotów musi znaleźć sposób na zdobycie finansowania potrzebnego do kontynuacji działania w obliczu wolniejszej sprzedaży mieszkań.
Czytaj także: Nie wszędzie i nie zawsze warto odkładać decyzję o zakupie mieszkania
Zróżnicowany dostęp do finansowania
Najwięksi deweloperzy mają szereg możliwości pozyskania finansowania. Mogą emitować obligacje, głównie na dalsze zakupy gruntów i nie muszą sięgać po kredyty bankowe, które też są dla nich dostępne.
Deweloperzy lokalni nie są w stanie emitować obligacji i mogą mieć problemy z pozyskaniem kredytowania w bankach komercyjnych, ale w wielu przypadkach mogą liczyć na kredyty z banków spółdzielczych.
„W najgorszym położeniu, jeśli chodzi o możliwości pozyskania finansowania, są deweloperzy regionalni.
Są za mali na emisję obligacji, a zbyt duzi, aby uzyskać finansowanie w bankach spółdzielczych. Natomiast banki komercyjne mogą stawiać zbyt wysokie wymagania tej wielkości deweloperom” – mówił Marek Wielgo.
„Oprócz emisji obligacji czy kredytowania bankowego teoretycznie są możliwe także inne formy finansowania, jak np. pożyczki z funduszy obligacyjnych czy tzw. private debt, które dynamicznie się rozwijają.
Jednak jest to drogie finansowanie dla małych i średnich deweloperów, co pogarsza ich konkurencyjność względem większych graczy” – zauważył Jan Dziekoński.
„Jeśli obecny trend się utrzyma, część mniejszych firm może ograniczać działalność, odkładać projekty lub szukać inwestora strategicznego, co przyspieszy konsolidację rynku.
Jeśli będzie ubywać mniejszych uczestników rynku, a podaż nowych mieszkań zacznie rosnąć wolniej, presja na wzrost cen może w kolejnych latach ponownie przybrać na sile” – wskazywali eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
