Raport NBP, rynek mieszkaniowy w II kwartale 2026 r.: kredyt przyspiesza, ceny pozostają stabilne
Nominalne ceny mieszkań zmieniały się nieznacznie, a po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń w większości analizowanych segmentów nadal spadały. Jednocześnie wyraźnie wzrosła wartość nowych kredytów mieszkaniowych, a deweloperzy zwiększyli liczbę rozpoczynanych inwestycji.
Nie przełożyło się to jednak jeszcze na wzrost kwartalnej sprzedaży nowych mieszkań – na sześciu największych rynkach liczba sprzedanych kontraktów była niższa niż na początku roku, a oferta ponownie się zwiększyła. Finansowanie bankowe ponownie odgrywa większą rolę w zakupach mieszkań, ale popyt pozostaje umiarkowany wobec wysokiej podaży. Jednocześnie rosnąca aktywność budowlana wskazuje, że deweloperzy nie zakładają trwałego osłabienia rynku.
Ceny nominalnie stabilne, realnie nadal spadają
W II kwartale 2026 r. ceny mieszkań na 16 analizowanych przez NBP rynkach pozostawały względnie stabilne. Niewielkie dodatnie dynamiki cen ofertowych – szczególnie na rynku pierwotnym – świadczyły o utrzymywaniu przez sprzedających dotychczasowych oczekiwań cenowych. Tempo zmian cen faktycznie zawieranych transakcji było jednak niewielkie, co NBP interpretuje jako przejaw ograniczonej siły popytu.
Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne wzrosły w stosunku do poprzedniego kwartału o 1,9% w Warszawie i 1,5% w sześciu największych miastach poza stolicą, natomiast w grupie dziesięciu pozostałych miast wojewódzkich praktycznie się nie zmieniły – spadły o 0,1%. W ujęciu rocznym ceny były wyższe o 2,4% w Warszawie i o 3,1% w grupie dziesięciu miast, podczas gdy w sześciu największych miastach obniżyły się o 0,4%. Na rynku wtórnym sytuacja była podobna. W ciągu kwartału ceny transakcyjne wzrosły o 1,2% w Warszawie i 1,6% w grupie dziesięciu miast, natomiast w sześciu największych miastach spadły o 0,6%. Roczne dynamiki były dodatnie we wszystkich trzech grupach, ale również niewielkie: wyniosły 1,3% w Warszawie, 0,3% w sześciu miastach i 2,6% w dziesięciu miastach.
Znacznie wyraźniejszy obraz korekty uzyskujemy po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń. W relacji do wynagrodzeń ceny transakcyjne były niższe niż rok wcześniej we wszystkich analizowanych grupach. Na rynku pierwotnym spadek wyniósł 2,8% w Warszawie, 5,4% w sześciu największych miastach oraz 2,1% w grupie dziesięciu miast. Na rynku wtórnym było to odpowiednio 3,8%, 4,8% i 2,6%. Także po skorygowaniu o CPI większość rocznych dynamik była ujemna. Stabilizacja cen nominalnych przy dalszym wzroście dochodów oznacza więc stopniową poprawę relacji cen mieszkań do możliwości finansowych gospodarstw domowych. Nie jest to gwałtowna korekta cen, lecz proces zachodzący przede wszystkim poprzez wzrost nominalnych dochodów przy relatywnie stabilnych cenach nieruchomości.
Rys. 1 Nominalne i realne dynamiki cen transakcyjnych mieszkań w II kw. 2026 r. (r/r)
Źródło: opracowanie własne Zespołu Badań i Analiz ZBP, dane NBP
Kredyt mieszkaniowy mocno przyspieszył
Najbardziej jednoznaczny sygnał wzrostu aktywności w II kwartale pochodzi z rynku kredytowego. Wartość nowych złotowych umów o kredyt mieszkaniowy, bez renegocjowanych umów, wyniosła 29,5 mld zł. Była o 5,2 mld zł, czyli 21,2%, wyższa niż w pierwszych trzech miesiącach roku i o 6,2 mld zł, czyli 26,8%, większa niż w II kwartale 2025 r.
Rosnąca wartość nowej akcji kredytowej nie wynikała jednak z dalszej poprawy modelowej dostępności kredytowej mieszkań. Według obliczeń NBP wskaźnik szacowanego dostępnego kredytu utrzymał się na poziomie zbliżonym do poprzedniego kwartału, natomiast kredytowa dostępność mieszkania nieznacznie spadła. NBP wiąże to przede wszystkim z niewielkim wzrostem oprocentowania kredytów oraz niższym tempem wzrostu wynagrodzeń, przy niewielkim spadku lub stabilizacji cen mieszkań.
Z ankiety NBP dotyczącej sytuacji na rynku kredytowym wynika natomiast, że banki w II kwartale utrzymały kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. Wzrost zainteresowania finansowaniem wiązały m.in. z wcześniejszym złagodzeniem kryteriów oraz mniejszym wykorzystaniem alternatywnych źródeł finansowania, zwłaszcza oszczędności gospodarstw domowych.
Zmiana jest widoczna także w sposobie finansowania zakupów nowych mieszkań. Według szacunków NBP około 45% wartości zakupów finansowano ze środków własnych, wobec 58% w poprzednim kwartale i 51% rok wcześniej. Oznacza to wyraźny wzrost znaczenia finansowania bankowego w strukturze popytu. Na koniec czerwca stan kredytów mieszkaniowych udzielonych gospodarstwom domowym wynosił 530,1 mld zł – o 5,9% więcej niż rok wcześniej i o 2% więcej niż w marcu.
Więcej kredytu nie oznaczało jeszcze większej sprzedaży
Wzrost akcji kredytowej nie przełożył się w II kwartale na zwiększenie kwartalnej sprzedaży mieszkań deweloperskich. Na sześciu największych rynkach sprzedano 11 364 kontrakty, wobec 12 394 w pierwszych trzech miesiącach roku. Oznacza to spadek o około 8,3% kwartał do kwartału. Perspektywa roczna jest jednak wyraźnie korzystniejsza.
Od III kwartału 2025 r. do II kwartału 2026 r. sprzedano blisko 45,9 tys. kontraktów – o około 8 tys., czyli 21%, więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Jednocześnie liczba kontraktów wprowadzonych w tym czasie na rynek była o około 9% niższa niż rok wcześniej.
W samym II kwartale nastąpiło jednak wyraźne odbicie nowych wprowadzeń. Deweloperzy zaoferowali 13 077 nowych kontraktów, wobec zaledwie 9 991 w I kwartale. Ponieważ nowych wprowadzeń było jednocześnie więcej niż sprzedaży, liczba kontraktów pozostających w ofercie zwiększyła się z 62 528 do 64 377. Tym samym obserwowany na początku roku pierwszy od kilku kwartałów spadek zasobu dostępnych mieszkań nie był kontynuowany.
Wzrosła także liczba mieszkań określanych jako gotowe do zamieszkania. Na koniec czerwca było ich około 14,7 tys., o około 2,2 tys. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Z punktu widzenia deweloperów oznacza to większy zasób ukończonych lokali wymagających znalezienia nabywców.
Nie oznacza to jednak gwałtownego narastania nierównowagi. Szacowany czas sprzedaży bieżącej oferty na sześciu największych rynkach utrzymał się na poziomie 5,6 kwartału, podczas gdy rok wcześniej wynosił 6,5 kwartału. Obecna oferta jest zatem duża, ale przy bieżącej sprzedaży jej szacowany okres absorpcji pozostaje krótszy niż przed rokiem.
Deweloperzy ponownie zwiększyli aktywność
Wyraźna zmiana w stosunku do początku roku nastąpiła również w budownictwie mieszkaniowym. W II kwartale wydano pozwolenia na budowę 76,4 tys. mieszkań, o około 7,8 tys. więcej niż w poprzednim kwartale i o 17,3 tys. więcej niż rok wcześniej. Oznacza to wzrost odpowiednio o około 11% i 29%.
Jeszcze silniej zwiększyła się liczba rozpoczynanych inwestycji. W II kwartale rozpoczęto budowę 65,2 tys. mieszkań, o 15,8 tys., czyli około 32%, więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. W stosunku do II kwartału 2025 r. wzrost wyniósł 10,2 tys., czyli około 18%.
Wśród rozpoczynanych mieszkań około 61% stanowiło budownictwo na sprzedaż i wynajem, a około 36% budownictwo indywidualne. Do użytkowania oddano natomiast około 49,4 tys. mieszkań, o 3,8 tys. więcej niż w I kwartale i o 3,3 tys. więcej niż rok wcześniej.
Dane wskazują więc na ponowny wzrost aktywności inwestycyjnej po słabszym początku roku. Jednocześnie duża liczba mieszkań pozostających już w ofercie oznacza, że rosnąca podaż nowych projektów będzie konkurować o popyt z istniejącym zasobem.
Sytuacja finansowa deweloperów pozostaje przy tym relatywnie dobra, choć rentowność nieznacznie się obniżyła. NBP szacuje średnią stopę zwrotu z kapitału własnego z projektów mieszkaniowych w siedmiu największych miastach na około 20%. Na wyniki firm wpływały stabilne lub niższe kwartalnie ceny transakcyjne, rosnące koszty gruntów, robocizny i zarządzania inwestycjami oraz sprzedaż niższa od oczekiwanej.
Rynek pozostaje w fazie równoważenia się
Dane za II kwartał nie wskazują ani na ponowne silne osłabienie rynku mieszkaniowego, ani na rozpoczęcie nowego boomu. Z jednej strony wartość nowych kredytów mieszkaniowych wzrosła o ponad jedną piątą w ciągu kwartału, zwiększył się udział finansowania bankowego w zakupach mieszkań, a deweloperzy ponownie uruchomili więcej inwestycji.
Z drugiej – kwartalna sprzedaż nowych mieszkań zmniejszyła się, oferta osiągnęła 64,4 tys. kontraktów, a nominalne ceny transakcyjne nadal zmieniały się stosunkowo wolno. Duża dostępna oferta pozostaje więc istotnym czynnikiem ograniczającym presję cenową. Jednocześnie wzrost wynagrodzeń przy stabilizacji nominalnych cen prowadzi do stopniowej realnej korekty cen mieszkań i poprawy ich relacji do dochodów gospodarstw domowych.
