Paradoksy cenowe na rynku mieszkaniowym wokół wielkich miast

W aglomeracji warszawskiej deweloperzy sprzedali w pierwszym półroczu blisko 2,4 tys. mieszkań, czyli o 17 proc. więcej niż rok wcześniej. W okolicach Trójmiasta sprzedaż wzrosła o 16 proc., do blisko 1,4 tys. lokali, a w aglomeracji wrocławskiej o 24 proc., do ponad 440 mieszkań.

Na drugim biegunie znalazły się okolice Łodzi, gdzie sprzedaż spadła aż o 75 proc., do niespełna 90 mieszkań. W okolicach Poznania deweloperzy sprzedali o 24 proc. mniej lokali niż rok wcześniej, a w aglomeracji krakowskiej popyt skurczył się o 3 procent.

Czy różnice w popycie znajdują odzwierciedlenie w aktywności deweloperów?

W pierwszej połowie roku zmalała ona we wszystkich analizowanych lokalizacjach podmiejskich, jednak najbardziej w okolicach Łodzi, gdzie w pierwszym półroczu deweloperzy nie wprowadzili do sprzedaży ani jednego nowego mieszkania.

O wszystkim decyduje dziś oferta mieszkań w budżecie kupujących

Same ceny mieszkań nie tłumaczą jednak tak dużych różnic między poszczególnymi aglomeracjami. Mieszkania w lokalizacjach podmiejskich są wprawdzie wyraźnie tańsze niż w metropoliach, ale taka zależność występuje praktycznie w całym kraju.

W lipcu średnia cena metra kwadratowego wynosiła 12,1 tys. zł w okolicach Warszawy (-39 proc. względem stolicy), 12,2 tys. zł w okolicach Trójmiasta (-32 proc.), 11,2 tys. zł w okolicach Krakowa (-35 proc.), 10,9 tys. zł w okolicach Wrocławia (-31 proc.), 9 tys. zł w okolicach Poznania (-37 proc.) oraz 8,9 tys. zł w okolicach Łodzi (-24 proc.).

Jednocześnie zarówno w metropoliach, jak i ich otoczeniu ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. Duże znaczenie ma dostępność transportu publicznego, infrastruktury drogowej, szkół, przedszkoli czy punktów usługowych.

Co więcej, w niektórych miejscowościach okalających największe miasta infrastruktura społeczna i komunikacyjna bywa lepiej rozwinięta niż na nowych osiedlach powstających na obrzeżach metropolii. Mimo to popyt w poszczególnych aglomeracjach zachowuje się skrajnie różnie.

Coraz więcej wskazuje bowiem na to, że dla potencjalnych nabywców większe znaczenie od średniej ceny metra kwadratowego ma odpowiedź na prostsze pytanie: jaki mają wybór mieszkań będących w zasięgu finansowym?

Dla młodych gospodarstw domowych taką psychologiczną granicą jest często 500 tys. złotych.

Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że właśnie dostępność mieszkań w tej cenie najlepiej tłumaczy różnice między poszczególnymi rynkami.

Czytaj także: Skala nowej akcji kredytowej zaczęła przewyższać liczbę spłacanych i zamykanych zobowiązań hipotecznych

Łódź: kupujący nie muszą wyprowadzać się z miasta

Łódź jest dziś najlepszym przykładem miasta, które skutecznie zatrzymuje popyt w swoich granicach. W połowie 2026 r. deweloperzy oferowali w Łodzi ok. 5 tys. mieszkań z ceną nieprzekraczającą 500 tys. zł. To o 53 proc. więcej niż rok wcześniej. Tymczasem w miejscowościach otaczających miasto kupujący mogli wybierać spośród zaledwie 134 takich lokali (o 28 proc. mniej niż przed rokiem).

Co więcej, wśród lokali kosztujących do 500 tys. zł było w Łodzi blisko 2,8 tys. mieszkań dwupokojowych oraz ok. 200 trzypokojowych. Jednocześnie oferta deweloperów w samej Łodzi przekraczała 11,4 tys. mieszkań, podczas gdy w lokalizacjach podmiejskich liczyła zaledwie 204 lokale.

– Wiele wskazuje na to, że ograniczona aktywność deweloperów jest skutkiem słabego popytu, a nie jego przyczyną. Skoro klient może bez większego problemu znaleźć mieszkanie w samej Łodzi, deweloperzy nie widzą dziś powodów do uruchamiania kolejnych projektów w lokalizacjach podmiejskich – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Warszawa: pod miastem łatwiej o większe mieszkanie

Odwrotny mechanizm działa w aglomeracji warszawskiej. W Warszawie deweloperzy mieli w ofercie ok. 400 mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł.

Tymczasem w miejscowościach otaczających stolicę takich lokali było aż 1,4 tys., czyli ponad trzy razy więcej. Co istotne, ich liczba była nawet nieco większa niż rok wcześniej.

Jeszcze większe znaczenie ma struktura tej oferty. W Warszawie mieszkania do 500 tys. zł to niemal wyłącznie kawalerki i lokale dwupokojowe. Mieszkania trzypokojowe można było policzyć dosłownie na palcach rąk. 

Tymczasem w okolicach stolicy w tym samym budżecie można było wybierać spośród 839 mieszkań dwupokojowych, 157 trzypokojowych i 47 czteropokojowych.

– Różnice nie dotyczą już wyłącznie ceny metra kwadratowego. Dla młodych rodzin równie ważny jest metraż i liczba pokoi. W Warszawie za 500 tys. zł można dziś kupić głównie niewielkie mieszkanie. W lokalizacjach podmiejskich ten sam budżet pozwala często myśleć o lokalu trzy- lub nawet czteropokojowym – mówi Marek Wielgo.

Nie dziwi więc, że okolice Warszawy pozostają największym i najszybciej rozwijającym się rynkiem podmiejskim w Polsce. W pierwszej połowie roku sprzedano tam 2,4 tys. mieszkań, a oferta wzrosła do 6,7 tys. lokali.

Trójmiasto bliżej Warszawy, Poznań bliżej Łodzi

Podobny do Warszawy mechanizm można zaobserwować w aglomeracji trójmiejskiej. W lokalizacjach podmiejskich dostępnych było przeszło 800 mieszkań z ceną do 500 tys. zł, w tym aż 171 lokali trzypokojowych i 19 czteropokojowych. Dla porównania w samym Trójmieście takich mieszkań również było ok. 800, a oferta większych lokali pozostawała znacznie skromniejsza.

To pomaga wyjaśnić, dlaczego sprzedaż w okolicach Trójmiasta wzrosła w pierwszym półroczu o 16 proc.

Znacznie bliżej łódzkiego scenariusza znajduje się natomiast Poznań. W samym mieście kupujący mogli wybierać spośród ok. 1,2 tys. mieszkań z ceną do 500 tys. zł, podczas gdy w lokalizacjach podmiejskich było ich tylko niespełna 400.

Odmiennie wygląda sytuacja we Wrocławiu. Także tam oferta mieszkań do 500 tys. zł jest większa w mieście niż w jego otoczeniu. Jednak w lokalizacjach podmiejskich kupujący mają zdecydowanie większy wybór mieszkań trzy- i czteropokojowych, co może częściowo tłumaczyć wzrost sprzedaży.

W Krakowie sytuacja jest mniej jednoznaczna. Sprzedaż w lokalizacjach podmiejskich spadła tylko nieznacznie, jednak tamtejszy rynek wyróżnia bardzo skromna oferta mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł.

To metropolie rozdają dziś karty

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że lokalizacje podmiejskie coraz silniej uzależniają swoją kondycję od sytuacji panującej w metropoliach. Nie wystarczy już być tańszą alternatywą dla miasta. Coraz większe znaczenie ma to, czy kupujący mogą znaleźć mieszkanie odpowiadające ich potrzebom i możliwościom finansowym bez konieczności wyprowadzki za jego granice.

Łódź jest przykładem sytuacji, w której nawet wyraźnie tańsze mieszkania pod miastem nie muszą przyciągać kupujących, jeśli podobne lokale mogą oni znaleźć w samej metropolii. W Warszawie sytuacja wygląda odwrotnie. Tam dla wielu gospodarstw domowych dopiero przeprowadzka poza granice miasta otwiera dostęp do mieszkań odpowiadających ich możliwościom finansowym i potrzebom.

– Ostatecznie jednak decyzja o wyprowadzce poza miasto jest zawsze rachunkiem zysków i strat. Z jednej strony mamy niższą cenę mieszkania, większy metraż czy dodatkowy pokój.

Z drugiej strony dochodzą koszty i czas codziennych dojazdów. Kupujący wybierają lokalizacje podmiejskie wtedy, gdy bilans tych korzyści i niedogodności wypada na ich korzyść – podsumowuje Marek Wielgo ekspert portalu RynekPierwotny.pl.