Bez deweloperów nie ma rynku mieszkaniowego

W dyskusji, moderowanej przez Konrada Płochockiego, wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uczestniczyli Grzegorz Kawecki, Prezes Pekabex Development, Kazimierz Kirejczyk, Executive Director  Residential JLL, Monika Kulpa-Miros, Development Director w SGI, Piotr Legerski, Prezes SBDiM w Krakowie oraz Mariusz Przystupa, Wiceprezes Zarządu i Dyrektor Finansowy  UniDevelopment.

Odnosząc się do czynników, kreujących politykę budowalną w Polsce, Monika Kulpa-Miros wskazała w pierwszej kolejności na aktywność samorządów oraz nieprzewidywalne i niestabilne otoczenie regulacyjne, w którym nowelizacje przepisów dokonywane są zbyt szybko i bez wymaganego vacatio legis, co utrudnia przedsiębiorcom dostosowywanie się do nich.

W Krakowie ceny osiągnęły sufit

Piotr Legerski nawiązał do rynku mieszkaniowego w Krakowie, który szczyt inwestycyjny osiągnął w roku 2017, z rezultatem 14 tysięcy wybudowanych mieszkań. Kolejne lata przyniosły spadki, aż do poziomu zaledwie 5 tysięcy oddawanych do użytku lokali obecnie. Sytuacja ta motywowana jest między innymi faktem, że w dawnej stolicy Polski nie opłaca się kupować mieszkań na wynajem.

– Barierą cenową przy najmie w Krakowie jest około 14,5 tysiąca złotych. Wtedy jesteśmy na poziomie powyżej inflacji i powyżej depozytów bankowych – wskazał Piotr Legerski, dodając, że dla inwestujących w najem to zbyt niskie kwoty. Do tego dochodzą obawy motywowane zapowiedziami ograniczenia najmu krótkoterminowego, formułowane przez krakowski magistrat.

Prezes SBDiM podkreślił również fatalną rolę planów zagospodarowania przestrzennego, które z uwagi na dysfunkcyjne zapisy stwarzają problemy zarówno deweloperom, jak i przyszłym mieszkańcom. Warto też podkreślić rolę rosnących cen gruntu, który tylko w ciągu ostatnich trzech lat podrożał w Krakowie trzykrotnie.

Rola banków w kreowaniu popyty na mieszkania

Rynek nieruchomości kreują w znacznej mierze deweloperzy, jednak kluczowym impulsem, determinującym także ich działalność, są klienci wraz ze swymi oczekiwaniami – podkreślił Grzegorz Kawecki.

Istotną rolę w kreowaniu popytu odgrywają banki, dostarczając kapitału niezbędnego do zakupu lokali. Mariusz Przystupa wskazywał na istotną rolę tzw. czarnych łabędzi, w postaci pandemii COVID-19 i wojny za naszą wschodnią granicą, czego efektem był rekordowy wzrost inflacji a w dalszej konsekwencji stóp procentowych.

– Kreatorami rynku w ostatnich latach na poziomie meta były te wydarzenia, których tak naprawdę nie da się ani zaplanować, ani przewidzieć, ani zarządzać nimi – podsumował wiceprezes UniDevelopment. Przypomniał on cykle, z jakimi mieliśmy do czynienia na przestrzeni minionych czterech lat – pandemia wyhamowała popyt, po przejściu jej pierwszej fazy rynek zaczął dynamicznie odrabiać straty, tymczasem wojna za wschodnią granicą przyniosła podwyżki stóp procentowych i wyhamowania sprzedaży, co przełożyło się na ograniczenie inwestycji a w dalszej kolejności na podaż.

Bezpieczny Kredyt 2%

Kolejnym bodźcem stymulującym rynek okazał się kredyt 2%, jak wspomina Mariusz Przystupa, już samo ogłoszenie tego programu sprawiło, że klienci ruszyli do biur sprzedaży.

– Rynek wykreowali przede wszystkim wizjonerzy – tak sytuację ocenił Kazimierz Kirejczyk, odnosząc się do początków rynku deweloperskiego w Polsce. Podkreślił on, iż inwestorów od początku wyróżniał duch przedsiębiorczości i konkurencyjności, a przypadki podmiotów nierzetelnych zdarzały się sporadycznie.  

Odnosząc się do obecnej sytuacji rynkowej, Kazimierz Kirejczyk przypomniał, że Polska zajmuje obecnie trzecie miejsce pod względem liczby inwestycji na tysiąc mieszkańców, będąc zarazem liderem wśród dużych państw. Za tak dobry wynik jeszcze do niedawna odpowiadali w dużej mierze nabywcy lokali, którzy nie kupują ich z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb – inwestorzy w substancję pod wynajem,  flipperzy ale i zwykli Kowalscy, nabywający lokal jako inwestycje bez sprecyzowanego planu.

Obecnie, jak podsumował przedstawiciel Residential JLL, grupa ta znikła niemal całkowicie. Jego zdaniem, nieprzemyślane wypowiedzi przedstawicieli administracji publiczne, np. dotyczące opodatkowania pustostanów czy ograniczania najmu krótkoterminowego celem wygenerowania nowych lokali mogą pogłębiać niepewność na rynku. Już dziś w wielu miastach nie brak najmniejszych lokali, budowanych pod inwestorów, którzy na chwile obecną wycofali się z tej aktywności. 

Własne czy czynszowe?

W dyskusji nie zabrakło odniesienia do kwestii czy lepszym rozwiązaniem jest własność, czy najem lokali mieszkalnych. Mariusz Przystupa podkreślił, ze z uwagi na burzliwą historię Polska zajmuje jedno z ostatnich miejsc pod względem akumulacji kapitału, faktycznie proces ten trwa dopiero od 30 lat, z bardzo dobrym skutkiem.

– To nasze parcie ku własności jest bardzo mocne – dodał przedstawiciel UniDevelopment. Jego zdaniem na rynku jest oczywiście miejsce dla innych form, w tym budownictwa społecznego, jednak w żadnym razie nie powinniśmy rezygnować z dochodzenia do własności.

– Dobrze zarabiającego obywatela Polski powinno być go stać na zakup mieszkania – skonstatował Mariusz Przystupa, dodając, iż w takiej sytuacji niepotrzebne byłyby dopłaty do rat kredytowych.