Mieszkania: kolejny miesiąc wyraźnego spadku cen

Liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker wskaźnik cen mieszkań spadł wg danych za sierpień do 867,13 pkt. To najniższa wartość odnotowana w ponad trzyipółletniej historii naszego indeksu. Poprzedni dołek osiągnięty został przed miesiącem (874 pkt.), a jeszcze wcześniejszy w czerwcu 2009 roku (875,13 pkt). W skali miesiąca indeks stracił więc 0,79 proc. Tempo spadku przyspieszyło, bo przed miesiącem było to 0,6 proc. W skali 12 miesięcy indeks osunął się już o 2,41 proc. Jeśli więc założyć, że roczna inflacja w sierpniu wyniosła ok. 4 proc., oznacza to realny spadek cen mieszkań w ciągu roku o ponad 6 proc.

Co ciekawe, pomimo sezonu urlopowego, charakteryzującego się zazwyczaj niższą aktywnością na rynku nieruchomości i po dwóch miesiącach spadków, w sierpniu o 1,8 proc., do ponad 3150, wzrosła liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu. Prawdopodobnie wynika to z faktu, że sierpień był ostatnim miesiącem, w którym obowiązywały korzystniejsze warunki zakupu mieszkania w ramach programu Rodzina na Swoim (zmiany weszły w życie 31 sierpnia).

W większości spośród monitorowanych przez nas miast ceny w transakcjach zawieranych przez klientów Open Finance i Home Broker w skali miesiąca spadły. Najbardziej w Olsztynie (6,4 proc.) oraz Szczecinie i Białymstoku (po 3,5 proc.). Lekki wzrost odnotowaliśmy w Poznaniu (1,3 proc.), Wrocławiu (0,8 proc.) i Gdańsku (0,5 proc.). W Warszawie ceny niemal nie uległy zmianie. Szczegóły przedstawia poniższa tabela.

Komentarz i prognoza

Tendencja spadkowa indeksu cen transakcyjnych mieszkań wyraźnie się nasila. Optymizm deweloperów, objawiający się wprowadzaniem do sprzedaży większej liczby mieszkań niż rynek jest w stanie wchłonąć, musiał przynieść taki efekt. Przypomnijmy, że wg firmy badawczej REAS w I półroczu br. do sprzedaży wprowadzono 21,3 tys. jednostek, lepsze pod tym względem było tylko I półrocze 2007 roku. W nadchodzących miesiącach nie można wykluczyć dalszego spadku wartości indeksu. Takiemu scenariuszowi sprzyjają zmiany wprowadzone w programie Rodzina na Swoim, które znacząco zmniejszyły jego atrakcyjność, a przecież wg ostatnich danych, za II kw. br., stanowiły one ponad jedną piątą (zarówno w ujęciu wartościowym jak i ilościowym) wszystkich udzielanych kredytów hipotecznych. Trzeba też pamiętać, że w grudniu zacznie w pełni obowiązywać Rekomendacja S II, co dodatkowo ograniczy zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Przeciwwagą dla tego zjawiska może być wzrost atrakcyjności oferty banków, a także pojawienie się ostatnio perspektyw na obniżkę stóp procentowych, która oznaczałaby spadek kosztu kredytu.

Bernard Waszczyk, Open Finance

KOMENTARZ Home Broker

Najnowszy odczyt cen transakcyjnych Open Finance i Home Broker w wybranych miastach Polski wskazuje na utrzymanie spadkowej tendencji rok do roku, aczkolwiek w nieco mniejszej skali niż w poprzednim odczycie. Jednocześnie odsetek pesymistów wśród doradców Home Broker, czyli osób spodziewających się spadku cen w perspektywie 12 miesięcy, urósł w sierpniu do rekordowego poziomu 75 proc. Systematycznie pogłębia się też skala oczekiwanego przez biorących udział w badaniu spadku cen. Najnowsza prognoza to obniżka cen średnio o 2,5 proc. w horyzoncie 12-miesięcznym w największych miastach Polski wobec spadku o 1,9 proc. prognozowanego miesiąc wcześniej. Centralna prognoza doradców Home Broker dla całego kraju nie odzwierciedla jednak specyfiki lokalnych rynków nieruchomości. A tu są duże dysproporcje. Warto na przykład zwrócić uwagę na Katowice, gdzie doradcy wciąż spodziewają się wzrostu cen. Gorzej perspektywy dla swoich rynków oceniają doradcy z Warszawy i Wrocławia. W obu tych miastach za rok mieszkania mogą być niższe o 3,2 proc.

Na bieżące oczekiwania doradców Home Broker wpływ ma kilka czynników, które można podzielić na dwie grupy. Pierwsza to ogólna sytuacja makroekonomiczna, na którą składają się: systematycznie psujące się nastroje gospodarcze w Polsce, druga fala kryzysu na świecie czy zawirowania na rynkach finansowych związane z pogarszaniem się stanu finansów publicznych kolejnych państw. Druga grupa to z kolei czynniki bezpośrednio związane z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych: stopniowe wygaszanie programu „Rodzina na swoim”, wysoki kurs franka, który z jednej strony ogranicza obrót nieruchomościami kupionymi na kredyt w tej walucie, a z drugiej może ograniczyć akcję kredytową w bankach, bardzo duża podaż nowych mieszkań (w budowie) na rynku pierwotnym, wzrost raty kredytowej spowodowany podwyżką stóp procentowych w Polsce czy wreszcie wchodzące od nowego roku kolejne ograniczenia dotyczące udzielania przez banki kredytów walutowych.

Katarzyna Siwek
Dyrektor Działu Analiz i Komunikacji Home Broker