Zmiany w prawie budowlanym podwyższą ceny mieszkań w 2018 roku?

Zmiany, których dokonał kilka tygodni temu minister infrastruktury i budownictwa w rozporządzeniu regulującym warunki techniczne, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zostały przez rynek przyjęte z mieszanymi uczuciami.

Nowe regulacje dotyczą m.in. wprowadzenia minimalnego metrażu mieszkania, który dla nowo budowanych mieszkań będzie wynosił 25 m kw.

– Przepisy dotyczą również umiejscowienia pralki. Do tej pory musiała być zaprojektowana w łazience. Od nowego roku o jej szczegółowej lokalizacji będzie decydował właściciel mieszkania – wyjaśnia Piotr Kijanka, ekspert z Grupy Deweloperskiej Geo. – Regulacje uchylają także zakaz lokowania aneksu kuchennego w kawalerkach, pod warunkiem, że zostanie w nim zainstalowana kuchenka elektryczna oraz wentylacja – dodaje.

Zmienione przepisy przewidują, że oprócz pomieszczeń mieszkalnych, w lokalu powinna znaleźć się łazienka, ustęp lub miska ustępowa w łazience, aneks kuchenny bądź kuchnia, miejsce składowania, przestrzeń przewidziana na komunikację wewnętrzną oraz miejsce na pralkę.

Większa kawalerka i miejsce na SUV-a

Intencje co do skutków zmian były klarowne. – W zamyśle autorów nowelizacji wprowadzone zmiany powinny przyspieszyć i ułatwić proces realizacji inwestycji poprzez wprowadzenie zasad przejrzystych i zrozumiałych dla odbiorców, eliminujących powtarzające się problemy z ich interpretacją. Głównym celem  wprowadzanych zmian jest dostosowanie realizowanych inwestycji mieszkaniowych do potrzeb przyszłych użytkowników. Zlikwidowane zostaną absurdalne przepisy, powszechnie lekceważone przez właścicieli domów i mieszkań takie jak konieczność uwzględniania w łazience miejsca na pralkę i pojemnika na brudną bieliznę. Nowe reguły umożliwią również zaprojektowanie w kawalerkach aneksu kuchennego połączonego z pokojem – dotychczas zgodnie z prawem nie było to możliwe. W nowelizacji dostrzeżono też konieczność zwiększenia szerokości miejsca postojowego z 2,3 do 2,5 m, co z pewnością ułatwi parkowanie kierowcom coraz popularniejszych, większych aut – podkreśla Jakub Nieckarz, prezes deweloperskiej firmy PVI.

Mieszkanie to co najmniej 25 metrów kwadratowych

Największe kontrowersje wzbudziło określenie minimalnej powierzchni jaką musi spełniać lokal, by został uznany za samodzielne mieszkanie.

Z wielu stron podnosiły się głosy sprzeciwu wobec odgórnego narzucania ograniczeń, nawołujące do pozostawienia tej kwestii zasadom wolnego rynku. Bardzo stanowcze stanowisko zajął Polski Związek Firm Deweloperskich podkreślając, że zmiana definicji mieszkania wymusza ograniczenie oferty kierowanej w szczególności do młodych osób, których nie stać na większe lokale. Związek zwracał też uwagę, iż nowe regulacje wprowadzane są w momencie bardzo dużego zainteresowania mikroapartamentami.

– Nie sposób jednak zapomnieć, że dotychczasowe przepisy umożliwiały mało uczciwe praktyki rynkowe -podkreśla Jakub Nieckarz. – Część deweloperów, widząc rosnące zainteresowanie małymi lokalami, zaczęła oferować swoim klientom mikroapartamenty i pokoje w aparthotelach, powstające również w miejscach przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową, a nie usługową. Uporządkowanie rynku w tym zakresie, to dobra wiadomość dla tych inwestorów, którzy budują aparthotele na gruntach do tego przeznaczonych.

Ceny pójdą w górę?

Jeśli nawet, to tylko w przypadku kawalerek, jako efekt większego ich metrażu. Ale i w tym przypadku było, jest i będzie różnie. Mikroapartamenty, które teraz będą musiały mieć przynajmniej 25 m kw. i tak były dość drogie, jeśli brać pod uwagę cenę 1 m kw. Oczywiście wyższa cena gwarantowała lepszy standard.

– Ceny mieszkań od dłuższego czasu oscylują wokół tych samych poziomów. Oczywiście z niewielkimi wahaniami w górę i w dół. Wszystko wskazuje na to, że sytuacja ta w 2018 roku nie ulegnie drastycznej zmianie – uspokaja Piotr Kijanka. – Pod uwagę należy wziąć również zmianę oferty deweloperskiej. Pojawia się coraz więcej mieszkań o podwyższonym standardzie, których ceny przekraczają średnią dla danego rynku. Na takie lokale jest obecnie popyt i w nowym roku tendencja ta może przybrać na sile – dodaje.

Zdaniem deweloperów w 2018 roku rynek nieruchomości będzie kształtował się przede wszystkim pod wpływem  panującej sytuacji gospodarczej oraz decyzji podjętych przez Radę Polityki Pieniężnej. W przypadku wzrostu stóp procentowych kupowanie mieszkań pod wynajem mogłoby stać się mniej atrakcyjne. Efektem byłyby droższe raty kredytów hipotecznych oraz ich mniejsza dostępność. Poza tym pojawiają się obawy co do wzrostu cen gruntów budowlanych, regulacji związanych z obrotem ziemią rolną, które utrudniają deweloperom zakup terenów. Do tego dochodzi jeszcze wzrost cen materiałów wykończeniowych i podniesienie kosztów generalnego wykonawstwa.