Zdolność kredytowa Polaków wzrosła o ponad 210 tys. złotych w ciągu 10 lat

490 tysięcy złotych – tyle na mieszkanie może pożyczyć dziś trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują przynosząc do domu po średniej krajowej – wynika z ankiety przeprowadzonej przez Open Finance. Kwota ta to mediana, a więc połowa ankietowanych banków skłonna byłaby pożyczyć więcej, a połowa mniej. Do obliczeń przyjęto, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest zaciągnąć kredyt na 30 lat i skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie, jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Źródło: Open Finance

Zdolność rośnie dzięki wyższym pensjom

Przy niezmienionym wynagrodzeniu rodzina mogłaby dziś pożyczyć o 13 tysięcy mniej niż przed miesiącem. Wynik ten wpisuje się w obserwowany od około dwóch lat trend osuwania się zdolności kredytowej statystycznej rodziny. To potwierdza, że optymizm banków wobec obserwowanego boomu kredytowego pozostaje stonowany. Efekt jest taki, że gdyby pensja potencjalnego kredytobiorcy nie wzrosła przez ostatnie dwa lata, to jego zdolność kredytowa spadłaby w tym czasie o około 5-10%.

Dane GUS potwierdzają jednak, że dobra koniunktura gospodarcza nie pozostaje bez wpływu na budżety domowe. Średnie płace rosną, a wraz z nimi pęcznieje też zdolność kredytowa modelowej rodziny. Ta w ujęciu rocznym wzrosła o ponad 24 tysiące złotych. Co ważne w badaniu przeprowadzanym przez Open Finance poziom wynagrodzeń aktualizowany jest raz do roku – w marcu.

Co ciekawe z deklaracji banków wynika, że możliwości zadłużania się Polaków wyraźnie rosną już od dekady – od końca 2008 roku. Skala jest imponująca. Jeśli bowiem pensje w modelowej rodzinie rosłyby tak szybko jak średnia krajowa, to zdolność kredytowa w ciągu dekady wzrosłaby o ponad 213 tysięcy złotych. W międzyczasie przeciętne wynagrodzenie wzrosło o ponad połowę. Nie można też jednak zapomnieć o drugim ważnym czynniku – oprocentowaniu kredytu hipotecznego. To również bardzo wyraźnie stopniało. Dziś przeciętne RRSO kredytu hipotecznego to 4,6%. W 2008 roku było to przeciętnie 8,5%.

Grudniowy spadek popytu

Huraoptymizm potencjalnych kredytobiorców, którzy dzięki rosnącym wynagrodzeniom i zatrudnieniu, uzyskali zdolność kredytową wyraźnie studzi wymaganie posiadania przynajmniej 10% ceny mieszkania jako wkładu własnego i kolejnych kilku procent na przeprowadzenie transakcji. W efekcie dziś często większym problemem przy zakupie mieszkania jest zebranie niezbędnej gotówki, a nie posiadanie zdolności kredytowej.

Komentując sytuację na rynku kredytowym nie możemy zapomnieć, o tym, że grudzień przyniósł informację o wyraźnie gorszych nastrojach na rynku kredytowym. Powód? Popyt na kredyty mieszkaniowe spadł bez mała o 25% r/r. Było to najmocniejsze tąpnięcie od 2015 roku, od kiedy BIK publikuje odpowiednie dane, ale też pierwszy spadek od stycznia 2017 roku.

Źródło: Open Finance

Jest jednak za wcześnie, aby odtrąbić koniec hipotecznej hossy. Powody są dwa. Grudniowy wynik zaburzył efekt bazy – pod koniec 2017 roku do banków szerokim strumieniem płynęły wnioski kredytowe osób, które chciały skorzystać z ostatniej transzy pieniędzy w programie „Mieszkanie dla młodych”. W ostatnim miesiącu 2018 roku tego efektu nie było. Z samego tego powodu liczba złożonych wniosków kredytowych mogła spaść o około 30%. W efekcie, gdyby usunąć z danych sprzed roku wnioski kredytowe, które dotyczyły kredytów z dopłatą, to mogłoby się okazać, że najświeższe dane o popycie na kredyt wciąż miałyby dodatnią dynamikę. To jednak nie tłumaczy faktu, że w grudniu 2018 roku złożono aż o 19% wniosków kredytowych mniej niż w listopadzie. Wytłumaczeniem tego fenomenu jest za to fakt, że okres świąteczny i noworoczny to martwy okres dla banków. W efekcie realnie instytucje finansowe pracowały w grudniu o jedną trzecią krócej niż w listopadzie, co w pełni tłumaczy spadek popytu na kredyt w ostatnim miesiącu ubiegłego roku. Wciąż jest więc za wcześnie, aby jednoznacznie ocenić, czy mamy do czynienia z przesileniem na rynku kredytowym czy jedynie wypadkiem przy pracy.

Większość zaproponuje pół miliona

W styczniu najwyższą zdolność kredytową modelowej rodziny zadeklarowały Raiffeisen Polbank i Eurobank. W obu przypadkach mówimy o kwotach wyższych niż 540 tysięcy złotych. Ponad pół miliona modelowa rodzina mogłoby też pożyczyć w bankach: BGŻ BNP Paribas, Pekao, Millennium i Pocztowym. Na drugim biegunie znalazły się za to Alior oraz Credit Agricole z i tak bardzo solidną propozycją dającą rodzinie możliwość zadłużenia się na kwotę ponad 450 tysięcy złotych. Pieniądze te we wszystkich polskich miastach pozwoliłyby trzyosobowej rodzinie kupić atrakcyjną nieruchomość wartą około 570 tys. zł (przy założeniu 20-proc. wkładu własnego).

Źródło: Open Finance

Będzie drożej

Korzystając dziś z oferty kredytów hipotecznych trzeba być świadomym, że relatywnie tani dziś kredyt hipoteczny zdrożeje. I choć zapewnienia członków Rady Polityki Pieniężnej sugerują, że jest to wciąż odległa perspektywa, to trzeba pamiętać, że jeszcze 10 lat temu podstawowa stopa procentowa była ponad 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby do takiego poziomu powróciła, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 45% – np. z 1500 zł dziś do około 2200 zł miesięcznie. Brnąc dalej w historię możemy przytoczyć przykład sytuacji sprzed 15 lat kiedy podstawowa stopa procentowa była na poziomie 6,75% (obecnie jest to tylko 1,5%). Powrót do takiego stanu oznaczałby wzrost miesięcznej raty z obecnego poziomu 1,5 tys. zł do 2,5 tys. zł (o dwie trzecie). Prawdziwe spustoszenie przyniosłaby jednak dopiero sytuacja z końca XX wieku. Najpewniej mało kto pamięta, ale wtedy podstawowa stopa procentowa wynosiła aż 19%. Taki poziom kosztu pieniądza oznaczałby, że modelowa rata opiewająca dziś na 1,5 tys. złotych wzrosłaby do niewiarygodnego poziomu 5,5 tys. zł miesięcznie. Nikt o zdrowych zmysłach nie sugeruje, że koszt pieniądza może szybko wrócić do takiego poziomu, choć z drugiej strony świadomość zależności pomiędzy wysokością raty i poziomem stóp procentowych to najlepszy bezpiecznik, który może pomóc uniknąć nadmiernego zadłużania.

Źródło: Bartosz Turek, analityk Open Finance