Za dwa lata głęboka zapaść w liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania
Robert Lidke: Jak spadająca akcja kredytowa wynikająca z wyższych stóp procentowych i obniżonej zdolności kredytowej Polaków do tej pory wpłynęła na deweloperów i jakie mogą być skutki tej sytuacji dla branży w dalszej przyszłości?
Konrad Płochocki: Widzimy, że klienci, którzy są finansowani kredytem są u nas w odwrocie, dane pokazujące spadek zapytań o kredyty o 60 procent w ostatnim miesiącu odzwierciedlają to co się dzieje u nas w branży.
W największych miastach w II kwartale 2022 roku w porównaniu do II kwartału roku poprzedniego sprzedaliśmy o około 50 procent mniej mieszkań. To prawda, że II kwartał 2021 był rekordowym kwartałem, bo to był okres odreagowania po covidzie, realizacji skumulowanego popytu z 2020 roku, nie mniej ten spadek jest bardzo znaczący. Jeśli porównamy go z pierwszym kwartałem 2022 roku to jest to spadek o 11 procent. To w dużych miastach.
Natomiast jeśli spojrzymy na rynki poza dużymi miastami, zwłaszcza w segmencie domów jednorodzinnych, to sytuacja jest jeszcze gorsza ze spadkami rzędu 60-70%.
W dużych miastach sprzedawała się oferta w centrach miast i te mieszkania, które nadawały się pod wynajem, bo rynek najmu jest bardzo mocny.
Mamy dużą grupę uchodźców, mamy powracających pracowników i studentów po okresie covidu. To przy bardzo wysokiej inflacji spowodowało, że wiele polskich rodzin zdecydowało się na zakup nieruchomości w celu ochrony kapitału i czerpania pożytków z najmu.
Czytaj także: Produkcja budowlana we wrześniu mocno poniżej oczekiwań; czarne chmury nad branżą>>>
Co dalej?
Hamujemy z nowymi inwestycjami. Ma to także związek z szybko rosnącymi kosztami wytworzenia mieszkań.
W kwietniu wykonawcy żądali od nas stawek wyższych nawet o 40 procent względem grudnia 2021. Teraz sytuacja się stabilizuje na poziomie, ale nadal jesteśmy na poziomie ok. +25% względem początku roku.
W roku 2024 będzie zapaść w liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania
Na koniec pierwszej połowy 2022, istotnie ponad 80 procent mieszkań, które wytworzymy w 2022 roku była już sprzedana.
Nie mamy specjalnego problemu z tym, że zostaniemy z jakąś znaczącą liczbą niesprzedanych mieszkań. Z puli mieszkań, które skończymy budować w 2023 mamy już wyprzedane 60 procent mieszkań.
Natomiast w roku 2024 będzie zapaść w liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania. Do końca maja 2022 skumulowany spadek w rozpoczętych budowach deweloperskich wyniósł minus 23 procent. Byłby głębszy gdyby nie wchodząca w życie 1 lipca 2022 nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy, która zmotywowała deweloperów do wprowadzania inwestycji na starych zasadach.
W lipcu, sierpniu, wrześniu zobaczymy dramatyczny spadek rozpoczętych nowych inwestycji. Cały rok skończymy prawdopodobnie na przeszło 40 procentowym spadku rok do roku.
Co będzie w roku 2023 z deweloperami i firmami budowlanymi, które pracowały dla deweloperów?
U nas już zaczęła się redukcja zatrudnienia, bo są firmy, które miały w tym roku w planach do wprowadzenia na rynek 9 projektów, a wprowadzają 2. Tak jest w przypadku jednego z największych deweloperów oferujących mieszkania w Warszawie ( z pierwszej 10-tki).
Drugi miał zaplanowanych siedem inwestycji na ten rok, wprowadzi jedną i to jest koniec, niczego więcej nie wprowadzi już do sprzedaży.
To oczywiście oznacza, że w pierwszym rzucie mamy ograniczenia zatrudnienia w firmach deweloperskich i firm wykonawczych, ale w drugim rzucie mamy spadające zatrudnienie w firmach, które są w łańcuchu wykończeniowym, np. producenci drzwi, okien, mebli, armatury, itd.
Niektórzy przewidują, że za kilka miesięcy stopy zaczną spadać i wszystko wróci do normy i znów wróci popyt na mieszkania, ale są inni ekonomiści, którzy sądzą, że stopy zaczną wyraźnie spadać znacznie później. Co wtedy?
Popyt na mieszkania jest, bo braki mieszkaniowe nie zniknęły, a nawet się pogłębiły w związku z napływem uchodźców. Pytanie tylko czy będziemy w stanie go sfinansować, bo dzisiaj branża znajduje się w takiej sytuacji, że nawet jeśli byśmy przyjęli 0% marży deweloperskiej, to okazuje się, że produkty, które wprowadzamy do sprzedaży wychodzą nam drożej niż produkty, które sprzedawaliśmy jeszcze ze starego rozdania, bo tak skoczyły koszty.
Oznacza to, że nie jesteśmy zaproponować klientom nowych mieszkań po cenach jakie były jeszcze kilka miesięcy temu. W połączeniu z ograniczeniami popytu jedyną racjonalną decyzją jest zamrożenie nowych inwestycji.
Czy ceny mieszkań mogą spaść?
Jeżeli za dwa lata okaże się, że Polska jest w głębokiej recesji, bezrobocie sięga kilkunastu procent, że załamała się produkcja materiałów budowlanych co przeniesie się na ich ceny, to ceny mieszkań zapewne spadną. Tak jak i wielu innych produktów. Pytanie czy nasze zarobki nie spadną bardziej.
Rozumiem, że w tej sytuacji deweloperzy przepraszają się z funduszami PRS, którym poprzednio nie zawsze chętnie sprzedawali mieszkania?
Zainteresowanie funduszami PRS rzeczywiście jest bardzo duże. Te fundusze już wcześniej wyrażały dużą chęć nabywania naszych produktów, jednak brakowało oferty lub proponowane warunki były za mało atrakcyjne. Jednak PRS są promilem działalności.
Pierwsza transakcja PRS-owa miała miejsce w 2015 roku. Od tego czasu deweloperzy wybudowali ponad 700 tys. mieszkań, a na chwilę obecną wszystkie fundusze w całym kraju mają zaledwie ponad 7 tysięcy mieszkań w użytkowaniu, z czego 2 tysiące mieszkań posiada rządowy PFR Nieruchomości. Więc jest to kropla w morzu potrzeb.
Media donoszą, że „już ok. 28 tysięcy mieszkań zostało zakontraktowane przez PRS-y”. Nie robi to jednak wrażenia gdy sprawdzimy, że te mieszkania mają być sukcesywnie budowane do 2026 roku. W tym okresie dla indywidualnych odbiorców deweloperzy powinni zbudować ok. 700 tys. lokali.
Czyli jeśli fundusze odbiorą od nas w tym okresie nawet ok. 30 tysięcy mieszkań, a więc nie będzie to nawet 5 procent naszej produkcji. Tymczasem mierzymy się obecnie z załamaniem sprzedaży na poziomie 50 procent.
Znaczenie funduszy PRS będzie rosło, ale nie staną się one istotną przeciwwagą dla rynku klienta indywidualnego.
Najem w ramach PRS powinien stanowić alternatywę dla sprzedaży mieszkań
Dla funduszy PRS, które kupują mieszkania w horyzoncie kilkudziesięcioletnim istotny jest koszt pieniądza. A dzisiaj przy tak wysokich stopach procentowych i niestabilnej sytuacji opłacalność najmu dla funduszy PRS też jest gorsza niż była.
Czytaj także: Opodatkowanie funduszy PRS to strzał we własną stopę?>>>
Ale PRS finansują się za granicą skąd pochodzą, a tam pieniądz jest znacznie tańszy niż w Polsce.
Owszem, ale jest ryzyko kursowe. Złoty jest teraz bardzo niestabilną walutą, wszyscy się spodziewają jego dalszego osłabienia, bo nasz deficyt i finanse publiczne są w trudnym momencie. Fundusze będą miały przychody (czynsze) w złotym, a finansowanie w euro.
Ale zanim pojawią się przychody minie kilka lat, złoty się umocni, a teraz jednak finansują się taniej.
Może tak być, ale nikt naprawdę nie wie jak będzie. Problemem dla zagranicznych inwestorów jest ryzyko kursowe.
Kolejny problem to koszty. Dzisiaj rozmawiając z funduszami nie wiemy po ile wybudujemy dla nich mieszkania. W związku z tym trudno nam negocjować. My zabiegamy o klauzule rewaloryzacyjne pokrywające pełny wzrost kosztów, a fundusze oczekują oczywiście stałej i konkurencyjnej ceny.
W efekcie teraz fundusze PRS tak dużo nie kupują ze względu na niestabilność warunków.
PRS będą rosły, a najem w ramach PRS powinien stanowić alternatywę dla sprzedaży mieszkań. Dzisiaj w Polsce takiej alternatywy w zasadzie nie ma, a powinna być.
Gdyby kredyty ze stałą stopą procentową już od kliku lat stanowiły 90 procent oferowanych kredytów mieszkaniowych to dzisiaj…
… to na obecną sprzedaż nowych mieszkań to by nie wpłynęło, bo stała stopa jest oferowana w oparciu o warunki rynkowe jakie istnieją w danym momencie i przewidywania długoterminowe. W związku z czym dzisiaj nowe kredyty zaciągane na stałą stopę byłyby równie drogie jak te, które mamy obecnie przy dominującej ofercie kredytów ze zmienną stopą.
Ale dla rynku wtórnego miałoby to znaczenie, bo kredytobiorcy nie byliby wystawieni na raptowne wzrosty rat kredytowych. W efekcie nie byłoby presji na sprzedaż mieszkań z powodu problemów z obsługą kredytów.
Gdyby od 15 lub 10 lat działy w Polsce REIT-y…
…mielibyśmy dzisiaj duży sektor najmu instytucjonalnego, który byłby w stanie dostarczyć odpowiednio dużą liczbę mieszkań dla uchodźców z Ukrainy jak i firm ukraińskich, które relokują się w tej chwili i poszukują pakietów takich jak biuro dla 50 osób i jednocześnie mieszkania dla nich. My przez to, że nie ma REIT-ów nie jesteśmy wstanie na to wyzwanie odpowiedzieć. Firmy uciekają nam do Czech, Niemiec.
Drugim pozytywnym efektem byłoby to, że Polacy nie kupowaliby tak masowo nieruchomości za granicą, bo mamy teraz do czynienia z bardzo istotnym odpływem kapitału na nieruchomości zagraniczne. Zobaczymy to w statystykach za III kwartał 2022 roku.
W I kwartale na rynku hiszpańskim były wzrosty zakupów dokonanych przez Polaków o 170 procent. W drugim kwartale to może być wzrost o kilkaset procent, a w trzecim jeszcze wyższy.
A gdyby od 15 lat działały w Polsce kasy budowlano – mieszkaniowe, a Polacy po latach oszczędzania mieliby prawo do kredytów ze stałą, niską stopą?
Myślę, że byłaby większa stabilność, bo stopy procentowe byłyby ustalane w oparciu o długoterminowe oszczędzanie w związku z czym kredyty byłyby tańsze dla konsumenta i na pewno by to bardzo pomogło rynkowi mieszkaniowemu.
A jakie teraz ma branża deweloperska postulaty żeby choć trochę polepszyć jej sytuację?
Postulujemy aby KNF odpuściła w przypadku klientów wnioskujących o kredyt ze stałą stopą obowiązek doliczania do oceny ich zdolności kredytowej 5 punktów procentowych wzrostu oprocentowania kredytu.
Przy zmiennej stopie rozumiemy to zalecenie. Ale nie rozumiemy dlaczego to obowiązuje przy stałej stopie kiedy nie ma ryzyka zmiany stop procentowych.
Polska klasa średnia zaczyna podejmować decyzje o przeniesieniu swojego kapitału za granicę
Drugi postulat to przywrócenie dużej ulgi budowlanej na zakup mieszkania na wynajem.
Polacy którzy mają jakieś oszczędności dostali od rządu mocny sygnał, że jeśli stać ich na drugie lub trzecie mieszkanie, to stać ich na większe obciążenia.
I tak wprowadzono najpierw podatek solidarnościowy, potem składkę zdrowotną 9 procent, następnie wprowadzono szereg niekorzystnych zmian w przepisach dotyczących amortyzacji.
To spowodowało, że dochody osób, które w ten sposób oszczędzały zaczęły się zmniejszać.
Polska klasa średnia zaczyna podejmować decyzje o przeniesieniu swojego kapitału za granicę. Te środki aby zostały w Polsce muszą otrzymać mocną zachętę.
Dlatego postulujemy przywrócenie dużej ulgi budowlanej. W zamian za to, że dana osoba zainwestuje w mieszkanie na wynajem w Polsce będzie mogła pomniejszyć swój podatek w kolejnych latach.
To wiązałoby podatnika z krajem i wspierało nasz rynek budowy mieszkań.
