XIII KFNM 2016: Jak wycenić widok za oknem?

Mówiono także o tym, jak krajobraz wpływa na wartość nieruchomości, w jaki sposób należycie kształtować ład architektoniczny w aglomeracjach miejskich i dlaczego w naszym kraju opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego wciąż napotyka na problemy nie do przeskoczenia. W dyskusji udział wzięli: Kazimierz Kirejczyk – członek nadzwyczajny Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców oraz partner zarządzający i prezes zarządu w firmie REAS, dr Adam Kowalewski – członek Rady Fundatorów w Fundacji Rozwoju Demokracji Lokalnej, dr hab. prof. UW Artur Magnuszewski z Zakładu Hydrologii Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych Uniwersytetu Warszawskiego oraz dr hab. prof. UŚ Urszula Myga-Piątek, kierownik Katedry Geografii Regionalnej i Turyzmu Uniwersytetu Śląskiego. Moderatorem debaty był dr hab. prof. IGiPZ Przemysław Śleszyński, pracownik naukowy Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN.

Od lewej: Kazimierz Kirejczyk, Przemysław Śleszyński, Adam Kowalewski, Artur Magnuszewski, oraz Urszula Myga-Piątek.

Dlaczego tak bardzo cenimy sobie widok szerokiej przestrzeni z niezakłóconym widokiem? Prof. Śleszyński przywołał tu opinię dr hab. Janusza Czapińskiego, zdaniem którego jest to swego rodzaju odruch atawistyczny. „W podświadomości jesteśmy wciąż nomadami, dla których widok sawanny kojarzy się z bezpieczeństwem, a gęsta dżungla z zagrożeniem” – stwierdził dr Czapiński. Dziś jednak ludzie są skłonni płacić miliony nie tyle za ochronę przed drapieżnikami, ile z uwagi na atrakcyjny krajobraz otaczający budynek. Bywają projekty wyjątkowo ekscentryczne, jak choćby zrealizowany przez architekta Franka Lloyda Wrighta dom wkomponowany w wodospad, ale niekiedy zwykły i niczym nie wyróżniający się parterowy pawilon czy szeregowiec nabiera uroku jeżeli zostanie posadowiony w sielankowym otoczeniu. W poszukiwaniu krajobrazu niektórzy są w stanie zamieszkać w budowlach – mówiąc delikatnie – dość ekscentrycznych; prowadzący debatę wskazał tu dawną pasterską oborę na alpejskim zboczu, która przebudowana została na wyjątkowy apartament. Jeszcze inni wolą całkowicie ukryć dom wśród zieleni, tak by tylko wtajemniczeni wiedzieli o istnieniu w tym miejscu siedziby ludzkiej. Dążenie do pięknego widoku za oknem nie cechuje wyłącznie znudzonych życiem multimilionerów czy ekscentrycznych nabywców sadyb na odludziu; również i w samym centrum Warszawy za apartament na skarpie płaci się proporcjonalnie więcej niż za podobny lokal położony w samym sercu miasta, wśród miejskiego zgiełku i z widokiem na ścianę sąsiadującego gmachu. Reguła ta ma szczególne zastosowanie w przypadku kosztownych, prestiżowych obiektów; nabywcy tańszych lokali przywiązują do kwestii krajobrazowych znacznie mniejszą uwagę, dlatego cena małego mieszkania znajdującego się w gierkowskim blokowisku z wielkiej płyty wcale nie musi znacząco odbiegać od kwoty, którą trzeba przeznaczyć na podobny lokal w bardziej atrakcyjnym miejscu.

Kształtowanie krajobrazu polskich miast i miasteczek napotyka jednakże na poważny problem. Dla większości obszarów wciąż brakuje planów zagospodarowania przestrzennego. Adam Kowalewski wyliczył skutki chaosu, powstającego w wyniku zastępowania planów decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu: należy do nich nie tylko zniszczony krajobraz, ale również niskie standardy zamieszkania, brak przestrzeni publicznej i dostępu do niezbędnych usług, bałągan komunikacyjny – w wielu przypadkach dojazd do i z pracy pochłania mieszkańcom cały wolny czas – wreszcie sukcesywną degradację ciągów przyrodniczych. Co gorsza, do chwili obecnej nie powiodła się żadna z prób uporządkowania przepisów w tym zakresie. – Chaos przynosi korzyści grupom lobbystycznym – podkreślił prelegent. Wśród owych lobbystów znajdują się w pierwszej kolejności osoby i firmy spekulujące terenem, na czym tracą zarówno samorządy, jak i deweloperzy, a w ostatecznym rozrachunku również nabywcy mieszkań. Chaos działa na korzyść firm prowadzących obsługę projektowo prawną; zdaniem dr. Kowalewskiego jest to problem lekceważony, tymczasem przeprowadzenie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy kosztuje inwestorów nierzadko setki tysięcy złotych. Po wprowadzeniu planów zagospodarowania przestrzennego cała ta procedura straciłaby po prostu rację bytu. Również i niektóre samorządy niechętnie patrzą na perspektywę odebrania im prawa do wydawania decyzji, które to uprawnienie traktują nawet jako przejaw swej władzy.

Inwestorom oraz posiadaczom nieruchomości wybitnie służy natomiast położenie geograficzne Polski. Na terenie naszego kraju nie spotkamy tak destrukcyjnych zjawisk, jak trzęsienia ziemi czy fale tsunami, a rodzimy klimat, tak nielubiany przez turystów i wczasowiczów, nie obfituje w szczególnie groźne dla nieruchomości zjawiska atmosferyczne. Najpoważniejszym kataklizmem, jaki zagraża osadom ludzkim położonym nad Wisłą, Odrą i dopływami tych rzek pozostają powodzie. O tym, w jaki sposób szacować ryzyko podtopienia podejmując w danym miejscu decyzję o wzniesieniu domu, opowiadał Artur Magnuszewski. Wskaźnik potencjału powodziowego wylicza się biorąc pod uwagę korelację maksymalnego przepływu rzeki i wielkości dorzecza. Jak nietrudno się domyślić, niebezpieczeństwo zalania dotyczy głównie obszarów górskich w paśmie Karpat oraz Sudetów, jednak generalnie polski potencjał powodziowy jest niższy aniżeli w wielu krajach Europy i świata. Prelegent wskazał również na trzy elementy ryzyka powodziowego: prawdopodobieństwo wystąpienia zalania, ekspozycja na powódź i przystosowanie budowli. – Na prawdopodobieństwo wpływu nie mamy, na ekspozycję tak – bo możemy lokalizować budynki w mało zagrożonych miejscach, natomiast przystosowanie zależy wyłącznie od wyobraźni i profesjonalizmu inwestora i architekta – podkreślił prof. Magnuszewski.

W ostatnim referacie w tej części konferencji prof. Urszula Myga-Piątek omówiła zasady wykonywania audytów krajobrazowych. Instrument ten, wprowadzony obowiązującą od 11 września ub.r. ustawą o ochronie krajobrazu, ma za cel zewidencjonowanie wszystkich krajobrazów na terenie województwa oraz wyodrębnienie tzw. krajobrazów priorytetowych, czyli obszarów, na których z przyczyn historycznych, społecznych, obyczajowych lub innych obecny układ powinien być chroniony. Krajobrazy priorytetowe wraz z obszarami chronionymi (np. tereny zabytkowe czy też obszary przyrody chronionej) podlegają specjalnym regulacjom; właściwie przeprowadzony audyt umożliwia zidentyfikowanie głównych zagrożeń dla tego typu miejsc, wskazuje na lokalne formy architektoniczne i określa zasady ich ochrony. Wśród owych zagrożeń znajdują się nie tylko światoburcze koncepcje niektórych inwestorów, ale również budowa domów jednorodzinnych niepasujących stylem do danego obszaru lub nieudolnie naśladujących architekturę historyczną (tzw. gargamele). Innym problemem, aktualnym szczególnie w regionach o wyrazistym stylu endemicznym, jest porzucenie tradycyjnej formy na rzecz współczesnych, zunifikowanych budynków wznoszonych według uniwersalnych projektów.

Wojciechowi Kwaśniakowi (pierwszy z prawej) nagrodę wręczyli: Bożenna Chlabicz, Jacek Furga i Krzysztof Pietraszkiewicz.

Podsumowaniem pierwszego dnia obrad była uroczysta gala, podczas której wręczono nagrodę „Szklane Domy 2016”. Wyróżnienie, przyznawane przez redakcję kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości”, trafiło w tym roku w ręce wiceprzewodniczącego KNF, Wojciecha Kwaśniaka. O przyznanie nagrody wnioskowało Centrum AMRON. – Pan Wojciech Kwaśniak otrzymuje nagrodę „Szklane Domy 2016” za determinację, konsekwencję oraz skuteczność w zakresie regulowania rynku finansowania nieruchomości. W naszym przekonaniu na szacunek i uznanie zasługuje odwaga w myśleniu i działaniu Pana Wojciecha Kwaśniaka oraz zaangażowanie przy rozwiązywaniu nawet najtrudniejszych problemów. Niezaprzeczalny wydaje się nam również fakt, iż te działania wywarły i wywierają wielki wpływ na rozwój rynku finansowania nieruchomości i rynku nieruchomości – powiedziała, wręczając statuetkę, redaktor naczelna kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości” Bożenna Chlabicz. Do laureata zwrócił się również prezes ZBP, Krzysztof Pietraszkiewicz. – Panie Przewodniczący, proponuje, żebyśmy od tej pory wraz z tym wyróżnieniem, podziękowaniem i gratulacjami przeszli do fazy bardzo mądrego deregulowania. Myślę, że Pan to doskonale potrafi, a my Panu pomożemy w stosowaniu zasady proporcjonalności połączonej z pełną odpowiedzialnością – stwierdził prezes ZBP. – Rzadkim dobrem jest dla nadzorcy to, że rynek przydziela mu jakąś nagrodę – powiedział Wojciech Kwaśniak. Zarysował również swą wizje sprawowania niełatwej i dość niewdzięcznej funkcji regulatora. – Uważam, że nadzorca powinien pilnować tylko trzech spraw. Po pierwsze – jeżeli już jest, to niech jasno mówi, czego oczekuje. Po drugie – jak już mówi, to niech egzekwuje równo od wszystkich. I po trzecie, to co mówi niech będzie oparte na merytorycznych przesłankach, a nie na czynnikach uznaniowych czy wręcz politycznych.

15 osobom szczególnie zasłużonym dla rozwoju polskiej bankowości w minionych 25 latach wręczono Medale Mikołaja Kopernika. Zdjęcia: ZBP/ M. Stokłosa

Kolejnym punktem gali było wręczenie Medali Mikołaja Kopernika 15 osobom szczególnie zasłużonym dla rozwoju polskiej bankowości w minionych 25 latach. Otrzymali je: Anita Błochowiak – prezes zarządu Banku Spółdzielczego – Towarzystwa Oszczędnościowo-Pożyczkowego PA-CO-BANK w Pabianicach, Leszek Borkowski – menedżer ds. ryzyka kredytowego, dyrektor Biura Ryzyka, Analiz Rynku i Wycen nieruchomości w ING Banku Śląskim S.A., dr Piotr Cyburt – prezes zarządu mBanku Hipotecznego S.A., Magdalena Dyduch – dyrektor Departamentu Walidacji Modeli w Nest Banku S.A., dr Jacek Furga – prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji oraz przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich, dr hab. Zbigniew Krysiak – adiunkt w Zakładzie Zarządzania Ryzykiem przy Instytucie Finansów Korporacji i Inwestycji w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, dr hab. Jacek Łaszek – profesor w Instytucie Rynku i Konkurencji w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, Robert Jan Nowak – dyrektor w mBanku Hipotecznym, Robert Pikuła – dyrektor Obszaru Restrukturyzacji Kredytów i Zarządzania Aktywami w Banku Zachodnim WBK S.A., Anna Preis – manager ryzyka kredytowego w Credit Agricole Banku Polska S.A., Magdalena Raszkowska-Kaczmarek – dyrektor w Zespole Prawnym Produktów Skarbu w Pionie Prawnym w Banku Handlowym w Warszawie S.A., Andrzej Reich – dyrektor Departamentu Regulacji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, Tadeusz Swat – dyrektor Departamentu Klienta Rynku Mieszkaniowego w PKO Banku Polskim S.A., Agnieszka Tułodziecka – prezes zarządu Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego oraz Grzegorz Zakrzewski – dyrektor ds. Ryzyka w FM Banku S.A.

Karol Jerzy Mórawski