Wzrost cen mieszkań, niższe przychody z najmu, ryzyko związane z inwestycjami na rynku nieruchomości; raport NBP za I kw. 2021 roku

W I kwartale 2021 r. powróciła wysoka aktywność na rynku mieszkaniowym, po przejściowym spowolnieniu w 2020 r. wywołanym skutkami pandemii.

„Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była istotnie wyższa od wielkości z poprzedniego kwartału, jednak roczna sprzedaż nadal jest niższa od notowanej w latach 2017-2019. Koszty budowy mieszkań (materiały i robocizna) rosły w nieco wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach. Ceny ziemi kontynuowały wzrost, co było związane z uzupełnianiem 'banków ziemi’ przez deweloperów.”

„W I kw. 2021 r. kolejny raz oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań, co było efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Obserwowano wzrost rdr średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym analizowanych miast” – napisano w raporcie.

Ceny mieszkań w górę

„W I kwartale przeważały wzrosty cen mieszkań kdk niemal na wszystkich grupach rynków, wzrosły też dynamiki cen. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (RPT) wzrosły we wszystkich grupach miast z uwagi na większą skalę sprzedaży lepiej zlokalizowanych i droższych mieszkań.

Rosnące ceny mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w stanie deweloperskim, tj. do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją) przy wysokim popycie powodują też wysokie zainteresowanie nabywców tańszym rynkiem wtórnym, gdzie mieszkanie jest zazwyczaj gotowe do wprowadzenia się.

Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast. Ceny korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej” – dodano.

Czytaj także: Boom w budownictwie przybiera na sile >>>

Z badania przeprowadzonego przez NBP wynika, że w I kw. 2021 r., w strukturze ofert sprzedaży większości ankietowanych podmiotów, 21 proc. stanowiły mieszkania zakupione na rynku pierwotnym z przeznaczeniem na wynajem.

Stawki najmu

Dynamika średnich, transakcyjnych stawek najmu m kw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) spadła we wszystkich grupach miast zarówno kdk i rdr.

Pomimo znacznego spadku przychodów z wynajmu nie wystawiono jednak masowo lokali na sprzedaż.

„Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. Nadal jednak w dużych miastach utrzymuje się wysoka podaż ofert mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości” – wskazuje NBP.

Usztywnienie podaży mieszkań względem popytu

Według NBP, dane wskazują pewne usztywnienie podaży mieszkań względem popytu.

„Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań wystawionych na rynek zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 5,9 tys. lokali i wyniosła na koniec okresu ok. 42,1 tys. Liczba kontraktów z mieszkaniami umownie nazywanymi 'gotowymi do zamieszkania’ w ofercie sprzedaży w 6 miastach zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału do 3,2 tys., a wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach spadł do 3,1 kwartału z 3,6 w poprzednim kwartale” – napisano.

Głównym czynnikiem powodującym bieżące wzrosty ostatnich dwóch wskaźników dostępności były rosnące wynagrodzenia gospodarstw domowych oraz niskie stopy procentowe

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wzrósł nieznacznie w omawianym kwartale do poziomu 0,79 m kw., i był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,31 m kw. (tj. o ok. 64 proc.).

Czytaj także: PKO BP: ceny mieszkań wzrosną o 8 – 10 proc. w ciągu roku >>>

Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego był najwyższy w całym okresie transformacji, i zwiększył się dla przeciętnego gospodarstwa domowego, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania.

Głównym czynnikiem powodującym bieżące wzrosty ostatnich dwóch wskaźników dostępności były rosnące wynagrodzenia gospodarstw domowych oraz niskie stopy procentowe.

Aktualny poziom stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7 największych miastach – Warszawa oraz 6 miast) wskazał niższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań.

Nadal jednak inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne.

Rynek nieruchomości komercyjnych mocno dotknięty przez pandemię COVID-19

Rynek nieruchomości komercyjnych został według NBP mocno dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z nią ograniczenia w działalności handlowej i działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości oraz będą odczuwalne w dłuższym okresie.

Pandemia, w tym rozwój pracy zdalnej oraz rozwój handlu internetowego, przyspieszyła zmiany zachodzące na rynku nieruchomości komercyjnych.

„Niektórzy najemcy, szczególnie ci znaczący, wykorzystują sytuację do negocjowania obniżek stawek czynszu. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długiego procesu negocjacyjnego (w tym due diligence), zatem na rynku inwestycyjnym ewentualny wpływ pandemii widoczny będzie w dłuższej perspektywie” – wskazuje NBP.

Na rynkach nieruchomości biurowych w I kw. 2021 r. zwiększyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią.

„Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, co związane jest z rozpoczęciem budów przed pandemią, które inwestorzy chcą zakończyć. (…) Stopa pustostanów powierzchni biurowej zależy od wieku oraz, przede wszystkim, od lokalizacji biurowca. Budowa prawie 10 proc. dodatkowej powierzchni nie oznacza automatycznego wzrostu pustostanów, jednak będzie ona generować istotną konkurencję o najemców, szczególnie dla starszych i gorzej zlokalizowanych budynków.

W konsekwencji, obok wzrostu pustostanów będziemy obserwowali wycofywanie tej powierzchni z rynku lub przekształcanie jej w nowoczesną i rynkowo przydatną” – napisano.

Uwaga na ryzyko związane z inwestowaniem w mieszkania

Badania ankietowe na rynku pierwotnym i wtórnym mieszkań w Polsce w potwierdziły utrzymujący się wysoki udział popytu inwestycyjnego, głównie nabywanie mieszkań na wynajem – podał NBP w raporcie. Bank centralny zwraca uwagę na szereg ryzyk związanych z inwestowaniem w mieszkania, w tym na stosowanie zbyt wysokiej dźwigni finansowej.

W I kw. 2021 r., w odniesieniu do kwartału poprzedniego, na większości lokalnych rynków obserwowany był kolejny spadek średnich, transakcyjnych stawek najmu, podczas gdy ceny nabywanych mieszkań wzrosły. W konsekwencji rentowność wynajmu obniżyła się.

„Zakup mieszkań jest jednak nadal powszechnie uważany za korzystną formę lokaty oszczędności z uwagi na stały wzrost cen mieszkań, a wiec potencjalne zyski kapitałowe przy ich odsprzedaży. Inwestorzy nie biorą pod uwagę faktu, że te wzrosty również są cykliczne, jak również tego, że w dłuższym czasie wartość działki rzeczywiście powoli rośnie, jednak wartość budowli ulega deprecjacji.

Przeprowadzone badania ankietowe na rynku pierwotnym w listopadzie 2020 r. i na rynku wtórnym mieszkań w lutym 2021 r. potwierdziły utrzymujący się wysoki udział popytu inwestycyjnego, w tym głównie nabywanie mieszkań na wynajem. Zakup mieszkań w celach inwestycyjnych, pomimo spadku ich zyskowności, nadal stanowił w opinii respondentów korzystną lokatę kapitału” – napisano.

Czytaj także: Mieszkania: bańka spekulacyjna nam nie grozi, chaos przestrzenny tak >>>

Bank centralny zwraca uwagę na szereg ryzyk związanych z inwestowaniem w mieszkania, w tym na stosowanie zbyt wysokiej dźwigni finansowej.

„Zastosowanie dźwigni finansowej pozwoliło na zakup nieco większego mieszkania oraz uzyskanie wyższej stopy zwrotu. Im wyższy był udział kredytu bankowego (LTV=50 proc., LTV=80 proc.) w finansowaniu zakupu mieszkania w I kw. 2021 r., tym wyższy szacowany wskaźnik ROE, ale też wyższe było ryzyko inwestora. Należy jednak zwrócić uwagę, że wzrost stopy zwrotu w wyniku dźwigni finansowej jest niewielki i równocześnie małe zmiany stawek czynszu czy stóp procentowych powodują przekształcenie się dodatkowego zysku w stratę” – napisano.

„Wraz ze wzrostem dźwigni finansowej rośnie więc ryzyko inwestora i może ono być przeniesione na sektor bankowy. W obliczeniach wskaźnika ROE nie uwzględniono faktu, że po zakończeniu spłaty kredytu inwestor staje się właścicielem nieruchomości, którą może sprzedać. Ostateczna zyskowność inwestycji w mieszkanie zależy nie tylko od przychodów z najmu, ale również od ceny odsprzedaży nieruchomości. Dotychczasowe doświadczenia pokazują, że nieruchomości długoterminowo utrzymują wartość realną, ale dotyczy to wartości średnich” – dodano.

NBP zwraca uwagę, że okres, w którym mieszkanie nie jest wynajmowane nie przynosi przychodów z najmu, ale generuje stałe koszty, które trzeba pokrywać. Ponadto w czasie mogą zmieniać się koszty utrzymania nieruchomości oraz wartość mieszkania.

Głównym powodem popytu na nieruchomości na wynajem jest aktualna faza cyklu finansowego i związane z nią niskie stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji finansowych dostępnych dla gospodarstw domowych, nie zaś domniemana wysoka zyskowność najmu

Bank centralny wskazuje ponadto, że istotny wpływ na wysokość przychodów z najmu ma lokalizacja mieszkania, wiek nieruchomości, standard wykończenia i zmieniające się preferencje nabywców.

„Mieszkania w dobrych lokalizacjach, zazwyczaj w centrum miasta, mają wyższą cenę zakupu niż na obrzeżach. Jednak inwestycja w nieruchomość w centrum, czyli w tzw. centrum zatrudnienia, historycznie niosła stosunkowo niższe ryzyko, ponieważ łatwiej znaleźć najemców.

Inwestycje [ mieszkaniowe ] stają się bardzo wrażliwe na zmiany stóp i zmiany stawek czynszów najmu oraz ryzyka pustostanów i nie powinny stanowić zachęty do dużego lewarowania inwestycji

Natomiast mieszkania położone na obrzeżach wiążą się z potencjalną większą dynamiką stopy kapitalizacji w warunkach rozwoju miast (ceny nabycia nieruchomości oraz koszty utrzymania są niższe, a czynsze mogą szybko rosnąć).

Większe ryzyko związane z taką inwestycją wynika z ewentualnych problemów w znalezieniu najemców. Także w przypadku pogorszenia koniunktury mieszkania takie mogą szybciej tracić najemców” – dodano.

Według NBP głównym powodem popytu na nieruchomości na wynajem jest aktualna faza cyklu finansowego i związane z nią niskie stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji finansowych dostępnych dla gospodarstw domowych, nie zaś domniemana wysoka zyskowność najmu.

„Obecnie niski poziom stóp procentowych powoduje, że finansowanie inwestycji kredytem przynosi dodatkowe, choć niewielkie zyski, tak więc stopy zwrotu z kapitału własnego są wyższe.

Ponieważ różnica pomiędzy wewnętrzną stopą zwrotu a kosztem kredytu jest niewielka tak finansowane inwestycje stają się bardzo wrażliwe na zmiany stóp i zmiany stawek czynszów najmu oraz ryzyka pustostanów i nie powinny stanowić zachęty do dużego lewarowania inwestycji” – dodano.

NBP zwraca uwagę na ryzyka związane z odwróceniem cyklu na rynku nieruchomości.

„Zwrot z inwestycji w mieszkania, mimo obserwowanej w dalszym ciągu słabej koniunktury na rynku najmu, w I kw. 2021 r. na wszystkich analizowanych rynkach był jedynie o kilka punktów procentowych wyższy niż bezpieczna inwestycja w 10-letnie obligacje skarbowe lub lokata bankowa.

Tą różnicę należy traktować jako premię za płynność, gdyż z inwestycji w obligacje skarbowe można szybko się wycofać, podczas gdy sprzedaż nieruchomości wymaga czasu, generuje znaczne koszty, a nawet straty kapitałowe, gdy odwróceniu ulegnie cykl na tym rynku” – napisano.