Wysokie stopy procentowe stawiają inwestycje PRS w Polsce pod znakiem zapytania?

Robert Lidke: Jak Pan ocenia propozycję stworzenia standardowej umowy kredytu hipotecznego zaaprobowanej przez KNF lub Sąd Najwyższy, dzięki czemu taka umowa byłaby w przyszłości niepodważalna?

Konrad Płochocki: Sytuacja poszczególnych kredytobiorców jest różna, stosowane zabezpieczenia w danej umowie kredytowej też są różne – jednym słowem – każda umowa jest inna. Natomiast na pewno pojawienie się wzorca, który właściwie regulowałby główną część umowy, w sposób sztywny, ale dzięki temu zapewniłby absolutną stabilność prawną umowy kredytu jest dobry pomysłem.

Obecne problemy z kredytami frankowymi, jak również pojawiające się pomysły podważania kredytów opartych o WIBOR, w dłuższej perspektywie mogą być tragiczne w skutkach.

„Zabicie systemu bankowego” chwilowo może być korzystne dla kredytobiorców, którzy dostaną darmowy kredyt. Natomiast społeczeństwo i statystyczny Polak stracą na tym zarówno średnio, jak i długoterminowo, bo banki wycofają się zupełnie z rynku i nie będą udzielać kolejnych kredytów.

Pojawiają się pomysły, żeby ograniczyć oferowanie kredytów hipotecznych osobom indywidualnym, a udzielać je podmiotom gospodarczym, które budują mieszkania na wynajem.

Przesunięcie udzielania kredytów hipotecznych z osób fizycznych na firmy jest w jakimś stopniu rozwiązaniem dobrym, natomiast musiałoby być spełnionych kilka warunków, aby to miało sens.

Przede wszystkim musielibyśmy mieć stopy procentowe na poziomie, który umożliwiałby opłacalność najmu. Dzisiaj zwrot na najmie mieszkań wynosi nieco ponad 4% w przypadku najmu instytucjonalnego.

Profesjonalne firmy, które dobrze zarządzają budynkami, serwisują je tak, by koszty utrzymania były na niskim poziomie, mają ustandaryzowane procedury, dzięki czemu to wszystko jest opłacalne.

Ale jeżeli zwrot na takim najmie porównamy z dzisiejszymi stopami procentowymi, gdzie firma chcąc pożyczyć od banku pieniądze płaci za kredyt powyżej 10%, to taka inwestycja staje pod znakiem zapytania.

W istocie pieniądze na kredyt inwestycyjny są pożyczane na poziomie 12-13%.  Wierzymy jednak, że jest to sytuacja przejściowa, ponieważ by firma była zainteresowana tego typu, długofalową inwestycją w mieszkania na wynajem, musi mieć długoterminowe finansowanie, tańsze niż długoterminowa prognoza zwrotu z mieszkań.

Jednak w Polsce najprawdopodobniej finansowanie tego typu inwestycji będzie przez najbliższe kilka lat droższe od stopy zwrotu z wynajmowania mieszkań.

Obecnie nie ma takich firm, które mogłyby w oparciu o polski system bankowy zaciągać pożyczki i wynajmować mieszkanie.  De facto taki inwestor dopłacałby do mieszkań na wynajem.

Czy jest możliwe wprowadzenie długoterminowego instrumentu, który zapewniłby na przykład oprocentowanie na poziomie 3%, tak aby w horyzoncie dziesięcioletnim firma mogła skonstruować biznesplan? Nie wiem. Rynkowo nie wydaje się to możliwe. Musiałyby pojawić się jakieś dotacje państwowe, które wspomogłyby system.

Tak naprawdę dzisiaj długoterminowe inwestowanie w mieszkania jest w ogóle nieopłacalne. Horyzont dopiero powyżej czterech, pięciu lat może mieć sens przy założeniu, że będziemy mieli spadające stopy procentowe.

Ale w panelu, w którym Pan uczestniczył w czasie Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych mówiono o firmach z branży PRS, których horyzont inwestycyjny wynosi sto lat, więc chwilowo wysokie stopy procentowe mogą mieć dla nich mniejsze znaczenie…

Mówimy o kilku firmach na poziomie światowym, które mają horyzont inwestycyjny kilkudziesięcioletni. Rzeczywiście firma Heimstaden, o której mówiłem jest tu bardzo dobrym przykładem. Jest to bardzo rozsądny i długoterminowy inwestor. Przy perspektywie stu lat, taka firma na inwestycje patrzy zupełnie inaczej niż konkurenci.

W Polsce, która jest bardzo młodą gospodarką rynkową – nie ma praktycznie banku, który udzieliłby kredytu inwestycyjnego na 10 lat, żeby np. zakupić budynek biurowy. W takich sytuacjach kredyty są najczęściej udzielane na pięć lub sześć lat.

Ale inwestor zagraniczny nie musi się finansować w Polsce…

Niestety przy obecnych wyższych stopach np. w strefie euro, plus koszty ubezpieczenia na ryzyko kursowe pln/eur, to i w tym wariancie koszt finansowania dwukrotnie przewyższa zwrot z tytułu najmu mieszkania.

Jeśli pożycza się w euro, to trzeba oddać w euro. Inwestor musi się ubezpieczyć od ryzyka spadku kursu złotego, co nie jest nieprawdopodobne w kontekście rosnącego długu publicznego i pogarszającej się konkurencyjności polskiej gospodarki.

I jeszcze pytanie o „Bezpieczny Kredyt 2 procent”. Należy przyjąć, że deweloperzy są zadowoleni z tego rozwiązania?

Branża deweloperska jest absolutnie na dnie. W 2022 roku rozpoczęliśmy o 1/3 mniej budów niż rok wcześniej.

Tak więc dzisiaj oczywiście wszelkie pomysły na to, aby więcej Polaków mogło wziąć kredyt hipoteczny są przyjmowane przez nas z nadzieją, aczkolwiek ten program kredytów na 2 procent jest zapowiedziany na 10,000 sztuk w pierwszym roku.

Przypomnę, że w 2021 roku deweloperzy rozpoczęli budowę jeszcze 165 tysięcy mieszkań.  W tym roku sprzedamy znowu kilkadziesiąt procent mniej mieszkań niż w roku 2021, gdzie już było 50-procentowe załamanie sprzedaży do roku 2020.

Czyli ten Program nie daje szans przywrócenia poziomów sprzedaży z lat poprzednich. W jego efekcie zamiast zrezygnować z 5 na 10 budów, zrezygnujemy tylko z 4 na 10.

Tak czy siak – ten spadek będzie gigantyczny. Tylko i wyłącznie bardzo szeroka dostępność kredytu na 2%, czy na 0% mogłaby spowodować, że branża byłaby w stanie podnieść się z tego kryzysu, w którym dzisiaj jesteśmy i powrócić do poziomu budowy mieszkań z 2021 roku.

Spowolnienie tempa budowy mieszkań utrwala i pogłębia kryzys mieszkaniowy w naszym kraju.