W strefie euro problemy z kredytami hipotecznymi mniej dolegliwe niż w Polsce
Podwyżki stóp przez Europejski Bank Centralny (EBC) doprowadziły do gwałtownego zaostrzenia warunków finansowania, co spowodowało znaczne spowolnienie wzrostu liczby kredytów.
Skok dotyczył w szczególności oprocentowania kredytów hipotecznych w całej strefie euro od początku 2022 roku, po historycznie niskim poziomie w 2021 (Wykres 1).
W Niemczech i Włoszech stopy procentowe wzrosły od stycznia 2022 roku o odpowiednio 215 i 189 pkt bazowych, podczas gdy Francja i Hiszpania odnotowały bardziej umiarkowany wzrost (odpowiednio o 93 i 148 pkt bazowe) – wynika z analiz Allianz Trade.
Czytaj takze: Rosnące stopy powodują straty banków centralnych, także Bundesbanku
Strefa euro liczy na obniżkę stóp procentowych
Ostatnie tendencje związane z kredytami sugerują, że mieszkańcy strefy euro zakładają szybki powrót niższego oprocentowania. W czasach niskich stóp procentowych gospodarstwa domowe zgodnie wybierały kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej, lecz dziś w niektórych krajach wzrósł udział nowych kredytów o zmiennym oprocentowaniu, ponieważ kredytobiorcy wolą nie „blokować” się wysokimi stopami procentowymi (Wykres 2).
Jest to szczególnie widoczne we Włoszech, gdzie gospodarstwa domowe są bardzo wrażliwe na wciąż rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Francuscy kredytobiorcy nadal zaciągają kredyty hipoteczne o stałym (i niższym) oprocentowaniu, zarówno ze względu na ograniczenia krajowe, dzięki którym banki mają ograniczoną możliwość przenoszenia podwyżek stóp procentowych na kredytobiorców, jak i ze względu na rynek kredytów hipotecznych nastawiony na stałe stopy procentowe.
Czytaj także: EBC: walka z inflacją, dopóki ceny nie będą stabilne
Wysokość stóp procentowych a ceny domów
Strukturalne przejście na stałe stopy procentowe, które nastąpiło w latach '2010, pomoże częściowo zamortyzować wpływ wzrostu stóp procentowych na ceny domów. Dlatego też w opinii Allianz Trade nieunikniona wydaje się szeroko zakrojona korekta cen domów w Europie, choć będzie miała różną skalę[1].
Allianz Trade przewiduje, że w ciągu najbliższych dwóch lat łączny spadek realnych cen domów wyniesie -3% w Hiszpanii i we Włoszech, -5% we Francji i -8% w Niemczech, w porównaniu z -15% w ciągu zaledwie jednego roku w USA[2]. Rządowe środki wsparcia kierowane są głównie do gospodarstw domowych, które w przeszłości nie podpisały umów o kredytach hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, ale te środki tylko opóźnią skutki. Im dłużej stopy procentowe będą się utrzymywać na wysokim poziomie, tym większe będzie zagrożenie dla stabilności spłat kredytów hipotecznych.
Poniżej Allianz Trade obliczył wymagany spadek nominalnych cen domów, który zrekompensowałby wzrost stóp procentowych, aby utrzymać całkowity koszt zakupu domu na tym samym poziomie (Tabela 1).
Oczywiście jest to ćwiczenie teoretyczne, w którym zakładamy doskonałe dostosowanie równowagi podaży i popytu; w praktyce, spadek ceny domu nie powoduje obniżenia raty kredytu hipotecznego, a raczej zmniejsza korzyści z wymuszonej sprzedaży.
Czytaj także: Obecność w strefie euro to niżej oprocentowane kredyty mieszkaniowe
Ludovic Subran, Chief Economist;
Françoise Huang, Senior Economist;
Maria Latorre, Sector Advisor;
Maddalena Martini, Senior Economist;
Pablo Espinosa Uriel, Investment Strategist;
Luca Moneta, Senior Economist;
Allianz.
[1] Istnieją inne elementy wpływające na głębokość korekty cen domów, które nie zostały uwzględnione w niniejszej analizie, takie jak ograniczona po bańce kredytowej podaż nowych domów w Hiszpanii lub we Włoszech oraz prężność ich rynku przed kryzysem (np. niemiecki indeks cen domów (HPI) wzrósł w latach 2014-2021 o ponad +50% w ujęciu realnym, podczas gdy włoski HPI spadł o 10%). Zobacz nasz pełny raport tutaj: House of Cards? Perspectives on Eurozone housing market [Domek z Kart? Perspektywy rynku mieszkaniowego w strefie euro].
[2] Zob. raport: US housing market: The first victim of the Fed [Rynek mieszkaniowy USA: Pierwsza ofiara działań Banku Rezerw Federalnych].
