Umowa dożywocia nie zawsze opłacalna. Czy potrzebna jest regulacja rynku hipoteki odwróconej?
Problem w tym, że umowę o dożywocie może dziś zawrzeć każdy, a to zwiększa skalę nadużyć. Gdyby rynek hipoteki odwróconej był uregulowany, wszystkie tego typu umowy mogłyby być zawierane w ramach profesjonalnej usługi finansowej. Jak jest teraz?
Dynamika przyrostu umów o dożywocie, w ciągu ostatnich dziesięciu lat, przekracza średnio 15 proc. w skali roku. W 2008 roku zawarto 4,5 tys. aktów notarialnych takiego typu, ale w roku 2017 było ich już 10,4 tys. Z danych Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych (KPF) wynika natomiast, że Fundusze Hipoteczne od 2008 roku podpisały łącznie mniej niż 1000 umów. Kto zawarł zatem pozostałe z nich? – Niestety większość umów o dożywocie czy umów renty dożywotniej zawierane są w Polsce przez osoby prywatne lub podmioty, które w zdecydowanej większości nie posiadają kompetencji, wiedzy ani kapitału zarówno do rzetelnej wyceny i oceny ryzyka, jak i wypełnienia obietnic oraz zobowiązań składanych w ramach takich umów – podkreśla Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM, który działa na polskim rynku od 10. lat, jest notowany na GPW oraz zrzeszony w KPF. – Od wielu lat media regularnie donoszą o nadużyciach związanych z zawieraniem tego rodzaju umów. Od 2013 roku o uregulowanie rynku postuluje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Rzecznik Praw Obywatelskich i same Fundusze Hipoteczne, członkowie KPF. Na rosnącą skalę problemu uwagę zwraca również środowisko sędziów i notariuszy – dodaje Robert Majkowski. Konieczność podjęcia działań zmierzających do profesjonalizacji usługi staje się coraz bardziej zauważalna.
Co piąta umowa jest unieważniana
Z informacji napływających z notariatu wynika, że skala unieważniania umów o dożywocie wynosi ok. 17 proc. Oznacza to, że sąd unieważnia średnio co piątą umowę tego typu. Co jest przyczyną? – W naszym przypadku podpisanie umowy z klientem to dość długi, wielowątkowy i bezpieczny proces. Taki proces może trwać pół roku, a może i trzy lata. W tym czasie dokonujemy wstępnej wyceny nieruchomości, przygotowujemy prognozę renty dożywotniej, przedstawiamy propozycję umowy, a następnie podpisujemy umowę przedwstępną i zbieramy wszystkie dokumenty potrzebne do podpisania umowy przyrzeczonej. Zanim podpiszemy z klientem umowę przyrzeczoną powoływany jest niezależny rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje operat z wyceną nieruchomości, a sama umowa przyrzeczona jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Dodatkowo do oszacowania wartości świadczenia, które będzie wypłacane Seniorowi, wykorzystywany jest złożony model opracowany przez aktuariuszy i specjalistów z szeroką wiedzą finansową i prawną. Takich kompetencji nie posiadają osoby prywatne – podkreśla Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.
W przypadku umów zawieranych przez osoby prywatne i podmioty, które nie mają wiedzy i kompetencji do tego rodzaju działalności, wiele elementów procesu w ogóle się nie wydarza lub jest przeprowadzona nieprawidłowo. Niewłaściwie kalkulowana jest wysokość świadczenia. Wśród przyczyn, które wpływają na unieważnianie tego rodzaju umów znajdują się przede wszystkim, niewypełnianie zobowiązań zawartych w umowie, w tym niewypłacanie świadczenia czy brak wypełniania obowiązków opiekuńczych zawartych w umowie.
Profesjonalny rynek jest w stagnacji, a nieprofesjonalny – wciąż rośnie
Z danych KPF wynika, że fundusze hipoteczne będące członkami tej organizacji, przez ostatnie dziesięć lat, wypłaciły seniorom świadczenia o wartości przekraczającej 15 mln zł. O ile w 2011 i 2012 roku liczba podpisywanych przez fundusze umów rosła, o tyle od 2014 roku rynek jest w stagnacji. Powodem jest brak odpowiednich regulacji. – Można się pokusić o stwierdzenie, że fundusze hipoteczne przegrywają ze świadczeniodawcami nieprofesjonalnymi. Dążymy zatem do tego, by przekonać konsumentów, rynek i decydentów do wiarygodnej, profesjonalnej i uregulowanej usługi, która zmniejszałaby skalę nadużyć i była nadzorowana przez Państwo – podsumowuje Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.
Profesjonalizacja rynku jest nagląca, przede wszystkim w świetle zachodzących zmian demograficznych i rosnącej liczbie emerytów, których świadczenia są zbyt niskie. GUS, który przeanalizował rozkład wysokości świadczeń wypłacanych przez ZUS – po waloryzacji w marcu 2016 roku – podał, że średnia arytmetyczna wysokości emerytur w Polsce wyniosła 2049,15 zł. W przypadku mężczyzn kształtowała się na poziomie 2525,67 zł brutto, a kobiet 1722,09 zł, jednak blisko 10 proc. emerytów otrzymuje świadczenia poniżej 1200 zł brutto, a 28 proc. z nich otrzymuje miesięcznie emeryturę do 1600 zł brutto, czyli 1430 zł netto. Zła sytuacja finansowa osób starszych powoduje, że wielu z nich zaciąga również pożyczki, których nie jest w stanie spłacić. Okazuje się, że dług ponad 238 tysięcy polskich emerytów notowanych w Krajowym Rejestrze Długów sięga już blisko 3,2 mld zł. – Trudna sytuacja finansowa seniorów zmusza ich do poszukiwania dodatkowych źródeł finansowania. Najważniejsze jednak, by te źródła finansowania były bezpieczne i gwarantowały pomoc, a nie dodatkowe problemy – podsumowuje Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
Źródło: Fundusz Hipoteczny DOM
