Ukraińcy ratują rynek najmu, a ceny mieszkań przez dwa lata będą rosły

Robert Lidke: Czy sądzi Pan, że mamy na rynku bańkę na rynku nieruchomości, a jeśli tak to, kiedy może ona pęknąć?

Bartosz Turek analityk Open Finance: Rynek nieruchomości jest rynkiem cyklicznym. Jeżeli teraz bijemy rekordy cenowe i najprawdopodobniej jeszcze przez jakiś czas będziemy je bili np., jeśli chodzi o liczbę zawieranych transakcji, liczbę oddawanych mieszkań do użytkowania, liczbę mieszkań kupowanych za gotówkę, itd. to najprawdopodobniej za rok, dwa, ale chyba przed upływem pięciu lat zobaczymy spowolnienie na rynku nieruchomości.  Czyli zaobserwujemy spadek liczby zawieranych transakcji i najpewniej spadek cen mieszkań.

Z dużym prawdopodobieństwem będziemy czekać na pęknięcie tej bańki do momentu, w którym Rada Polityki Pieniężnej zacznie wyraźnie podnosić stopy procentowe.  To będzie ważne dla rynku nieruchomości z dwóch powodów. Po pierwsze wyższe stopy procentowe to droższy kredyt, a więc ci, którzy chcą się zadłużyć będą więcej płacić za ten dług i jednocześnie spadnie ich zdolność kredytowa. Jednocześnie te osoby, które już mają kredyty będą płacili wyższe raty kredytowe.

Gdyby stopy procentowe zaczęły rosnąć znacząco to mogłoby się okazać, że niektóre osoby, szczególnie te, które brały kredyty przy niskim oprocentowaniu, byłyby nadmiernie zadłużone. I wtedy pojawiłyby się windykacje i mielibyśmy wyższą podaż mieszkań. Całe szczęście dziś taki scenariusz jest mało prawdopodobny.

Znacznie bardziej wrażliwi na zmiany stóp procentowych powinni okazać się natomiast inwestorzy kupujący dziś mieszkania na wynajem. Gdy zaczną rosnąć stopy procentowe coraz wyższe będzie oprocentowanie lokat, a więc premia za ryzyko inwestowania w mieszkania będzie topniała. To jest drugi powód, dla którego wzrost stóp procentowych jest negatywnym scenariuszem dla rynku mieszkaniowego. Mam wrażenie, że ten mechanizm zadziała jako pierwszy i chociażby dlatego to właśnie jemu trzeba się baczniej przyglądać.

Robert Lidke: Jakiej skali podwyżka stop procentowych mogłaby wpłynąć na rynek nieruchomości? Jak wysoko oprocentowany kredyt mógłby zniechęcić inwestorów do rynku nieruchomości?

Bartosz Turek: Tu raczej nie chodzi o to jak wysoko byłby oprocentowany kredyt, ale jak wysoko oprocentowane powinny być lokaty, aby ludzie nie chcieli kupować w nieruchomości, a właśnie woleliby trzymać pieniądze w bankach.   Narodowy Bank Polski szacuje, że w największych miastach dwa mieszkania na trzy są sprzedawane tylko za gotówkę. A tylko jedno mieszkanie na trzy jest choć w części i finansowane kredytem.

Teraz inwestując w mieszkanie, po potrąceniu podatków, po poniesieniu różnych opłat i uwzględnieniu okresu niewynajęcia można zarobić rocznie 5 procent w stosunku do wartości nieruchomości. Te 5 procent zysku to jest średni szacunek dla rynku w przypadku dużych miast.  Jeśli te same pieniądze zaniesiemy do banku to możemy liczyć na 2 procent zysku na czysto w skali roku po zapłaceniu podatku.

Robert Lidke:, Czyli podwyżka stóp procentowych o 3 punkty mogłaby już wpłynąć na rynek?

Bartosz Turek: Myślę, że wystarczyłby znacznie mniejszy wzrost, np. o 1,5 punktu procentowego, może 2 punkty procentowe. To w zupełności wystarczy, bo inwestor trzymający pieniądze w banku nie ponosi ryzyka związanego z inwestowaniem w nieruchomość.  Taka inwestycja to skomplikowany proces: mieszkanie trzeba znaleźć, trzeba je wykończyć, później znaleźć najemcę, rozliczać się z tym najemcą, reagować na różne sytuacje, np. awarie, nie płacenie czynszu przez najemcę, zniszczenie przez niego mieszkania.  Ja sam gdybym miał do wybory 4 procent na lokacie, czy 5 procent zysku z wynajmu mieszkania, to wybrałbym lokatę bankową. Myślę, że większość osób mogłaby powstrzymać się przed inwestowaniem w mieszkania, jeśli banki oferowałyby 3-4 procent na rocznej lokacie.

Robert Lidke: Rynek najmu rośnie bardzo dynamicznie i „nie ma sufitu”?

Bartosz Turek: Jeszcze niedawno obawiałem się, że na rynku przy tak rosnącej podaży mieszkań może w końcu zabraknąć najemców. W tym momencie wynajmuje się w Polsce około 600-700 tysięcy mieszkań, a w roku ubiegłym na rynek najmu trafiło kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. To jest bardzo dynamiczny wzrost podaży. Zastanawiałem się, czy na te nowe mieszkania pod wynajem znajdą się najemcy. I tu nas uratowali Ukraińcy. Z danych Eurostatu wynika, że w ubiegłym roku nie zmienił się odsetek polskich obywateli, którzy są najemcami na zasadach rynkowych, a mimo to kilkadziesiąt tysięcy nowych mieszkań zostało wchłoniętych przez rynek i jeszcze do tego czynsze wzrosły o kilka procent. Czyli przyjazd do Polski tak dużej liczby Ukraińców spowodował, że nie tylko nie ma problemu z nadpodażą mieszkań na wynajem, ale okazuje się, że ta podaż nadal jest za mała.

Robert Lidke: Rosną czynsze, a czy ceny mieszkań będą nadal rosły?

Bartosz Turek: Na razie deweloperzy dają do zrozumienia, że nie są w stanie budować więcej mieszkań niż w tej chwili. To oznacza, że przy rosnącym popycie, będą rosły ceny mieszkań. Pokazują to wyraźne dane NBP w tzw. indeksie hedonicznym, który prezentuje „czystą” zmianę cen nieruchomości – taką, która w uproszczeniu dotyczy identycznych nieruchomości. Analitycy NBP sugerują, że w ostatnim roku ceny mieszkań w największych miastach wzrosły o 5 procent. I podobnie może być w tym roku. Wpływ na to będzie miała dobra sytuacja na rynku pracy i nadal niskie stopy procentowe banku centralnego.

Na rynku będą obecni zarówno nabywcy gotówkowi, jak i kredytowi. Ci ostatni bardzo się uaktywnili w 2017 roku. Popyt na kredyty mieszkaniowe w ubiegłym roku zaczął znacząco rosnąć w postępie dwucyfrowym liczony rok do roku.  W 2019 roku, jeśli nie będzie kryzysu ogólnoświatowego, a stopy procentowe w Polsce nadal będą niskie, to moim zdaniem ceny mieszkań nadal będą rosły.

Im dłużej będzie trwała dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym tym boleśniejsze będzie pęknięcie bańki na tym rynku. Jak na razie główne ryzyko w tym przypadku spada na deweloperów. Jeśli rynek się załamie to zostaną oni z kilkudziesięcioma tysiącami niesprzedanych mieszkań w największych miastach. Historia pokazuje, że deweloperzy potrafią sobie poradzić z taką sytuacją. Nie obniżają cen w pierwszych trzech latach spowolnienia, a raczej nie zmieniają oficjalnych cenników. Stosują rabaty i promocje, co faktycznie oznacza jednak sprzedaż po niższych cenach.

Robert Lidke:, Czyli ryzyko w większym stopniu dotyczy deweloperów, w mniejszym zwykłych obywateli – inwestorów?

Bartosz Turek: Jak na razie można tak powiedzieć.  Na rynku najmu nie widzę większych zagrożeń, szczególnie dla tych osób, które kupiły mieszkania za gotówkę lub z wysokim wkładem własnym. Gorzej będzie jeśli przez kilka kolejnych lat mieszkania będą drożeć i to szybciej niż dotychczas, bo Polacy zaczną zaciągać coraz więcej kredytów hipotecznych. Wtedy możemy zarobić sobie na znacznie bardziej dotkliwe spowolnienie i nie ograniczy się ono do problemów deweloperów.

Robert Lidke: A jeśli z Polski nagle zaczną wyjeżdżać Ukraińcy, to nagle znaczna część mieszkań straci najemców, co wtedy?

Bartosz Turek: To może być problem. Szczególnie, dlatego, że te mieszkania często są w gorszym standardzie i chcąc je wynająć właściciele musieliby zainwestować w ich remonty i modernizację.  Ponadto spadek popytu może przełożyć się na spadek cen za wynajem. Mówi się przecież o milionie Ukraińców w naszym kraju. Milion Ukraińców może oznaczać 200 tysięcy wynajętych mieszkań. To jest naprawdę spora liczba.

Jeżeli właściciel przekona się, że nie jest w stanie wynająć mieszkania w dwa tygodnie, w miesiąc czy w dwa miesiące to obniży cenę. I teraz, jeżeli ktoś wziął kredyt na zakup mieszkania na wynajem i go stać na spłatę tego kredytu to nie ma problemu. Ale jeśli ktoś wziął kredyt na 5 mieszkań i liczył na to, że zyski z wynajmu spłacą kredyt – to jego sytuacja będzie nie do pozazdroszczenia. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecydowanie zacznie podnosić stopy procentowe to już będzie duży problem. Jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa NBP była na poziomie 4,75 teraz jest 1,5 procent.

Gdybyśmy powrócili do stopy procentowej na poziomie 4,75, to rata kredytu hipotecznego zaciągniętego na 30 lat wzrosłaby o 40 procent. Każdy kto zaciąga dług powinien być świadomy, że do takiej zmiany teoretycznie może dojść. Póki co pocieszyć możemy się tym, że zgodnie z aktualnymi prognozami w perspektywie 2 lat prawdopodobieństwo realizacji tak negatywnego scenariusza to co najwyżej kilka procent, a Rada Polityki Pieniężnej oddala moment podwyższenia stóp procentowych rysując scenariusz powolnych zmian ceny pieniądza w gospodarce.