Sprawozdania | XIII Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych „Narodowy Program Mieszkaniowy – Szansa Wyzwanie dla Rynku” 2017

Patronat honorowy nad Kongresem objęło Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. W dyskusji nad przyszłością polskiego rynku nieruchomości uczestniczyli reprezentanci instytucji centralnych, liczne grono przedstawicieli sektora bankowego, deweloperskiego, ubezpieczeniowego oraz środowiska naukowego, a także doradcy finansowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawcy majątkowi.

XIII edycja Kongresu odbyła się pod hasłem „Narodowy Program Mieszkaniowy – szansa i wyzwanie dla rynku”. Spotkanie obejmowało sześć głównych sesji merytorycznych:

1. Zakup czy wynajem?
2. Cena transakcyjna, wartość nieruchomości a wartość zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej.
3. Rola wartości krajobrazu w kształtowaniu rynku nieruchomości.
4. Wpływ ustawy o kredycie hipotecznym na rynek finansowania nieruchomości.
5. Skutki wprowadzenia regulacji dotyczących obrotu ziemią rolną dla budownictwa mieszkaniowego.
6. Czy i jak państwo jest w stanie skłonić Polaków do długoterminowego oszczędzania?

Kongres otworzył dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji oraz Centrum AMRON, który na wstępie powitał gości spotkania, w szczególności Kazimierza Smolińskiego, Sekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa oraz dr. Jacka Bartkiewicza, członka Zarządu Narodowego Banku Polskiego. Prezes Furga przypomniał, że Związek Banków Polskich od wielu lat angażuje się w rozwój polskiego rynku nieruchomości. Finansowanie nieruchomości, w tym zwłaszcza inwestycji mieszkaniowych, stanowi istotną część aktywności finansowej polskich banków. Portfel kredytów hipotecznych liczy obecnie ponad 2 miliony aktywnych umów kredytowych o łącznej wartości przekraczającej 389 miliardów złotych. Od początku tysiąclecia sektor bankowy współfinansował budowę ponad 2 mln lokali mieszkalnych. Wciąż jednak sporym wyzwaniem pozostaje zapewnienie mieszkania tym, których nie stać na zakup własnego lokum. Mimo, że wnioski i postulaty formułowane od lat na różnych konferencjach często nie są uwzględniane w programach rządowych, Prezes Furga wyraził nadzieję, że tym razem będzie inaczej.

Następnie głos zabrał Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich, który podkreślił, że „w naszej strefie geograficznej trudno sobie wyobrazić życie bez solidnego mieszkania. Warto zastanowić się jak postępować, żeby te oczekiwania i konieczności życiowe połączyć z mądrą, sensowną gospodarką”. Prezes zachęcił wszystkich zgromadzonych do przemyślenia kwestii, co jako uczestnicy rynku nieruchomości możemy i powinniśmy uczynić, żeby proces wspomagania obywateli w nabywaniu mieszkań przebiegał szybciej, był dobrze zorganizowany i zachodził w racjonalnych warunkach ekonomicznych, a także, co państwo może zrobić w tym zakresie. Prezes Pietraszkiewicz wyraził zadowolenie i poparcie dla Narodowego Programu Mieszkaniowego, zwracając się do Kazimierza Smolińskiego słowami: „Panie Ministrze, niezmiernie cieszę się, że po kilku latach powstaje zarys programu którego, mam nadzieję, będziemy mogli się trzymać.” Rodzi się też pytanie, co mogą zrobić sami obywatele, nie tylko w zakresie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ale także potrzeb innych. Zdaniem Prezesa przede wszystkim powinniśmy odkryć i wykorzystać już istniejące zasoby, w szczególności środki finansowe – nadwyżki Polaków, które przez wsparcie długoterminowego oszczędzania mogą służyć nie tylko zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale też zapewnić spokojne i dostatnie życie w wieku senioralnym.

Prezes Pietraszkiewicz zwrócił też uwagę na ekonomiczne konsekwencje nieracjonalnej polityki przestrzennej w Polsce. Obecnie miesięczny koszt dojazdu rodziny do miejsca pracy często pochłania nawet 30-40 proc. dochodów. Potrzebujemy w Polsce refleksji nad polityką przestrzenną, która dziś generuje bardzo wysokie koszty utrzymania Polaków oraz koszty zarządzania miastami.

Na koniec wystąpienia Prezes Związku Banku Polskich odniósł się do poglądu, jakoby budownictwo mieszkaniowe charakteryzowało się niską innowacyjnością. Zdaniem Prezesa nie jest to prawda – „właśnie w obszarze, gdzie ogromne sumy pieniędzy wydają zarówno obywatele, jak i państwo, musimy poszukiwać dobrych rozwiązań, ekologicznych i energooszczędnych.”

Podsumowując, Prezes Pietraszkiewicz zaapelował do przedstawicieli organów rządowych oraz środowisk akademickich o budowę wiedzy o rynku nieruchomości i dbanie o jej wysoki standard. Tworząc nowe programy rządowe wspierające rynek nieruchomości, musimy wiedzieć, czym dysponujemy i z jakimi problemami mamy do czynienia, musimy kierować się wiedzą, a nie intuicją. Dlatego niezbędne wydaje się poświęcenie kilku milionów złotych rocznie na budowę udokumentowanej i ugruntowanej wiedzy o stanie i zachodzących zmianach na rynku nieruchomości, a także w całej gospodarce.

Gość honorowy, Kazimierz Smoliński, Sekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa przybliżył główne założenia i stan prac nad Narodowym Programem Mieszkaniowym. Program składa się z dwóch zasadniczych części: diagnozy obecnego stanu polskiego mieszkalnictwa oraz propozycji rozwiązań podstawowych problemów. Jednym z takich problemów jest aktualna struktura posiadania zasobów mieszkaniowych. W Polsce wskaźnik własności nieruchomości mieszkalnych znacznie przewyższa średnią europejską i wynosi ponad 80 proc. W innych krajach Unii Europejskiej wskaźnik ten nie przekracza 70 proc., a w Niemczech wynosi ok. 50 proc. Jednocześnie nadal znaczna część Polaków nie jest w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym, ponieważ ich dochody nie pozwalają ani na uzyskanie kredytu hipotecznego, ani na wynajem mieszkania na wolnym rynku. Ok. 20 proc. naszych rodaków musi korzystać z budownictwa społecznego, ok. 40 proc. jest w stanie zaciągnąć kredyt w banku lub wynająć mieszkanie, a pozostałe ok. 40 proc. to osoby, które zarabiają zbyt mało, żeby uzyskać kredyt, ale za dużo, żeby skorzystać z mieszkania socjalnego i to jest właśnie ta część społeczeństwa, która stanowi główną grupę, do której adresowany jest Narodowy Program Mieszkaniowy. Program zakłada budowę mieszkań przy udziale podmiotów komercyjnych, zatem „nie chcemy konkurować z rynkiem deweloperskim ” – zapewnił K. Smoliński.

Plan rządowy zakłada do 2030 roku wzrost wskaźnika mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców z 360, czyli najniższego poziomu w Europie, do średniej europejskiej, czyli ok. 435 lokali. Oznacza to wzrost zasobów w Polsce o ok. 2,5 miliona mieszkań. Drugim celem programu jest poprawa jakości istniejącej substancji mieszkaniowej. Aktualnie mamy w Polsce kilka milionów mieszkań substandardowych, kilkaset tysięcy z nich nie ma dostępu do ciepłej wody, kolejne kilkaset tysięcy lokali wyposażonych jest w okna z pojedynczymi szybami.

Mamy też mnóstwo mieszkań zawilgoconych, zagrzybionych, o niskim standardzie technicznym. Trzecim filarem programu będą indywidualne konta mieszkaniowe, służące do systematycznego oszczędzania, zakładane w bankach na okres nie krótszy niż pięć lat, z dopłatą rządową i z przeznaczeniem gromadzonych środków na szeroko rozumiane cele mieszkaniowe. Planowane wprowadzenie tego instrumentu to 2018 rok. Kazimierz Smoliński wspomniał również o planowanych pracach rządu, m.in. w zakresie polityki senioralnej, zmian dotyczących dodatków mieszkaniowych, ułatwień dla samorządów w zakresie racjonalnego wykorzystania zasobów komunalnych oraz działaniach zmierzających do uchwalenia kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który ureguluje szereg najistotniejszych dla rynku nieruchomości spraw, jak planowanie przestrzenne, prawo budowlane czy kwestie specustaw i wywłaszczeń.

Kolejny gość, dr Jacek Bartkiewicz, Członek Zarządu Narodowego Banku Polskiego zauważył, że kryzysy gospodarcze na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat zaczynały się od rynku nieruchomości, dlatego NBP, odpowiedzialny za stabilność sektora finansowego oraz całej gospodarki, poświęca dużo uwagi analizie sytuacji w tym obszarze. Dr Bartkiewicz podkreślił, że „w tym momencie gospodarka jest stabilna, nie obserwujemy nierównowagi „. Jeśli chodzi o cykl kredytowy, jesteśmy w fazie wzrostu, a jakość portfela się poprawia. Również jakość portfela kredytów frankowych jest bardzo dobra – poziom kredytów nieregularnych jest niski i wynosi ok. 3 proc. Ponadto jedynie 5 proc. kredytobiorców frankowych uzyskuje dochód poniżej średniej krajowej, zatem nie powinni mieć problemu z obsługą kredytu. Głównym problemem kredytobiorców frankowych jest chęć zmiany mieszkania na większe, a ponieważ wartość kredytu przewyższa wartość lokalu, nie jest to możliwe bez strat. NBP, pod kierunkiem Komitetu Stabilności Finansowej, pracuje nad rozwiązaniem tych problemów. Zdaniem dr. Bartkiewicza najlepsze jest rozwiązanie ugodowe między stronami. Wchodzenie ustawowe w ten obszar generuje długoterminowe konsekwencje. Przewalutowanie kredytów przy historycznie niskich stopach procentowych generuje ryzyko kolejnych wzrostów rat kredytowych wraz ze wzrostem stóp procentowych, co może nastąpić już w 2018 roku. Zdaniem dr. Bartkiewicza, w obecnej sytuacji banki powinny wprowadzać kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową na okres 5-10 lat.

Podsumowując, dr Bartkiewicz stwierdził, że obecna polityka mieszkaniowa państwa, związana z przesunięciem wsparcia własności w stronę wynajmu, jest dużą szansą dla licznego grona społeczeństwa na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, jednak muszą nastąpić też zmiany w proporcjach między ochroną lokatora i właściciela mieszkania, gdyż aktualnie często dochodzi do nadużyć ze strony najemców.

PANEL I

Zakup czy wynajem?

W pierwszej debacie eksperckiej Kongresu moderowanej przez nie- zależnego eksperta, Bartosza Turka, udział wzięli: Grzegorz Kiełpsz – Prezes Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Marcin Krasoń – Analityk Rynku Nieruchomości w firmie Home Broker, Jacek Kusiak – Prezes Zarządu Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”, Michał Sapota – Prezes Zarządu Murapol S.A. oraz Włodzimierz Stasiak – Wiceprezes Zarządu BGK Nieruchomości S.A.

Panel dyskusyjny nie dał jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, który model posiadania nieruchomości jest lepszy, jednak wszyscy uczestnicy dyskusji byli zdania, że rozwój każdego segmentu rynku nieruchomości jest niezwykle istotny dla polskiej gospodarki – zarówno rozwój własności, jak i najmu. Już od trzech lat mamy do czynienia z ożywieniem na rynku nieruchomości, deweloperzy notują kolejne rekordy sprzedaży, jednak na rynku kredytów hipotecznych nie mamy boomu. Znaczna część zakupów odbywa się za gotówkę, bardzo często z przeznaczeniem na wynajem. Jednak w momencie wzrostu stóp procentowych, rozwój rynku najmu może wyhamować. Uczestnicy panelu zaznaczyli, że pomóc w tym zakresie może wsparcie w postaci instrumentów podatkowych. Potwierdzają to doświadczenia tzw. ulgi przy budowie mieszkań na wynajem, w ramach której zarejestrowano ponad 70 000 tego rodzaju ulg, przy czym należy podkreślić, że były takie osoby, które kupowały nawet po 10 mieszkań.

Zdaniem uczestników panelu, nieuzasadnione jest wyłączenie nieruchomości mieszkaniowych z ustawy o spółkach rynku najmu nieruchomości, zwanych REIT’ami. Niezbędne jest lobbowanie na rzecz wprowadzenia możliwości inwestowania również w nieruchomości mieszkalne na wynajem, a nie tylko w nieruchomości komercyjne. Zrówna to szanse drobnych inwestorów na polskim rynku z inwestorami instytucjonalnymi i da Polakom szansę zaistnienia na rynku najmu nieruchomości.

W trakcie panelu zwrócono uwagę na zbyt dużą ochronę lokatorów, często kosztem wynajmujących. Niezrównoważona relacja praw między właścicielem nieruchomości i najemcą powoduje, że fundusze zagraniczne bardzo wolno wchodzą na polski rynek nieruchomości. Zdaniem Włodzimierza Stasiaka, wprowadzony kilka lat temu najem okazjonalny w dużym stopniu usystematyzował te relacje, jednak nie wyeliminował wszelkich problemów i patologii. Przedstawiciel BGK zaapelował „Nie bójmy się powiedzieć złodziejom ‘nie’.” Natomiast problemy osób, które znalazły się w trudnej sytuacji materialnej z przyczyn losowych, powinny zostać uregulowane odrębnie.

Bardzo ważne były wystąpienia Prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Grzegorza Kiełpsza oraz Prezesa firmy Murapol Michała Sapoty, którzy zaapelowali do rządu o nowelizację przepisów, które pozwoliłyby na obniżenie kosztów oraz skrócenie czasu budowy.

PANEL II

Cena transakcyjna, wartość nieruchomości a wartość zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej

W drugim panelu dyskusyjnym, moderowanym przez prof. zw. dr hab. Ewę Kucharską-Stasiak z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Wydziału EK-SOC Uniwersytetu Łódzkiego, udział wzięli: Paweł Duciak – Naczelnik Wydziału Wyceny i Rynku Nieruchomości w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska – rzeczoznawca majątkowy i Prezes Valor Adviser, Jan Robert Nowak – Dyrektor Departamentu Ryzyka, Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji w mBanku Hipotecznym S.A. oraz Tomasz Piwowarski – Dyrektor Departamentu Inspekcji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych w Komisji Nadzoru Finansowego.

Uczestnicy panelu dyskutowali o tym, czym różni się wartość rynkowa od wartości bankowo-hipotecznej i w jaki sposób należy właściwie szacować wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne, a także próbowali zidentyfikować najczęściej występujące błędy i nieprawidłowości w procesie szacowania wartości nieruchomości do celów kredytowych i wspólnie szukali rozwiązań. W pierwszej części panelu prof. Ewa Kucharska-Stasiak przypomniała podstawowe pojęcia z zakresu szacowania wartości nieruchomości i przybliżyła najczęściej występujące błędy interpretacyjne. Pani profesor w szczególności położyła nacisk na właściwe zrozumienie pojęcia wartości rynkowej nieruchomości, która ma charakter temporalny, tzn. określana jest na konkretną datę i dlatego należy to pojęcie uznać za kategorię ekonomiczną. Zupełnie inny charakter ma wartość bankowo-hipoteczna, która obrazuje bieżącą ocenę wartości w przyszłości, dlatego musi być oszacowana przy zachowaniu szczególnej ostrożności.

Tomasz Piwowarski zauważył, że kwestia zabezpieczenia wierzytelności jest kluczowa w procesie zarządzania ryzykiem kredytowym banku, ale nawet bardzo dobre zabezpieczenia nie gwarantują zwrotu środków podczas windykacji. Równie ważna, jak wartość nieruchomości, jest jej płynność. W warunkach ogólnej dekoniunktury może się okazać, że nawet sprzedaż tzw. pewniaków może stanowić problem. Wysoka jakość sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych operatów szacunkowych jest niezwykle istotna z punktu widzenia sektora bankowego, ponieważ określa możliwości pokrycia ewentualnych strat w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy. Jednak nie wszystkie wyceny są wykonywane w sposób rzetelny, szczególnie w zakresie analizy rynku lokalnego. Dlatego niezbędna jest również weryfikacja operatu szacunkowego przez bank. Przedstawiciel KNF zauważył, że w praktyce konsekwencje niewłaściwej wyceny wartości zabezpieczenia ponosi bank, czego przykładem jest upadłość SKOK w Wołominie i SK Banku. Zdaniem T. Piwowarskiego w obu przypadkach biegli rzeczoznawcy wykonali swoją pracę w sposób skrajnie nierzetelny, czego konsekwencje poniosły banki.

KNF stara się reagować na rażąco niedbałe wyceny biegłych – spośród skierowanych w ostatnim czasie do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej dziewięciu biegłych, sześciu straciło uprawnienia, a ...