Siedem kluczowych wydarzeń, które wpłynęły na rynek mieszkaniowy w roku 2015

Co wpłynęło w największy sposób na sytuację na rynku nieruchomości w 2015 roku? Poniżej krótka analiza zmian w prawie i otoczeniu rynkowym.

1. 10% wkładu własnego przy kredycie hipotecznym

Wydana w czerwcu 2013 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S miała na celu wyeliminowanie nadmiernego ryzyka przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z jej zapisami, począwszy od 2014 roku rośnie wymagany wkład własny dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny. W zeszłym roku, aby uzyskać w banku kredyt, klient musiał posiadać przynajmniej 5% wartości kredytowanej nieruchomości. Od stycznia tego roku, bank może nam pożyczyć na nieruchomość już tylko 90% jej wartości. Zaostrzone kryteria udzielania kredytów nie spowodowały jednak rewolucji na rynku kredytowym. Zarówno struktura nowo udzielonych kredytów hipotecznych pod względem wysokości wskaźnika LtV, jak i średnia wysokość kredytu pozostaje w zasadzie niezmienna od pięciu kwartałów.

Przyczyn tego można szukać między innymi w rządowym Programie MdM, który umożliwia uzyskanie dotacji od państwa w wysokości od 10% do 30% wartości nieruchomości, a także w niskim poziomie stóp procentowych, a co za tym idzie – nisko oprocentowanych lokatach bankowych (wycofywanie oszczędności na poczet wymaganego wkładu własnego). Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, w pierwszym półroczu tego roku wycofano z depozytów bankowych około 5 miliardów złotych.

2. Frankowy czarny czwartek i jego skutki

Ryzyko walutowe ponoszone przez kredytobiorców, którzy zaciągnęli zobowiązanie w szwajcarskiej walucie, dawało o sobie znać już wcześniej. 15 stycznia bieżącego roku nastąpił kolejny wzrost kursu tej waluty. Szwajcarski Bank Centralny zaprzestał utrzymywania sztywnego kursu franka wobec euro, czego skutkiem było poszybowanie kursu wymiany do poziomu nawet powyżej 5 zł i skokowy wzrost zadłużenia wielu gospodarstw domowych, a co za tym idzie – wzrost raty kredytowej od 200 do nawet 400 zł miesięcznie. Gwałtowny wzrost kursu franka doprowadził do sytuacji, w której LtV (wartość kredytu do wartości nieruchomości) wielu kredytów wyniosło znacznie powyżej 100%. W sytuacji trwającej od wiosny „permanentnej” kampanii wyborczej zaczęto szukać pomysłu na pomoc zadłużonym w helweckiej walucie. Pojawiły się pierwsze propozycje „systemowego” rozwiązania problemu. Szef Komisji Nadzoru Finansowego, Andrzej Jakubiak, zaproponował aby wartość zadłużenia we frankach została przeliczana po aktualnym średnim kursie NBP. Kolejnym etapem byłby podział długu na dwie części, z czego jedna część byłaby zabezpieczona hipotecznie na takich samych warunkach, jak w dniu udzielania kredytu, a druga część takiego zabezpieczenia by nie posiadała. Oprocentowanie niezabezpieczonego hipotecznie kredytu wynosiłoby 1% i byłoby niezmienne, a termin spłaty obu części byłby taki sam. Oprócz tego KNF zaproponowało, aby 50% zobowiązania zostało spłacone przez kredytobiorcę, natomiast druga połowa została umorzona przez kredytujący bank.

Inną propozycję pod roboczą nazwą „sześciopaku” przedstawił Związek Banków Polskich. Wśród propozycji ZBP znalazło się:

– uwzględnienie ujemnej stawki LIBOR przy wyliczaniu wysokości oprocentowania kredytów mieszkaniowych.
– istotne zmniejszenie na najbliższe 6 miesięcy tzw. spreadu walutowego, co skutkować miało odczuwalnym zmniejszeniem wysokości płaconych przez klientów rat kredytowych.
– wydłużenie – na wniosek klienta – okresu spłaty lub okresowe zawieszenie spłaty raty kredytowej tak, aby jej poziom nie był wyższy lub był niewiele wyższy niż przed uwolnieniem kursu. Wnioski te mogłyby być składane wyłącznie poprzez kredytobiorców zamieszkujących kredytowaną nieruchomość.
– rezygnacja banków z żądania nowego zabezpieczenia oraz ubezpieczenia kredytu wobec kredytobiorców terminowo spłacających raty kredytowe.
– umożliwienie kredytobiorcom zamiany waluty kredytu z CHF na PLN po kursie równym średniemu kursowi NBP.
– uelastycznienie zasad restrukturyzacji kredytów hipotecznych dla klientów zamieszkujących kredytowane nieruchomości.

Do realizacji powyższych celów ZBP planowało powołać dwa fundusze: Sektorowy Fundusz Stabilizacyjny oraz Fundusz Wsparcia Restrukturyzacji Kredytów Hipotecznych. Pierwszy byłby funduszem utworzonym przez banki, lecz finansowanym także ze środków spoza sektora bankowego. Zgodnie z pomysłem ZBP, fundusz miałby być zasilany trzema strumieniami – ze środków bankowych, ze środków przekazywanych do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego oraz ze środków z budżetu państwa. Drugi Fundusz miał za zadanie wspierać kredytobiorców, którzy chwilowo znaleźli się w trudnej sytuacji materialnej. Szczególną ochroną byliby objęci Ci kredytobiorcy, którzy utracili zdolność do samodzielnego obsługiwania zobowiązania w wyniku zdarzenia losowego lub utraty pracy. Wsparcie tego funduszu miałoby charakter okresowy i zwrotny, lecz w szczególnych przypadkach byłaby także możliwość częściowego umorzenia zobowiązania.

Wraz z upływem czasu emocje związane z kredytami frankowymi opadły, by wrócić ze zdwojoną siłą w czasie kampanii wyborczej do parlamentu. Pojawiły się inicjatywy legislacyjne wprowadzające zasadę podziału kosztów przewalutowania po równo pomiędzy bank i kredytobiorcę. Niespodziewanie jednak przegłosowane zostały poprawki, zgodnie z którymi większość kosztów (90%) poniosłyby banki. Propozycja ta spotkała się z akceptacją komisji sejmowej, jednak ostatecznie nie przeszła całego procesu legislacyjnego. Kwestia pomocy kredytobiorcom frankowym pozostaje cały czas otwarta.

3. Pierwsza oferta Funduszu Mieszkań na Wynajem

Działający od 2014 roku Fundusz Mieszkań na Wynajem, będący rządowym Programem realizowanym przy udziale Banku Gospodarstwa Krajowego, ma za zadanie zwiększenie podaży mieszkań na wynajem w największych miastach Polski. Program ten kierowany jest głównie do rodzin z dziećmi, młodych osób wchodzących dopiero na rynek pracy oraz tych, którzy osiągają zbyt niskie dochody uniemożliwiające zakup własnego mieszkania. Przez cały poprzedni rok działania Programu, Fundusz pozyskiwał budynki spełniające odpowiednie kryteria oraz dopełniał formalności związane z wprowadzeniem nowej oferty na rynek najmu. W konsekwencji, na początku bieżącego roku została przedstawiona pierwsza oferta mieszkań zlokalizowanych w Poznaniu. Stopniowo oferta była uzupełniana o kolejne miasta. Obecnie potencjalni najemcy mogą podpisać umowę najmu okazjonalnego już w trzech lokalizacjach: w Poznaniu, Piasecznie oraz Gdańsku. Łącznie w tych trzech miastach udostępnionych jest 380 lokali mieszkalnych. Zgodnie z zapowiedziami, do końca 2018 roku

Fundusz planuje mieć w swoich zasobach ponad 5,5 tys. mieszkań na wynajem zlokalizowanych w największych miastach w Polsce. Na ten moment zakontraktowane są budynki mieszkalne w Katowicach, Krakowie, Wrocławiu oraz na warszawskim Żoliborzu i Bielanach.

4. Domy jednorodzinne bez pozwolenia na budowę

28 czerwca 2015 roku weszła w życie nowelizacja Prawa Budowlanego. Największą zmianą idącą za nowelizacją jest rozszerzenie katalogu obiektów, których wzniesienie nie będzie wymagało pozwolenia na budowę o „budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane”. Pozwolenie na budowę nie będzie także konieczne w przypadku robót budowlanych polegających na „przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków”.

Powyższe zmiany mają na celu przede wszystkim skrócenie czasu związanego z procedurą rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego. Dotychczas czynności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę trwały średnio od 3 do 4 miesięcy. Obecnie można rozpocząć budowę po upływie 30 dni od momentu zgłoszenia właściwemu organowi oraz dostarczenia wymaganej dokumentacji, o ile urząd w tym czasie nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. Do trzech lat został także wydłużony termin rozpoczęcia budowy domu według załączonego projektu -dotychczas wynosił on 2 lata.

Zmieniła się także zawartość projektu budowlanego, do którego obecnie nie trzeba dołączać oświadczeń przedsiębiorców o przyłączeniu mediów do nieruchomości. Weryfikacja przyłączy będzie miała miejsce podczas oddania budynku do użytkowania. Do projektu dołączyć należy natomiast informację o oddziaływaniu obiektu na otoczenie. Teren ten jest wyznaczany w sąsiedztwie wznoszonego obiektu budowlanego, którego powstanie może ograniczać zagospodarowanie przyległych nieruchomości. Prawidłowe ustalenie tego obszaru pozwala określić, czy dla danej inwestycji będzie wymagane pozwolenie na budowę, czy też wystarczy zgłoszenie.

5. Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa czynszowego

Nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa czynszowego weszła w życie z dniem 29 sierpnia 2015 roku. Ujednolicone zostały zasady wykupu lokali mieszkalnych wynajmowanych w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego. Wykup będzie możliwy tylko w przypadku tych mieszkań, w których TBS skorzystało z preferencyjnego kredytu do dnia 30 września 2009 roku. Innym obostrzeniem jest przynajmniej pięcioletni okres najmu od momentu oddania lokalu do użytku. Nie uległy zmianie przepisy dotyczące osób, które z możliwości wykupu będą mogły skorzystać. Jedynie najemca partycypujący w kosztach budowy będzie miał taką możliwość. Jednak i ten zapis będzie można ominąć poprzez cesję praw do partycypacji, o ile TBS nie zawarł w umowie dodatkowych ograniczeń. Mimo wprowadzonych zmian można oczekiwać, iż zdecydowana większość Towarzystw nie będzie chętna do sprzedaży swoich lokali.

W ramach tej samej ustawy rząd ma zamiar zaktywizować działalność spółdzielni mieszkaniowych. W latach 2015-2025, przy wsparciu środków z Banku Gospodarstwa Krajowego (752 mln zł), ma powstać ok 30 tys. mieszkań czynszowych. Mają one być udostępniane mniej zamożnym rodzinom, których nie stać na wynajmowanie mieszkania na zasadach komercyjnych. Nie będzie jednak możliwości wykupu tych mieszkań.

6. Nowelizacja MdM

Działający od prawie dwóch lat rządowy Program „Mieszkanie dla Młodych”, którego głównym celem jest wsparcie ludzi młodych w nabyciu pierwszego mieszkania (poprzez dofinansowanie wkładu własnego przy kredycie hipotecznym), nie cieszył się na początku dużym poparciem oraz pozytywnymi opiniami ekspertów rynku. Niepochlebne komentarze wynikały głównie z faktu, iż zasięg programu został ograniczony tylko do lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego, wykluczając tym samym lokalizacje, w których nie powstają nowe budynki. Kolejnym zastrzeżeniem do pierwotnej wersji ustawy był fakt niskich limitów cenowych mieszkań kwalifikujących się do dotacji państwowych. Rozbieżności między ustalonymi limitami a realiami rynku oraz wykluczenie rynku wtórnego doprowadziło w konsekwencji do sytuacji, w której z przeznaczonych 660 milionów złotych na 2014 rok zostało wykorzystanych jedynie 207 milionów zł, czyli niespełna 31,5%. W czerwcu 2015 roku podkomisja sejmowa zgłosiła poprawki do ustawy, które zostały przyjęte przez sejm. Do dwóch najważniejszych zmian należy zaliczyć rozszerzenie Programu o mieszkania i domy jednorodzinne z rynku wtórnego oraz zwiększenie dotowania rodzin wielodzietnych. Od września bieżącego roku dla rodzin z przynajmniej trójką dzieci zwiększył się mnożnik dofinansowania do 30% wartości odtworzeniowej mieszkania. Zwiększyła się także (z 50 m² do 65 m²) powierzchnia mieszkania, do której naliczone zostanie dofinansowanie państwa. Powyższe modyfikacje spowodowały, iż na koniec listopada bieżącego roku wykorzystanie tegorocznych środków przeznaczonych na dotacje wyniosło niespełna 75%.

7. Likwidacja bankowego tytułu egzekucyjnego

BTE było dokumentem uprawniającym bank do wszczęcia egzekucji komorniczej w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy z umowy. Stwierdzał on istnienie wierzytelności banku wobec osoby, która dokonała z nim czynności bankowej. 14 kwietnia 2015 roku Trybunał Konstytucyjny zakwestionował zgodność bankowego tytułu egzekucyjnego z Konstytucją orzekając, iż jest on niezgodny z zasadą równego traktowania. W myśl wyroku TK, we wrześniu br. sejm znowelizował prawo bankowe, likwidując tym samym BTE. Nowe przepisy, które zaczną obowiązywać od 1 sierpnia 2016 roku, mają dać prawo dłużnikom do rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Do tej pory BTE stanowił dla banku zabezpieczenie kredytu niepociągające za sobą konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów. Można się spodziewać, że w związku z tym, od drugiej połowy przyszłego roku banki podwyższać będą koszty kredytowania lub żądały będą dodatkowego zabezpieczenia do umowy kredytowej, na przykład w formie dodatkowego, notarialnego poświadczenia o warunkowej sprzedaży nieruchomości przez bank, co może wiązać się z kolejnymi opłatami, na przykład z tytułu taksy notarialnej, mogącymi podnieść nawet o kilka procent koszt kredytowania nieruchomości. Wydłuży się także sam proces udzielania kredytu.

Na sytuację na rynku nieruchomości w 2016 roku wpływ będzie miało szereg czynników. Tak jak w latach poprzednich, popyt zależeć będzie od poziomu stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ich wysokość warunkować będzie nie tylko koszt kredytu hipotecznego, ale również gotowość Polaków do oszczędzania na lokatach bankowych. Mniejsze znaczenie dla popytu na kredyt będzie miała kolejna podwyżka – do 15% – minimalnego wkładu własnego. Wynikające z zapisów Rekomendacji S podwyżki w latach poprzednich nie wywołały znaczących skutków na rynku kredytów hipotecznych, a dodatkowo pamiętać trzeba, że obecna podwyżka nie jest podwyżka bezwzględną. Negatywny wpływ na popyt na kredyt hipoteczny będzie natomiast mieć planowane wprowadzenie od przyszłego roku podatku od aktywów bankowych. Przy obecnym poziomie dochodowości kredytów hipotecznych należy się bowiem spodziewać znacznego wzrostu marży. Sytuację może nieco złagodzić rosnąca popularność Programu MdM, zwłaszcza po dopuszczeniu do Programu obrotu na rynku wtórnym – a więc wszędzie tam, gdzie rynku pierwotnego nie ma. Należy jednak pamiętać, że środki przeznaczone na dopłaty są ograniczone i może okazać się, że w drugiej połowie przyszłego roku zabraknie ich na wypłaty dopłat dla beneficjentów.

Warto też przypomnieć, że w 2015 roku po raz pierwszy kończą się dopłaty państwowe do kredytu dla beneficjentów Programu „Rodzina na Swoim”, wynoszące 50% odsetek. Co prawda w 2007 roku udzielono zaledwie 4 000 kredytów w ramach RnS, lecz popularność dotacji państwowych z każdym rokiem rosła, a w rekordowym 2011 roku otrzymało je ponad 51,3 tys. rodzin. Można więc przypuszczać, że nie pozostanie to bez wpływu na jakość portfela kredytowego w najbliższych latach.

Ilona Kostrzewska,
Analityk Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON