Rządowe propozycje zmian w opodatkowaniu najmu
Nowelizacja zakłada wprowadzenie dla podatników rocznego limitu wynoszącego 100 000 zł, który będzie warunkiem do zastosowania ryczałtu od przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą. Obecnie najem, dzierżawa lub umowy o podobnym charakterze uzyskane poza działalnością gospodarczą przez osoby fizyczne, opodatkowane są według skali podatkowej. Mamy tu więc do czynienia z stawkami 18 i 32 procent. Możliwe jest jednak wybranie formy opodatkowania w postaci ryczałtu i zapłacenie podatku w wysokości 8,5% przychodu. W nowych regulacjach zgodnie z art. 3 pkt 1a proponowany jest następujący zapis: „opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody osiągnięte z tego tytułu nie przekroczyły kwoty 100 000 zł.” W przypadku gdy projekt zostanie przegłosowany, powyższe zapisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2019 roku.
Jak łatwo policzyć na podstawie poniższego wykresu, osoby posiadające od 4 do 5 mieszkań na wynajem o powierzchni 45 – 50 m2 w Warszawie z podatku w formie ryczałtu niestety już nie skorzystają.
Zgodnie z najnowszymi danymi opublikowanymi przez firmę doradczą Deloitte w raporcie „Property Index. Overview of European Residential Markets” Polska należy do państw, w których wynajmowanie mieszkań przynosi najwyższy średni zysk netto, czyli stosunek rocznego przychodu z najmu pomniejszonego o koszty eksploatacji do łącznego kosztu zakupu i adaptacji mieszkania. Wynajem jest bardzo dobrą alternatywą dla lokat bankowych, które ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe stały się mało opłacalne. Proponowane nowe przepisy zaniepokoiły w związku z tym osoby, które wynajmują mieszkania.
Ministerstwo Finansów przekonuje, że wprowadzane zmiany nie mają na celu zwiększenia podatków, a jedynie uporządkowanie kwestii preferencyjnej formy opodatkowania, jaką jest ryczałt. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu, proponowana regulacja ma na celu umożliwienie stosowania tej formy podatku osobom, dla których przychód z wynajmu stanowi dodatkowe źródło utrzymania. Dodatkowo Ministerstwo w odpowiedzi na interpelację nr 14454 w sprawie wprowadzenia limitu na zyski z wynajmowanych mieszkań z dnia 29 lipca 2017 roku wskazuje, że nowe regulacje obejmą tylko około 2% podatników, co wynika z analizy zeznań PIT-28 za okres rozliczeniowy 2015 – 2016, w których 98% podatników zadeklarowało roczne przychody z najmu nie przekraczające 100 000 zł. Ministerstwo uspokaja również, że tak mała liczba podatników (ok. 2%), których dotyczyć będzie nowa regulacja powoduje, że mało prawdopodobne staje się ukrywanie przez nich swoich przychodów. Pamiętać należy również, że nowe przepisy obejmują tylko osoby fizyczne, natomiast osoby, które osiągają z wynajmu lub dzierżawy duże przychody (przekraczające wskazany limit) często zakładają własną działalność gospodarczą, a co za tym idzie – tracą prawo do korzystania ze stawki zryczałtowanej 8,5%.
Mariusz Gnys
Specjalista ds. Weryfikacji Wycen
Centrum AMRON
