Rynek najmu jeszcze mały, ale dochodowy

Rynek najmu w Polsce nadal jest niewielki, jednak znacznie się rozwinął w ostatnich kilku latach. Według danych Eurostatu w 2017 roku 4,3% Polaków (czyli 1,6 mln obywateli) mieszkało w lokalach mieszkalnych wynajętych po cenach rynkowych, tymczasem w Niemczech najemcy stanowili aż 38% ludności. Porównując jednak wynik Polski z danymi za rok 2009, kiedy to najemcy stanowili zaledwie 2,2% społeczeństwa, widać wyraźny postęp. Według informacji uzyskanych od deweloperów, obecnie co trzecie mieszkanie na rynku pierwotnym kupowane jest w celach inwestycyjnych, a około 30 – 40% lokali nabywanych jest bez udziału kredytu hipotecznego.

Znaczącą rolę w rozpowszechnieniu przekonania o inwestycji w mieszkanie na wynajem jako dobrej lokacie kapitału z pewnością odniosły rekordowo niskie stopy procentowe utrzymujące koszt obsługi kredytu hipotecznego na niskim poziomie i wysoką rentowność inwestycji mieszkaniowej w porównaniu do lokat bankowych. Do zaciągania kredytów hipotecznych i zakupu nieruchomości zachęcały również dobre wyniki polskiej gospodarki i poprawa sytuacji finansowej polskich gospodarstw domowych (niskie bezrobocie oraz systematyczny wzrost wynagrodzeń).

Rośnie podaż mieszkań, ale czynsze nie maleją

Wysoka aktywność inwestorów na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach teoretycznie powinna spowodować obniżkę czynszów najmu poprzez efekt rosnącej podaży, jednak popyt również rośnie. Młodzi ludzie są bardziej mobilni zawodowo i nie chcą się wiązać z jednym miejscem, dlatego coraz częściej preferują najem ponad własność. Rośnie również zainteresowanie najmem mieszkań wśród obcokrajowców napływających do Polski w celach zarobkowych, spośród których najliczniejszą grupę obecnie stanowią obywatele Ukrainy (szacuje się, że ok. 40 – 60%). Jednocześnie wysokie w stosunku do dochodów ceny nieruchomości oraz coraz większe wymagania banków powodują, że wiele osób nie stać na zakup mieszkania. Wszystkie te czynniki wpływają na rozwój rynku najmu mieszkań i powodują wzrost czynszów niemal we wszystkich dużych miastach.

Coraz lepsza jakość wynajmowanych mieszkań

Wzrost czynszów najmu w dużej mierze wynika również z systematycznego wprowadzania na rynek coraz większej liczby nowych mieszkań, wykończonych w lepszym standardzie i lepiej wyposażonych. Ponadto w odpowiedzi na rosnące wymagania najemców, właściciele często decydują się na gruntowne remonty lokali z lat 60. i 70., coraz rzadziej więc można spotkać mieszkania na wynajem w złym stanie technicznym wyposażone w meble z czasów PRL.

Analiza umów najmu lokali mieszkalnych zawartych w największych aglomeracjach Polski wskazuje na wyraźny trend wzrostowy średnich stawek czynszu najmu, trwający już od kilku lat. We wszystkich analizowanych lokalizacjach od początku 2014 roku zanotowano kilkudziesięcioprocentowy wzrost średnich stawek czynszu najmu 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania.

Najwolniej rośnie czynsz w Katowicach

Najmniejszy wzrost zarejestrowano w Katowicach, gdzie w II kwartale 2018 roku przeciętny miesięczny czynsz wyniósł 34,71 zł/mkw., czyli o 21% więcej w porównaniu do I kwartału 2014 roku, natomiast w stolicy za wynajem 1 mkw. mieszkania trzeba było zapłacić 46,83 zł, co oznacza wzrost o 33% w ciągu ostatnich 18 kwartałów. Najbardziej wzrósł przeciętny czynsz w Łodzi oraz we Wrocławiu (o ok. 80% w ciągu badanego okresu, czyli 18% rocznie), osiągając poziom odpowiednio 34,08 zł/m.kw. i 44,36 zł/m.kw. Przeciętne stawki czynszu najmu 1 mkw. mieszkania w Łodzi i Katowicach zrównały się, natomiast różnica pomiędzy Wrocławiem i Poznaniem znacznie wzrosła. Tym samym czynsz we Wrocławiu zbliżył się do poziomu warszawskiego, zostawiając Poznań w tyle.

WYKRES 1. ŚREDNIE MIESIĘCZNE STAWKI NAJMU 1 MKW. POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ MIESZKANIA W WYBRANYCH MIASTACH W OKRESIE I KW. 2014 – II KW. 2018

źródło: Centrum AMRON

Najem stanowi alternatywę dla zakupu nieruchomości, zatem poziom czynszów wynika bezpośrednio z cen transakcyjnych, które rosną systematycznie już od 2013 roku. Zachodzi tu oczywiście dodatnia korelacja. Z jednej strony wyższe ceny powodują, że wzrasta również koszt zakupu mieszkania na wynajem, nic więc dziwnego, że inwestorzy wchodzący na rynek uwzględniają to w ofertowych stawkach czynszu, próbując osiągnąć założony poziom rentowności. Z drugiej zaś – inwestorzy działający już od dłuższego czasu na rynku najmu podnoszą czynsze rekompensując sobie w ten sposób utratę alternatywnych zysków możliwych do uzyskania ze sprzedaży nieruchomości po wyższej cenie.

WYKRES 2. STOSUNEK ŚREDNIEJ MIESIĘCZNEJ STAWKI NAJMU DO ŚREDNIEJ CENY TRANSAKCYJNEJ 1 MKW. POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ MIESZKANIA W I KW. 2014 i II KW. 2018

źródło: Centrum AMRON

Uwaga na rosnące koszty utrzymania nieruchomości

Analiza relacji średniej miesięcznej stawki najmu i średniej ceny transakcyjnej 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania pokazuje, że wzrosty cen mieszkań najemcy rekompensowali sobie w czynszach. Porównując I kwartał 2014 roku i II kwartał br., we wszystkich analizowanych miastach udział przeciętnego czynszu najmu w średniej cenie transakcyjnej znacznie wzrósł, co oznacza, że opłacalność najmu w relacji do cen poprawiła się. W ciągu 18 kwartałów badany wskaźnik najbardziej wzrósł we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi – o ponad 60%, w Krakowie o 44%, w Warszawie i Gdańsku o ok. 20%, a w Katowicach tylko o 13%. Należy jednak zaznaczyć, że jednocześnie rosną koszty utrzymania nieruchomości i remontów, a dynamika wzrostu relacji czynszu i ceny spada.

Agnieszka Pilcicka
Analityk, Specjalista ds. Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON